2023年前三季度，房地產國央企境內債發債規模佔比高達91%，民營房企仍面臨嚴重的融資困局。

“50家房企融資白名單”的消息仍在發酵。受消息影響，11月22日，房地產開發板塊再度拉昇，大龍地產三連板，深振業A、三湘印象漲停，華夏幸福、臥龍地產、大悅城等跟漲。

綜合多方消息，監管機構正在起草一份房地產企業“白名單”，可能涵蓋50家規模房企，國有房企和民營房企都會列入其中，並獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。

第一財經記者經多方採訪獲悉，該名單的具體情況仍未公佈，受訪的房企以及銀行方面都表示尚未接獲名單。

目前，面臨融資困境的主要是一衆民營房企。多家民營房地產公司對記者表示，雖然此前“三支箭”等政策全方位支持房企融資，但真正被惠及企業較少，金融機構對民營地產企業放款仍較爲嚴苛，呼籲後續有切實助力企業經營的政策。

有房企表示，現在“不敢抱有太高預期”，融資之外，銷售回暖對化解困境更加重要。

圖片攝影：任玉明

民營房企融資現狀仍堪憂

本輪金融機構紓困房地產以來，“白名單”制度並非新鮮事物。

近兩年，已出現多個版本的房企融資“白名單”——

2022年5月，監管部門指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，出現了“示範性發債、優質民營房企”名單，美的、碧桂園、龍湖等在列。

2022年11月，金融支持地產融資“三支箭”連發，從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權融資重啓，房企似乎看到融資破冰的曙光。彼時，國有六大行便聯合建立了區域優質房企“白名單”，劃定18家優質房企進行重點支持，包括央國企、民企和混合所有制企業。

今年1月，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，會中提到，有關部門正起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間，龍湖、金地、碧桂園、新城、美的、遠洋、濱江等榜上有名。

不過，一系列政策及會議之後，金融機構的觀望情緒依然嚴重。中國房地產業協會此前調研發現，在政策落地上，商業銀行相互觀望，效果很不理想。有民營房企尚未出險，但融資依然艱難，現金流很緊張；地方政府協調銀行提供的專項借款，也不能充分利用。

華泰證券數據顯示，2023年前三季度，房地產境內債發行規模同比降低8%，總量下降的同時，國央企發債規模佔比高達91%，較2020年同期上升33個百分點。

在中指研究院昨天召開的一場閉門研討會上，有房企表示，當下民營房企融資仍然較爲困難，境內融資方面，金融機構對資產質量要求較爲苛刻，開發貸的過程監管比以前更加嚴格；海外債方面，融資窗口基本已經關閉。

誰將進入“白名單”引猜測

“50家房企融資白名單”消息流出，讓房地產業界對政策加碼多了一份期待。哪些房企有望進入？業內衆說紛紜，多參考房企的銷售規模、資產規模、有無債務出險等因素。

易居研究院表示，按照目前房地產市場的新形勢和新情況，進入本輪白名單的房企，首先其資金狀況和財務狀況得穩健，若企業本身已出現重大資金問題，或會納入到“一企一策”名單中。爆雷房企並不會完全被排斥，若債務風險化解積極、有成效，企業治理結構優質，也可給予積極支持。

億翰智庫認爲，評判房企是否進入白名單，或有兩項要素，第一是企業的銷售規模，規模較大的企業相對來說也就更重要；第二是投資者的認可程度，並不是出了險就一定不能上白名單，在債務重組或償還方面有明確進展的，還值得“救一救”的企業同樣也有進白名單的機會。

也有聲音認爲，本輪受益的仍將是央國企及少數優質民企。浙商證券就認爲，此次政策會以支持央國企及未出險民企融資爲主。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，監管部門制定的白名單中房企或有以下特徵：一是具有系統重要性，銷售額、資產規模靠前。二是淡化企業性質，央國企、民營房企及混合所有制企業均會在列。三是資產優質、專注經營、有較大行業影響力的出險房企，也可能列入。

記者查詢中指研究院銷售榜單發現，此前獲得“第一支箭”信貸支持的房企，包括萬科、龍湖、美的置業、綠城、碧桂園、中海、濱江、招商、華潤、金地、建發、保利、華僑城等房企，大多在今年前十月銷售總額前50行列中；獲得“第二支箭”支持的房企，與前述房企有重合，兩項整體涉及房企大約20家。除了這些房企，銷售前50榜單中，餘下的多是一衆央國企，和少數已出險民企。

民營房企渴望“甘霖”

“白名單”消息流出後，各方人士態度不一。

央國企人士普遍更關注銷售問題，一家華北央企內部人士表示，之前“三支箭”實際落地效果比較一般，銷售端目前也很艱難，“賣房的人比買房的多”，當下市場有點惡性循環，改善銷售端狀況更關鍵。

民營房企則態度分化。華北一家未出險民企人士表示，公司本來也一直在發債，政策不算特別大的利好，對爆雷房企可能更有意義，如果名單公佈，其所在公司應該會被列入。

華南一家混合所有制房企內部人士對記者表示：“太好了！對我們公司來說，肯定能緩解資金之渴，而且按照規模看，怎麼算我們都應該在名單中了。”

另一家出險房企人士較爲悲觀，稱實際作用或許不大。在他看來，如何解決金融機構對民營房企的“風險厭惡”問題更重要，而且銷售端回暖實際上意義更大。

一位在國有大行從事風控工作的人士對記者表示：“民營房企究竟能否受益於此項新政，主要還得看企業自身實力和房地產市場回暖情況。”

他進一步解釋道：“兩年多來民企在土地市場拿地表現低迷，有些民企幾年沒拿地，實質上已近乎退出地產行業，還有一些民企在銷售端十分疲軟，這樣的民企毫無可能獲得新增融資，而依然活躍在土地市場且其銷售端現金流正常的民企，數來數去也就那麼幾家了。”

另一位券商分析師則對記者表示，從消息面看，受到金融支持的房企將擴容，但房企即便出現在名單上，也未必就能獲得更多融資支持，能不能熬下去，主要還是看其經營情況。

“金融系統要做風控，誰都不能承受房地產壞賬，提供一定的融資支持確實在短期內可以緩解債務壓力，但這一舉措不能改善市場狀況和房企自身經營現狀。”他說道。

西政資本認爲，銀行放不放水決定了大部分民營房企的生死存亡，要想真正爲民營房企提供支持，就要實現金融機構的“盡職免責”，減少其在資金投放時的後顧之憂。

中房協建議，爲防止各個金融機構相互觀望、相互推諉，應儘快建立主辦銀行制度，由對開發企業貸款最多的商業銀行爲主辦銀行，協調其他相關銀行和金融機構通過展期、新發貸款、處理資產償還借款等途徑，緩解房企流動性風險。對違約情況不太嚴重、積極保交樓、注重信用、業務佈局和資產狀況較好的開發企業，通過主辦銀行制度有效控制風險。

責任編輯：劉萬里 SF014