北京在9月初官宣“認房不認貸”後，樓市在短期內迎來一波購房熱潮，但從10月以來熱度又有所回落，市場持續性不足。

從成交情況來看，據中指研究院最新數據顯示，10月北京新房成交5177套，環比下降12.1%，成交面積59.16萬平米，環比下降13%，二手房成交10653套，環比下降25.3%。

2023年1-10月，北京商品住宅累計成交630.45萬平方米，同比基本持平。

對於10月份北京樓市熱度的下降，中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，主要存在兩方面原因。一方面，市場預期偏弱仍是樓市成交持續不足的重要因素，尤其是剛需置業客戶，入市更趨謹慎；另一方面，居民對北京樓市政策存優化預期，疊加居民對未來房價上漲預期偏弱，二手房掛牌量持續居高位下，進一步加重了購房者觀望情緒。

另外，北京樓市9月初在“認房不認貸”新政實施後，一部分購房需求在短期內集中釋放，短期推高了新房、二手房的成交量，使得9月成交基數較高，10月份疊加國慶長假影響，對比9月成交量環比有所回落。

在庫存方面，10月北京市場的庫存規模有一定下降，但整體去化仍面臨壓力。截至10月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約爲956.31萬平米，出清週期爲17.4個月。

從價格來看，新房和二手房的價格保持平穩。10月北京新建住宅平均價格爲44886元/平米，環比上漲0.11%，同比上漲0.45%；二手住宅平均價格爲75712元/平米，環比下降0.22%，同比下降0.12%。

在此背景下，北京房企今年的銷售情況也有所變化。

在銷售金額方面，1-10月，北京市場TOP20的房企商品房銷售額合計3537.6億元，TOP20門檻值爲88.8億元。中海地產、北京城建和華潤置地位居前三位，銷售額分別爲493.5億元、373.6億元、332.3億元。

銷售面積上，1-10月，北京銷售面積TOP20的房企商品房銷售面積合計785.3萬平米，TOP20門檻值爲18.3萬平米。前三名爲首開股份、中海地產、華潤置地，銷售面積分別爲87.8萬平米、82.1萬平米、68.5萬平米。

具體到項目而言，1-10月，全市商品住宅項目銷售業績TOP10的項目銷售額合計766.15億元，銷售面積76.53萬平米。

其中，內城豪宅的銷售勢頭依舊強勁。在銷售業績排名前十的項目中，僅有三個位於五環外。中信國安府、北京城建·天壇府和中信城三個二環豪宅位居前三，也是銷售額破百億的三個項目，銷售額分別爲124.4億元、122.7億元、100.6億元，銷售面積分別爲8.3萬平米、10.1萬平米、6.1萬平米。

根據安居客網站數據，在銷售額排名前五的項目中，除了排名第四的中海·富華里10月的掛牌均價約8萬元/平米，其餘項目的掛牌均價都超過10萬元/平米。

在市場熱度逐漸回落的背景下，北京二手房價也進一步下跌，區域分化仍然存在。

10月北京二手房均價爲7.57萬元/平米，環比下降0.22%。西城、東城、朝陽、豐臺、石景山的均價同比都有不同程度的下跌，分別爲13.2萬元/平米、11.1萬元/平米、8.3萬元/平米、6.5萬元/平米和5.3萬元/平米，只有海淀的均價同比上漲0.05%至10.2萬元/平米。

10月31日，北京優化公積金貸款住房套數認定標準，從11月1日起正式執行“認房不認商貸”。但此次政策調整僅針對無房且在全國範圍內使用過公積金貸款的人羣，利好範圍相對有限。

陳文靜認爲，當前重點城市政策效果進一步減弱，購房者觀望情緒較重，房價下跌預期較強、核心城市政策存在優化預期等因素仍是重要原因。

短期來看，若核心政策進一步跟進落實，核心城市市場有望逐漸企穩恢復。年底最後兩個月，企業或加大營銷力度加速銷售回款，部分城市“以價換量”下，市場有望保持一定活躍度，疊加土拍政策優化，部分優質地塊競拍熱度提升，也有利於進一步修復市場預期，但對於多數城市來說，市場調整壓力仍在。