“黎明前總是最冷的時候。”鬱亮稱。

文|《中國企業家》記者 李豔豔

時至今日，萬科已成爲房地產市場情緒的最後一道防線。

在連續多日遭遇股債大幅波動後，萬科於11月6日下午召開線上會議，與境內外金融機構交流公司經營情況，以及近期二級市場債券價格波動事宜。

這一次，深圳國資委和大股東一起爲萬科“站臺”。《中國企業家》記者獲悉，與會者除境內外的150多家金融機構和資金方外，還有深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明、深鐵集團董事長辛傑。萬科管理層方面，則由萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝和副總裁兼財務負責人韓慧華出席。

說明會上，深圳市國資委首先表態：萬科具備足夠的安全性，未出現傳言所說的財務風險、管理風險；如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能手段支持萬科，並提出五項具體支持措施。

作爲國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛傑表示，深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起，已準備好豐富的“工具箱”給予支持。“萬科的背後是我們，我們背後是深圳國資，我們將擇機購買萬科公開債。”辛傑表示。他還強調，所謂“大股東將減持萬科”的消息，是別有用心的謠言。

萬科則表示，對於境內外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要爲此擔心。

今年二季度以來，房地產市場銷售與金融兩端復甦效果尚不明顯，市場整體信心不足。隨着龍頭房企違約、老牌兒國資房企金地集團董事長辭職，市場焦慮傾向開始向頭部混合制房企蔓延。10月下旬起，萬科境外美元債價格持續下跌，市場對萬科償付能力的恐慌猜測和看空情緒愈演愈烈。

多位受訪行業人士表示，萬科一直被視爲業內標杆，公司近期在資本市場上的遭遇，與整體市場低迷、投資者情緒悲觀以及境外資本“做空”有關，且不同於以往“出險”民營房企的“股債雙殺”。即便市場處在調整期，考慮到公司當前基本面和融資能力，萬科違約概率極低。

深圳國資委表態，五項舉措“力挺”萬科

據瞭解，此次說明會上，深圳市國資委表示，充分認可和信任萬科團隊的專業性，“萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，並未出現傳言所說的財務風險、管理風險”。

深圳市國資委強調，國資國企有實力、也有能力支持萬科防範和應對各類風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統計報表範圍，萬科總資產、營業收入、利潤總額在深圳國資中佔比均超三成以上，萬科的經營發展對深圳國資具有重大影響。

據萬科2022年年報，截至2022年12月31日，深鐵集團持有萬科A股股份3242810791股，佔万科股份總數的27.88%，爲萬科的第一大股東。而深鐵集團則是深圳市國資委直管的國有獨資大型企業。

值得注意的是，深圳市國資委不但表態支持，還提出了五項具體支持措施。其中包括：

在堅持市場化、法治化原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險，包括但不限於通過受讓、合作開發等方式加快推進萬科大型城市更新項目開發建設；通過協同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產的流動性；配合萬科優化長期股權投資結構；積極組織市屬國有企業市場化方式參與債券認購等工作；積極協調各類金融機構加大對萬科融資的支持力度。

來源：視覺中國

“深鐵對萬科的‘實質性支持’過去從未間斷，未來更加強化。”作爲國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛傑在交流會上延續了對萬科一如既往的支持。針對近期資本市場的異常波動，辛傑表示，將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富“工具箱”給予支持。 

辛傑認爲，當下信心與團結尤爲重要。30多年來，萬科歷經多次大風大浪，仍一直走在行業前列，用時間證明了自己。此次萬科管理團隊也一定會不負衆望，以實際行動，消除市場恐慌。 

同時，辛傑表示，將根據市場情況有序釋放“工具”以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，爲萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

大股東出面表態對萬科的支持，近期並不鮮見。10月28日，辛傑當選萬科董事會副主席時就曾表示，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化。“深圳地鐵集團堅持長期主義，將長期持有萬科股權，堅定不移地看好萬科的長期發展前景。”

稍早前，在今年6月的萬科年度股東大會上，辛傑對鬱亮帶領的萬科團隊過去三年表現給予了高度肯定。辛傑表態，“作爲股東我們始終不渝支持萬科的健康發展，繼續在多個領域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作。……對萬科的認同和支持不會因爲市場一時的波動而變化。”

此次說明會上，辛傑再次表態，萬科背後是深圳地鐵，深圳地鐵背後是深圳國資，其本次出任萬科集團董事會副主席也充分地體現了深圳國資對萬科的信任與支持，深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起。辛傑還在會上“闢謠”，稱深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

“境內外債務一定會保障如期兌付”

萬科國資股東近期密集發聲支援萬科，與房地產行業整體股債下跌的“窘境”及市場信心失序有關。

10月17日早盤，金地集團股債齊跌， 股價一度觸及跌停。起因於公司主要創始人、董事長凌克的辭職報告。同日，惠譽將萬科的長期外幣發行人違約評級（IDR）和高級無抵押評級以及萬科企業唯一的境外融資平臺萬科香港的未償高級票據的評級從“BBB+”下調至“BBB”。

市場風聲鶴唳，圍繞萬科的“看空”聲音逐漸顯現。

10月26日，萬科出現股債異動。當日萬科境外美元債突發“大跳水”。11月初，美元債一度“崩盤”，於明年3月、6月到期的兩批面值爲100美元的美元債，報價一度跌至近80美元和70美元。股價市場也不樂觀。11月3日，萬科A股價一度跌至11.07元/股，創下近8年來新低。

鑑於此前多家出問題的房企甚至頭部房企都曾經歷過“股債雙殺”，“下一個會不會是萬科”的悲觀情緒開始在市場上瀰漫。10月31日，萬科就股價異動作出回應，稱“目前股價走勢與行業正處於新舊發展模式轉變以及行業面臨多種挑戰有關”。

對於債券價格異動，萬科回應稱，公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。同時該公司指出，境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格出現大幅波動。

“萬科和其他已出險民營房企的‘股債雙殺’不太一樣。”資深房地產行業人士、鏡鑑諮詢創始人張宏偉稱。在他看來，萬科的基本面沒有問題，近期資本市場表現和大勢比較低迷有關，此外，“一些龍頭房企違約，明顯帶動了資本市場情緒，同時，境外資本也利用這個情緒來做空萬科。”

從基本面來看，萬科一直是行業裏的“優等生”。據萬科最新披露的三季報數據：業務層面，1~9月萬科累計實現銷售金額2806億元，排名全行業第二，僅次於保利發展。其中“金九銀十”期間累計銷售金額超638億元，較此前兩月環比增長超四成。債務層面，萬科在8月提前終止了A股增發融資。

利潤層面，據財報，萬科今年第三季度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤37.5億元，同比下降22.5%。“三季度萬科利潤有所下滑，但能在當下的市場情況下還有利潤，實屬可貴。這證明了一家大型企業在市場調整週期下的經營結果。”張宏偉稱。

WIND數據顯示，截至11月5日，萬科存續境外債務總共有7筆，金額合計約32.2億美元。早在今年中期業績會上，韓慧華就已對境外債狀況做過正面解答，稱“年內已無到期境外債務，年內目前境內待償還信用債僅爲3.8億元，各項資金排布和還款安排都在有序進行中”。

而在11月6日與金融機構的交流中，萬科方面透露，在現金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數爲2.2倍。公司對於境內外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要爲此擔心。在融資層面，萬科與主要金融機構保持了長期戰略伙伴關係，融資渠道仍然暢通。

據透露，今年1~10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%。

公司管理層強調，萬科對資金情況實時可知可視可控。更重要的是，萬科追求的“安全”，不僅是流動性的底線安全，而是兼顧發展的安全。過去14年，萬科經營性現金流始終保持爲正，今年在一、二線城市新補充39個優質項目的情況下，萬科依然實現了正向經營性現金流。

萬科管理層與公司、股東“共進退”

“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。”11月6日的說明會上，萬科董事會主席鬱亮坦言。行業正在進入新發展階段，是所有房地產從業人士都必須接受並適應的事實，儘管轉身過程無比慘烈。綜合近期市場上投資者對萬科的疑慮，更多來自對行業整體發展模式和預期的不確定。

萬科董事會主席鬱亮。來源：中企圖庫

一個政策背景是，近日召開的中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

對於市場預期，鬱亮仍舊保持了以往觀點，認爲“萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題”。他表示，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

“需要買”方面，住房需求依然龐大，當前市場建設水平顯然超跌了，正在蓄積自發修復的勢能。“能買”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創造了條件。

對於行業當下，鬱亮認爲，目前存在的難點是“想買”的問題，就是恢復消費者的信心。

要做到這一點，首先需要行業保持穩定。“一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力。 ”鬱亮稱。恢復信心其次，需要時間，每一輪房地產週期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。

鬱亮表示，近兩年市場壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峯與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，預計到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。

對市場中長期懷有信心的背後，“從開發商到不動產商”是萬科穿越週期的路徑選擇。萬科亦多次表態，將不動產的經營管理能力視作企業未來最重要的競爭力。而據公司三季報，2023年前三季度，萬科經營服務業務繼續保持增長態勢，實現全口徑收入405.3億元。

10月26日，萬科旗下印力集團於消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌。

當日晚間，鬱亮在個人微信朋友圈感慨，“REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，將幫助房地產開發商轉型爲不動產的經營服務商，也爲投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”

萬科管理層已做好與公司、投資者共進退的準備。幾日前，萬科還調整了激勵制度，將董事長鬱亮和總裁祝九勝2023~2025年度現金薪酬方案和股價掛鉤。這意味着，高管層關注和推動股價上漲的動力更強。

受國資入場支持等消息提振，萬科股債走勢6日出現明顯反彈。