本報記者  李凱旋  李貝貝  北京報道

11月7日，有媒體報道稱，北京擬在今年第三批次供地中取消地價上限。對此，北京市規劃和自然委員會方面回應，北京“取消地價上限”爲不實消息。11月7日下午，北京市規劃和自然委員會的工作人員同樣對《華夏時報》記者表示，沒有接到要取消的消息。

《華夏時報》記者注意到，從相關媒體發佈“北京擬取消土地限價”到北京規劃和自然資源局公開闢謠，所用時間僅短短2個小時。

根據公開報道，北京將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”的工作目標，繼續堅持“房地聯動”，確保首都房地產市場平穩健康發展。那麼，爲何“取消土地限價”如此敏感，其究竟是觸動了哪根神經？

值得關注的是，在11月6日至11月8日舉辦的國際金融領袖投資峯會上，中國人民銀行副行長張青松表示，對房地產未來發展有信心，目前要防範調整樓市出現過快過急的風險。

張青松提到，長遠來看，中國城鎮化仍有較大發展空間。此外，目前大多數居民居住在中小型住房，預計未來較大面積房屋潛在需求旺盛。

土地限價背後的“蝴蝶效應”

11月1日至2日，北京大興區掛牌了2宗住宅用地，均設置了土地最高限價。中指研究院分析師孟新增對《華夏時報》記者說：“今年以來，北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較爲穩定，短期地價上限取消的預期較小。”

土地限價即土地拍賣的價格上限，一直在土拍市場中扮演着重要的角色。在我國，人們形象地將房價比作“麪包”，將地價比作“麪粉”，作爲房價的上游，地價可謂是決定房價的重要因素之一。

業內認爲，土地限價可以有效控制土地市場的價格，並由此避免房價過熱。此前，我國提出了房地產“三穩”，“穩地價”則被提到首要位置。

北京是嚴格落實土地限價的城市之一。在土地限價的機制下，以北京市場爲代表的樓市出現了明顯的“新房與二手房價格倒掛”的現象，同一地區新房的售價遠低於周邊的二手房，“打新熱”在市場興起。

同時，由於土地限價，熱門地塊很容易在競拍的過程中被舉牌到最高點。爲了能夠選定最終的買家，除了價格之外，土拍市場還在土地觸及限價之後推出了競自持比例、競現房銷售比例等規則，而當上述條件同樣觸及最高點之後，則採用搖號的方式來決定買家。

“搖號”看似公平，但卻是暗藏風險。一些小型房企錢包充裕，實力不足，在運氣的加持下，小型房企搖中地塊，可是否具備較強的操盤能力則要打一個問號。例如，今年3月份，首次進京拿地的大華地產搖中了昌平朱辛莊地塊，包括華潤、龍湖、綠城等在內的多家實力房企全部陪跑。

已有多城開始“試水”

實際上，自今年以來，市場上有關“建議取消土地限價”的聲音便不絕於耳。公開報道顯示，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，其中包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等內容。

儘管上述文件內容還未“官宣”，但《華夏時報》記者發現，已經有城市取消了土地限價機制。中指研究院監測到的數據顯示，近期，已經有包括成都、濟南、合肥等在內的多個城市相繼落實“取消土地限價”。

9月16日，成都發文表示，中心城區商品住宅土拍實施“競地價”的規則，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。10月9日，濟南發佈的文件顯示，兩批土地的競買規則做出調整，土地最高限價取消。

“讓地價迴歸市場，一定程度上有利於提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，後續或有更多城市跟進。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《華夏時報》記者說。

取消土地限價對於地價的帶動作用立竿見影。10月30日，濟南迎來取消土地最高限價之後的首次土拍，其中，鳳凰北路以西、商貿城路以南的組團地塊受到“瘋搶”，吸引了包括中海、華潤、保利等在內的8家房企爭奪。最終，在經過241輪競拍之後，中電建以6.95億元的價格將該宗地塊收入囊中，溢價率高達53.1%。

合肥土拍的溢價率同樣上升明顯。11月2日，合肥恢復“價高者得”的首次土拍落錘。其中，濱科城地塊吸引了11家房企報名。最終，安徽高速以33.88億元的價格競得了該宗地塊，溢價率達到44.9%。

另一個不容忽視的現象則是，上述城市的土拍在取消最高限價之後，熱門地塊並沒有吸引數十家甚至更多的房企來爭奪。中指研究院方面認爲，這表明，在土地市場上，國央房企以及大型房企將會成爲拿地主力，中小房企的生存空間會越來越被擠壓。

取消限價樓市就能好？

上文提到，業內認爲，取消土地限價有助於讓“市場迴歸市場”。那麼，取消土地限價能夠解決樓市的困境嗎？

“當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性的轉暖下， 對於大多數城市而言，土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。”陳文靜對《華夏時報》記者表示。

值得關注的是，自今年下半年以來，各部門對於房地產“呵護有加”。以一線城市爲代表的多個城市落實首套房貸款“認房不認貸”政策，且有部分城市限購也呈現鬆動的跡象。

金融端，《華夏時報》記者瞭解到，“第二支箭”持續發力。近期，包括新城控股、卓越商管等在內的民營企業成功發行債券融資，部分募集資金將用於保交樓、償還境外債務、推進城中村改造和城市更新等。

張青松表示，過去的20年，中國房地產持續增長，人均住房面積從2000年的22.8平米提高到了2020年的41.8平米，已經接近發達經濟體水平。“房地產業像其他行業一樣，不可能一直持續高增長，達到一定階段後，房地產的供求關係會出現較大變化，出現一些調整也是正常，是行業優勝劣汰、市場出清的自然過程，但也要防止這些過程過快過急，衍生出不必要的風險。”張青松如此表示。

張青松表示，目前我國的房地產市場正穩步做好3項工作，分別是在超大型城市推動“平急兩用”公共基礎設施建設、推進城中村改造和保障性住房建設，“我們相信這些措施將促進房地產市場更加健康，我們對中國房地產市場的未來仍然相當樂觀”。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧