交銀國際發佈研究報告稱，維持領展房產基金（00823）“中性”評級，上半財年的業績致符合預期，同時看到領展的業務溫和復甦，但加息週期的不確定性仍然爲股價短期帶來壓力，目標價38.8港元。公司23/24上半財年業績，收入同比增長11.3%至67.25億港元，物業收入淨額同比增長10.4%至50.63億港元，可分配收入同比增長1.7%至33.33億港元，基本符合預期。然而，23/24上半財年的每單位派息（“DPU”）爲130.08港仙，同比下降16.4%，主要是由於股權增發攤薄、利息成本和費用增加。每單位資產淨值（“NAV”）同比下跌13.5%至70.72港元。

報告主要觀點如下：

出租率保持高位，香港租金輕微上調。

截至9月30日，香港零售物業出租率維持在98.0%高位，而澳洲及新加坡零售出租率分別達98.1%及99.3%。23/24上半財年整體租戶銷售同比增長3.1%（22/23財年： 6.2%），其中餐飲和一般零售表現領先，同比增長9.0%和4.7%。租售比仍保持在12.4%的低位。上半年香港零售續租租金調整率爲+8.7%，但內地爲-5.2% （22/23財年： -3.0%），管理層預計內地零售租金將於年底轉趨平穩。

缺乏併購機會，審慎管理資本。

領展預料高息環境持續，並已於2023年4月償還40億港元銀行貸款，並且在2024/25財年之前沒有再融資需求，但平均借貸成本上升至3.74% （22/23財年：3.0%）。截至9月30日，公司約有70%的債務採用固定利率或己對沖。同時，鑑於其交易收益率與現時融資成本之間仍有差距，公司將尋求重啓回購的機會。由於能增加收益的併購機會有限，公司繼續致力託展輕資產業務，通過基金管理平臺模式來管理第三方資本，從而擴大其管理規模和收入來源，但在缺乏具體的計劃和時間表下，我們相信短期內爲可分派收益帶來增值的空間不大。

主要風險：1）美國國債收益率波動的不確定性；以及2）零售及寫字樓市場復甦的不確定性。