北京城建興合房地產開發有限公司項目總經理李超

于帥卿/發自北京

城市更新是在實踐中不斷積累經驗，對於企業來說，更是需要通過一個一個項目的打磨，在細節中成長。

“在做城市更新的時候會提到更大更高的影響力、效益各方面，但其實我們忽略了一點，如果涉及商業寫字樓的城市更新，我們一定要考慮在更新過程中把安全隱患排除掉，包括建築安全、消防安全等，這是要放在第一位的。”北京城建興合房地產開發有限公司項目總經理李超說，他反覆強調安全的問題。

李超講述瞭如何打造北京城市更新示範項目，回頭看走過的路，需要克服在城市更新中遇到的一系列難點，這也是他最想分享給同行的內容。

打造北京城市更新示範項目

樹立朝陽區社區商業改造典範

“打造北京城市更新示範項目，樹立朝陽區社區商業改造典範，改善北苑地區商業和民生品質，構建安全和諧社區，提升城市良好形象。”李超表示這是更新改造這個項目的總願景。

他表示，更新願景體現在多方面，包括“升級社區服務業態；培育社區‘後花園’；建造社區‘會客廳’；凝聚社區‘活動空間’。

李超現場分享項目改造更新的四點原因：一是項目運營18年，各項軟硬件已經進入到老化期，存在嚴重的安全隱患。如外立面老化，不符合周邊社區形象；機電系統，內部電梯老化，安全隱患較大；內部裝修、購物環境較差，難以滿足消費者品質需求；二是項目周邊大型優質超市短缺，無法滿足居民消費需求，需改善北苑社區生活短板，提升社區品質；三是通過對項目改造升級，提升項目整體安全、品質，帶動北苑地區商業的整體提升，響應北京市政府在城市更新方面的號召；四是積極解決12435接訴即辦市民反饋訴求，提升項目可逛性及舒適度，爲居民生活提供便利。

李超還分享了北京城建·城悅薈項目的更新方針，他表示，“未改變房屋使用性質、四角座標未變化，不改變建築高度，整體保持建築體不突破原有計容面積。新增小規模開敞中庭，機電、消防系統改造；外立面改造；進行建築體局部體塊修補；重新設計消防疏散，符合現行消防規範要求；建築體內部進行全面精裝升級，設計全新導視系統。

最想和同行分享：項目更新“四個難點”

“項目更新難點是我最想分享的，雖然是難點，但因爲北京城建·城悅薈項目已經更新改造出來，說明難點是可以克服、解決，希望通過分享能讓走在城市更新，尤其是社區商業更新這條路上的同仁們一些借鑑和啓示。”李超表示。

項目更新的“四個難點”包括以下方面：

一，前期手續難：總體方針、政策已到位，但落地審批流程及規範尚在摸索中；設計與新規匹配難度大；項目證照的缺失較多。

二、新規變化多，導致設計不斷調整：作爲城市更新項目，設計工作都需要遵循新規開展，由於過程中規範的不斷頒佈更新，增加了前期設計難度，如：2022年1月1日頒佈的結構通用規範，4月1日頒佈的結構加固規範。

三，疫情影響施工：疫情反覆暴發，防疫難度大且影響施工：2022年4月~6月、10月~12月疫情暴發，項目封閉施工，物料無法及時供應，工人無法及時到崗施工。

四，施工難度較大：項目爲老舊項目更新改造，施工難度較大，如拆除階段、加固階段、特殊工程等。“在整個更新過程中施工階段，耗費了大量的人力、物力和時間。”李超表示。