北京在9月初官宣“认房不认贷”后，楼市在短期内迎来一波购房热潮，但从10月以来热度又有所回落，市场持续性不足。

从成交情况来看，据中指研究院最新数据显示，10月北京新房成交5177套，环比下降12.1%，成交面积59.16万平米，环比下降13%，二手房成交10653套，环比下降25.3%。

2023年1-10月，北京商品住宅累计成交630.45万平方米，同比基本持平。

对于10月份北京楼市热度的下降，中指研究院市场研究总监陈文静认为，主要存在两方面原因。一方面，市场预期偏弱仍是楼市成交持续不足的重要因素，尤其是刚需置业客户，入市更趋谨慎；另一方面，居民对北京楼市政策存优化预期，叠加居民对未来房价上涨预期偏弱，二手房挂牌量持续居高位下，进一步加重了购房者观望情绪。

另外，北京楼市9月初在“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了新房、二手房的成交量，使得9月成交基数较高，10月份叠加国庆长假影响，对比9月成交量环比有所回落。

在库存方面，10月北京市场的库存规模有一定下降，但整体去化仍面临压力。截至10月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为956.31万平米，出清周期为17.4个月。

从价格来看，新房和二手房的价格保持平稳。10月北京新建住宅平均价格为44886元/平米，环比上涨0.11%，同比上涨0.45%；二手住宅平均价格为75712元/平米，环比下降0.22%，同比下降0.12%。

在此背景下，北京房企今年的销售情况也有所变化。

在销售金额方面，1-10月，北京市场TOP20的房企商品房销售额合计3537.6亿元，TOP20门槛值为88.8亿元。中海地产、北京城建和华润置地位居前三位，销售额分别为493.5亿元、373.6亿元、332.3亿元。

销售面积上，1-10月，北京销售面积TOP20的房企商品房销售面积合计785.3万平米，TOP20门槛值为18.3万平米。前三名为首开股份、中海地产、华润置地，销售面积分别为87.8万平米、82.1万平米、68.5万平米。

具体到项目而言，1-10月，全市商品住宅项目销售业绩TOP10的项目销售额合计766.15亿元，销售面积76.53万平米。

其中，内城豪宅的销售势头依旧强劲。在销售业绩排名前十的项目中，仅有三个位于五环外。中信国安府、北京城建·天坛府和中信城三个二环豪宅位居前三，也是销售额破百亿的三个项目，销售额分别为124.4亿元、122.7亿元、100.6亿元，销售面积分别为8.3万平米、10.1万平米、6.1万平米。

根据安居客网站数据，在销售额排名前五的项目中，除了排名第四的中海·富华里10月的挂牌均价约8万元/平米，其余项目的挂牌均价都超过10万元/平米。

在市场热度逐渐回落的背景下，北京二手房价也进一步下跌，区域分化仍然存在。

10月北京二手房均价为7.57万元/平米，环比下降0.22%。西城、东城、朝阳、丰台、石景山的均价同比都有不同程度的下跌，分别为13.2万元/平米、11.1万元/平米、8.3万元/平米、6.5万元/平米和5.3万元/平米，只有海淀的均价同比上涨0.05%至10.2万元/平米。

10月31日，北京优化公积金贷款住房套数认定标准，从11月1日起正式执行“认房不认商贷”。但此次政策调整仅针对无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，利好范围相对有限。

陈文静认为，当前重点城市政策效果进一步减弱，购房者观望情绪较重，房价下跌预期较强、核心城市政策存在优化预期等因素仍是重要原因。

短期来看，若核心政策进一步跟进落实，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。年底最后两个月，企业或加大营销力度加速销售回款，部分城市“以价换量”下，市场有望保持一定活跃度，叠加土拍政策优化，部分优质地块竞拍热度提升，也有利于进一步修复市场预期，但对于多数城市来说，市场调整压力仍在。