來源：中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

在近日召開的第十四屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議上，中國人民銀行行長潘功勝就2022年第四季度以來金融工作情況作出報告，其中提到了支持重大項目加快建設，推動基礎設施領域和住房租賃領域不動產投資信託基金（REITs）市場建設，盤活存量資產。

據瞭解，自去年4只首批保障性租賃住房REITs上市以來，示範效應逐漸形成，業內對於保租房REITs常態化發行充滿期待。

近日，建設銀行官宣保租房公募REITs已獲國家發展改革委正式受理，底層資產爲位於不同城市、以市場化方式盤活的存量資產。業內認爲，其或爲當前保租房公募REITs底層資產城市分佈、籌集渠道以及運營主體單一等問題提供新的思路。

建行保租房公募REITs獲受理

近日，建設銀行發佈《關於基礎設施公募 REITs 申報發行事宜的公告》，該行附屬公司建信住房服務有限責任公司作爲原始權益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募 REITs，該項目目前已獲國家發展改革委正式受理。

據瞭解，上述三個保租房項目來源於建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產。

去年11月份時，建信住房租賃基金正式成立，規模300億元，其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信託有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。該基金將通過投資房企存量資產，改造爲租賃住房，並通過專業化運營實現提質增效。

彼時，建信住房租賃基金宣佈分別與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，並由建設銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，由地方政府在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。據瞭解，這是“母基金+地方子基金”在住房租賃行業首次落地。

隨後，建信住房租賃基金合作對象由地方政府進一步擴展至房企。今年1月份，建設銀行與萬科集團分別發佈公告，雙方已簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合夥）合夥協議》，共同投資設立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合夥）”，基金規模100億元，建信住房租賃基金認繳出資額佔比80%，萬科集團佔比20%。

據瞭解，建信住房租賃基金與萬科合作的首批項目，爲位於北京、上海、成都和武漢等地6個已運營的萬科泊寓項目，合作資金規模約24億元。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進此前告訴《中國經營報》記者，從建信住房租賃基金項目儲備情況來看，其中多數推進中的項目屬於商辦物業等“非改住”項目。商辦等存量物業對於房企來說，往往屬於低效資產，庫存壓力較大。建信住房租賃基金的運作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產，減輕房企的庫存壓力。出於通過保租房公募REITs渠道實現退出的考慮，這些收購的目標項目通常都具有同一個特點：能夠納入當地保障性租賃住房項目體系。

實際上，以往很多存量改造項目難以滿足保租房REITs發行條件，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，從操作難點上看，首先是存量物業的合規性問題，比如在以北京、廣州爲代表的城市中，對保租房的建設和改造標準都有明確規定，很多“非改租”物業存在明顯的“硬傷”。其次從“以終爲始”的角度，即從發行保租房REITs角度出發，很多“商改租”的原始資產價格過高，無法滿足保租房REITs對於收益率的要求。

不過，若後續保租房REITs能夠實現常態化發行，廣闊的存量市場亦有機會。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，對於存量改造項目，改造過程中的相關合規手續和文件是發行REITs的重要前置條件。相關部門需進一步明晰劃撥用地、集體建設用地、工業和商辦用地改建等情況下的申報路徑和條件。

在今年8月底的中期業績報告上，據建設銀行管理層披露，截至今年6月底，建信住房租賃基金簽約收購項目20個，累計出資48.88億元，可向市場提供長租公寓約1.45萬套；建信住房管理房源16.5萬間；已在多地推進保障性租賃住房公募REITs服務項目。

據瞭解，建信住房租賃基金簽約收購的20個項目總資產規模達87.54億元，均位於北京、上海、成都、杭州等租賃市場活躍的重點一、二線城市。另外，其還與萬科集團及北京、重慶、天津、珠海、廣州、佛山、深圳等多地主體共同投資設立子基金8只，總規模295億元，基金認繳規模197.52億元。

建行在公告中稱，本次公募REITs發行將進一步豐富基礎設施公募REITs發起主體和資產類型，是促進多主體投資、多渠道供給支持發展保租房的重要探索。

克而瑞一位研究員指出，近年來，銀行端參與到保租房建設的步伐愈發加大，建行作爲最早進入住房租賃行業的銀行之一，其住房租賃運營公司建信住房申請發行的保租房REITs獲受理，這是目前上市銀行中首家申報公募REITs的銀行。

推動保租房公募REITs創新

經過此前幾年的發展，我國住房租賃行業的“投、融、建、管”模塊已經逐步完善，唯獨退出路徑尚待摸索。而隨着保障性租賃住房被納入基礎設施REITs項目試點範圍，租賃行業的退出通道進展迅速。

在政策打通後，首批保障性租賃住房REITs於去年成功上市。據瞭解，4只保租房REITs底層資產涉及10項基礎資產，共計11275套租賃房間，總建面56.8萬平方米，均位於租賃需求旺盛的一、二線城市。

由於底層資產獲取成本較低，以及政策對於保障性租賃住房租金水平及漲幅的要求，保租房REITs底層資產的租金水平遠低於各城市平均租金水平，在周邊市場具有較強競爭力，因此出租率均較高，平均水平超過95%。

今年上半年，華潤有巢REIT、廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、深圳安居REIT 4只保租房REITs營業收入合計超過1.4億元，且分別完成2023年目標收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。

4只保租房REITs形成示範效應的同時，保租房公募REITs“三個單一”問題也隨之成爲市場關注的焦點。

趙然指出，從底層資產城市分佈來看，目前已上市的4只保租房公募REITs的底層資產全部來源於單一城市。據瞭解，這一現象和目前保租房多由當地國企及相關機構投資運營有關。這種集中式的佈局使得REITs的收益和風險，高度依賴於特定城市的宏觀經濟和市場供需，城市經濟的波動和不確定性成爲影響這些REITs表現的重要因素。

從項目籌集渠道來看，4只保租房公募REITs均依賴於特定的籌集渠道，新建類項目和公租房轉保租房項目（本質上也爲新建類項目）成爲這些REITs的主要底層資產來源，限制了其資產和投資多樣性。

此外，從運營主體來看，每隻REIT雖擁有2~4個物業項目，但都由單一運營商管理。趙然表示，在住房租賃行業剛剛起步的階段，這種模式可能帶來運營策略、管理效能和風險控制能力的瓶頸。

趙然認爲，這些問題不僅限制了REITs的發展潛力，也無疑削弱了保租房公募REITs在風險分散和資產多樣化方面的能力，市場亟待尋求可持續、穩健的發展模式。

趙然指出，此次建信住房公募REITs的申報，有望爲解決“三個單一”問題提供新的方向。她進一步解釋稱，通過多元化城市佈局、靈活多樣的資產籌集渠道和引入多個運營主體，有望實現REITs的風險分散、運營優化和資產多樣化，從而推動保租房公募REITs市場的健康、穩健發展。同時，也符合市場、政策制定者和投資者期待看到保租房公募REITs突破“三個單一”束縛，實現更廣泛、多元和靈活的發展。

“只有解決了這些核心問題，保租房公募REITs才能在中國金融市場中佔據更爲堅實、持久的地位，爲投資者提供更爲豐富和可靠的投資機會。”趙然表示。

據瞭解，目前已有十餘個省市的保障房項目正在籌備，後續項目推動落地的節奏有望進一步加快。同時，基金公司也在積極推動保租房REITs項目籌備，比如，華夏基金目前有多隻保租房REITs產品處於推進和申報過程中，原始權益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業和市場化的保障性租賃住房開發運營企業。

未來，隨着地方保租房平臺以及市場化企業積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，預計保租房公募REITs數量和規模將得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。