每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

10月22日，記者從上海市房地產交易中心“網上房地產”獲悉，今年上海第十批次新建商品住房近期將上市，共有9240套房源，備案均價爲62567元/平方米。

據國家統計局最新數據，9月份上海新房價格環比漲幅0.5%，領跑70城，同比漲幅也達到4.4%。此次入市的9240套新房，是否會對上海的新房市場產生新的壓力？

“第十批次新房源推出來，從企業角度來講，今年最後兩個月肯定還是要去衝刺一下銷售業績的。因爲其他弱能級城市銷售的狀況都不太好，企業必須要靠上海這種一線城市來完成銷售任務。”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉當日通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上海樓市的需求量相對比其他城市要足，企業要趁現階段把供應做上去，最後兩個月把業績拉昇上去。

單價10萬+房源佔14.4%

從上海第十批次供應房源情況來看，9240套房源共涉及32個項目，總建築面積約103.3萬平方米，備案均價62567元/平方米，分佈在浦東、徐匯、靜安、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港11個區域。

在這32個項目中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目共15個；6萬~10萬元/平方米的項目共12個；10萬元/平方米以上的項目共5個。

其中，備案均價最高的項目是位於浦東新區的前康大廈，達13.20萬元/平方米，入圍比爲2.5；其次是位於徐彙區的匯元雅苑（一期），備案均價爲13.0414萬元/平方米，入圍比爲2.5。

每經記者注意到，32個項目中，共有5個“10萬元+”項目，供應套數合計超過1300套，佔本批次房源的14.4%。

其中，位於徐彙區的兩個高端住宅項目珺匯名邸（一期）和匯元雅苑（一期），均位於徐匯濱江板塊，兩項目開車相距僅4.3公里，匯元雅苑更靠近中心地帶，但價格高出匯元雅苑7400元/平方米。兩個項目同批次入市，未來競爭在所難免。

另一個“10萬元+”項目隅璟尚庭位於楊浦區內環內，也是楊浦區唯一一個入市新盤。該項目由金隅集團開發，目前幾批次房源均已開盤售罄，此次入市的是60套99平方米住宅，去化壓力相對較小。

值得注意的是，在第十批次供應房源中，遠郊項目佔比仍然非常大，其中臨港兩項目共有1373套房源，金山兩項目共計464套房源，佔本批次房源的近20%。在今年前三季度上海遠郊多個樓盤項目去化困難的背景下，年末衝刺能否取得好成績仍待檢驗。

“上海新房供應節奏在加快，供應體量在增加，該批次供應的9240套新房源，是今年以來上海供應最多的一個批次。”

中指研究院上海數據總經理張文靜通過微信告訴每經記者，上海新房的整體認購率正在下行，隨着供應量不斷增加，預計市場繼續分化，部分供應量較多、能級較低的板塊，新房的銷售將會面臨一定壓力。能級高的板塊，隨着供應量增加，銷售也有可能增加，好項目應該還會有市場。

上海9月新房價漲幅領跑

事實上，今年上海新房供應與市場整體下行節奏已經達成了某種“默契”。

每經記者查閱“網上房地產”信息發現，儘管今年上海新房供應已達十個批次，但和2022年相比，每批次供應的房源數量均有明顯減少。

回顧2022年上海8個批次的新房供應，除第五批、第八批供應數量低於一萬套外（分別爲9093套和7497套），其餘六批次均超過萬套，並且在第七批次供應量增加到16060套，幾乎達到2023年單批次的三倍。

上海中原地產分析認爲，基於“認房不認貸”等利好政策的落地，今年9月上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環比增加39.6%。從交易節奏來看，9月初低開，周度成交量剛過5萬平方米，之後開始小幅回升，月中成交量達到20萬平方米，最後在翹尾效應下衝至33萬平方米。

國家統計局的最新數據顯示，9月份上海新房價格環比漲幅爲0.5%，領跑70城。

“基於政策導向，改善項目最活躍，尤其是大浦東、嘉定等交易主力區表現突出。成交前十榜單中，改善型產品佔絕對主力，因此反映到房價指數上，上漲幅度較爲顯著，這也使得上海成爲一線城市中新房價格上漲最快的城市。”上海中原地產分析認爲。

即便如此，未上市的新房項目仍然充滿未知。“真的是有點難。”某知名房企在上海的項目營銷總張力（化名）向每經記者表示，“只能做好自己，用更好的產品，去回應市場。”

9月份成交套數排在第一的中建萬科理想之地位於嘉定馬陸，均價爲50384元/平方米；第二到第四名均爲10萬元+的高端項目，其中包括單價16萬元+的網紅盤雲錦東方三期和13萬元+的海玥黃浦灣。

“從8月底以來，其實上海市場需求和購買力最堅挺的一批客戶，就是高端改善客戶，剛需可能比較理性，受到收入方面限制比較多；置換改善可能受制於能不能成功賣舊，對應8萬元、10萬元單價的改善型客羣，其實購買力還是相對比較堅挺的。”張宏偉表示。