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鬱亮把當前房地產市場的狀態比作馬拉松“撞牆”階段，他坦言，行業陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續當中。

中房報記者 苗野丨北京報道

房企沒有等來盈利狀況的大幅改善。

Wind數據顯示，今年前三季度，A股105家上市房企合計實現淨利潤383.17億元，同比下降14.07%；毛利率爲17.28%，同比下降1.11個百分點。其中，69家房企實現盈利，36家房企虧損，55家房企歸屬母公司淨利潤呈負增長。

在A股之外，目前大多數港股房企還未對外披露三季報，但綜合來看，TOP20房企中還能賺錢的不多，能夠實現營業收入和淨利潤雙增長的房企更是所剩無幾。

以頭部房企爲例，前三季度中海地產、萬科和保利發展盈利均超百億元。中海還是“利潤王”，實現經營溢利226億元。按照中海的闡述，這個盈利水平較去年同期不包含收購股權所產生收益的經營溢利上升僅5.9%。

萬科還是A股“領頭羊”，其前三季度實現歸屬上市公司淨利潤136.2億元，但同比下降了20.3%。萬科未在三季報中詳細解釋淨利潤的大幅下跌，僅在市場情況一欄寫了“報告期內，全國商品房市場面臨下行壓力。”

另外，保利發展奪得“銷冠”的同時，前三季度132.93億元的歸母淨利潤，同比微增1.33%，幾乎與去年同期持平。但第三季度歸屬母公司淨利潤卻同比下降52.84%至10.7億元。“第三季度淨利潤下降主要因報告期內結轉項目毛利率下降。”保利發展解釋稱。

作爲穩健型房企代表，它們也同樣感受到了房地產下行期的“寒意”。

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虧損房企數量、規模雙雙增加

從各家房企交出的“成績單”來看，市場壓力已完全傳導到企業經營中，虧損房企數量和整體虧損規模雙雙增加，盈利的房企中能實現利潤正增長的佔比不足一半，大部分房企都陷入“增收不增利”中。

“樓市短期恢復的基礎還不牢固。”萬科董事會主席鬱亮在10月中旬委婉地表示了當前市場並未回暖，並正式宣佈萬科要開始賺“小錢、慢錢、辛苦錢”。

“辛苦”的或許不止萬科，TOP20房企中前三季度歸屬母公司淨利潤實現正增長的還有招商蛇口和華髮股份。

前三季度華髮股份實現歸屬上市公司股東的淨利潤22.01億元，同比增長1.14%，增幅和保利發展一樣，也是非常微小。

招商蛇口前三季度的歸屬母公司淨利潤爲37.69億元，同比增長27.45%，大幅增長原因更多是因爲2022年淨利潤的觸底及其拿地權益比大幅提升有關。招商蛇口拿地權益比從年初的60%提高至80%，少數股東損益佔比從去年同期的53.4%下降至31.8%。從數據表現來看，少數股東“吞噬”利潤的局面開始得到改善，也同步扭轉其連續三年錄得歸屬母公司淨利潤下滑，讓外界對“蔣鐵峯時代”的招商蛇口充滿了想象。

“儘管各家房企在深度調整期的經營表現不同，但賺錢能力在下滑是房企們當下的共性。”某市場分析人士認爲，從前三季度房企表現來看，超半數房企的歸屬母公司淨利潤都出現了同比縮水。“餘震”還在持續，由於整體市場受到影響，使得房企毛利下降和減值準備增加，這是最重要的一個因素。

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規模房企的焦慮

除頭部房企外，規模房企同樣未能避免行業整體盈利下滑的趨勢。

“招保萬金”中第一個撐不住的是金地。金地集團前三季度受計提資產減值準備15.99億元影響，歸屬母公司淨利潤大降98.27%至5801.61萬元。其中第三季度甚至虧損14.74億元，今年上半年金地還有15.32億元的淨利潤，3個月的時間由正轉負，頗令外界意外。

“主要系三季度房地產項目結算規模下降。淨利潤下降，主要因爲房地產項目結算利潤下降以及對項目計提減值。”金地集團在財報中解釋。

新城控股前三季度歸屬母公司淨利潤24.78億元，同比減少26.01%。新城控股表示，淨利潤下滑幅度大是因爲計提存貨跌價準備較去年同期增加。前三季度新城控股計提各類資產減值準備19.72億元。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，當前行業信心仍較脆弱，預期並沒有改善。近期個別房企流動性緊張，房地產企業風險仍在蔓延，預計四季度將延續當前總體的低迷態勢，房企銷售壓力仍舊較大，融資也將繼續維持較弱態勢。

從房企披露的信息來看，除了受大環境影響收入減少外，歸母淨利潤減少的主要原因還包括毛利率下降、計提資產減值、投資收益減少等。

行業整體頹勢之下，國企央企也不能保證盈利。

華僑城A算是拖了央企後腿，其前三季度淨利潤虧損33.47億元，淨利潤降幅達2728.12%，基本每股收益虧損0.42元。此前，華僑城A就曾因爲2022年虧損百億被深交所問詢。

對於淨利潤的大額虧損，華僑城在三季報給出解釋爲，一是爲加快銷售去化，公司對部分項目採取靈活的銷售策略帶來部分價值折損；二是因聯營公司虧損導致投資收益減少、其他收益減少、財務費用增加等因素導致公司業績下滑。

不只有華僑城，首開股份和中交地產繼上半年虧損後，三季度虧損進一步擴大。首開股份前三季度淨虧損30.65億元，虧損同比大增438.1%；中交地產前三季度淨虧損10.32億元，虧損增長492.31%。除了房地產行業毛利率下降影響之外，計提減值也是一大主因。

“地產黑馬”廈門建發也有些後勁不足，建發股份2023年1~9月房地產業務分部歸屬上市公司股東的淨利潤爲4.7億元，同比減少28.69%。據建發股份披露，建發房產貢獻的淨利潤是增加的，但聯發集團的淨利潤降了3.87億元，首要原因是受宏觀調控政策和土地成本影響，年初至本報告期末交房結轉收入的部分項目毛利率有所下滑。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲認爲，規模房企歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續傳導，結轉出清拉低了利潤率水平。另外，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。在行業下行期，存貨及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

淨利潤“硬着陸”是大多數A股房企2023年前三季度的真實寫照，但也有個別房企表現出了較高的盈利能力和增長速度。如濱江集團在今年前三季度實現歸屬上市公司股東的淨利潤約24.73億元，同比增長20.23%。

在市場恢復不及預期的大環境下，大部分房企仍然面臨經營壓力。

綠城中國執行總裁耿忠強在11月1日召開的中交集團上市公司2023年集體業績說明會上，對房地產行業的未來形勢用“政策發力、形勢嚴峻”八個字來形容。“這幾個月調控政策，能放鬆的都放鬆了，但從結果看，房地產形勢依然嚴峻。1月～9月，整個行業銷售同比下滑，投資下滑，融資也是下滑，行業依然在築底修復的階段。”他說。

鬱亮把當前房地產市場的狀態比作馬拉松“撞牆”階段，他坦言，行業陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續當中。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹