證券時報記者 鄧雄鷹 楊卓卿 劉敬元

隨着老齡化快速演進，積極應對社會養老顯得日益重要。不久前，中央金融工作會議指出要做好“五篇大文章”，其中就包括養老金融。

作爲一種重要的養老金融產品，保險版“以房養老”在服務特定老年羣體的養老需求方面具有獨特作用。不過，自2014年6月啓動試點以來，“以房養老”保險產品累計承保200多單，仍顯“叫好不叫座”。8年多以來，這一業務似乎尚未走出探索狀態，但市場早已“時不我待”，不僅老齡化加速，而且房地產形勢發生了新變化，《民法典》也已落地實施。

在這樣的背景下，“以房養老”業務應該如何捋順相關環節以破解難點，進一步發揮應有價值？近日，記者就此採訪了多位客戶、業界人士及專家，嘗試找出解題的線索。

200多單“有話說”

保險版“以房養老”，即老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

爲開創養老保障新途徑，原中國保監會於2014年6月發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式啓動老年人住房反向抵押養老保險試點，試點城市包括北京、上海、廣州以及武漢等4個城市，爲有房產但沒有足夠養老金的老年人提供了一種養老選擇。

該業務的操作方式是，擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養老保險產品“幸福房來寶”獲批上市銷售，標誌着“以房養老”試點進入實質性運作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養老保險正式擴大到全國範圍。

據記者瞭解，8年多以來，共有4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養老保險的資格，但僅有2家保險公司推出相關產品，而目前實際批量開展業務的僅有幸福人壽1家。幸福人壽相關人士向記者介紹，該公司“以房養老”業務聚焦於老年人居家養老、增加養老金收入和終身領取等三大養老核心需求，目前覆蓋北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州、深圳和成都共計10個城市。

從規模來看，目前“以房養老”業務量較小。幸福人壽提供的數據顯示，截至2023年11月底，共有214位老人（147戶家庭）參與“以房養老”項目，平均投保年齡71歲。幸福人壽已發放養老金9700餘萬元，參保客戶人均月領取養老金近8000元，抵押房產總值近4億元。

南開大學金融學院養老與健康保障研究所所長朱銘來對記者表示，“以房養老”業務開展8年多以來所取得的進度並不令人意外，這項業務的推廣在國內面臨很大難度，可以理解保險公司對此普遍持有的謹慎保守態度。“一個重要的問題是，老年人住房反向抵押養老涉及財產遺贈權利的新型分割，挑戰了傳統的‘養兒防老’理念，老年人及其子女需要一個接受的過程。”朱銘來說。

“以房養老”較小的業務量，當然也引起了業界人士的關切。北京大學滙豐商學院風險管理與保險研究中心主任雎嵐向記者分析了需求端老人羣體的考量。一方面，受傳統觀念的影響，國人對反向抵押房產這一金融概念心存疑慮，加之保單條款設計相對複雜，流程繁瑣，因此老人羣體的接受度不高；另一方面，房屋市場存在價格波動風險，依據現有的保單條款，老人未來領取的養老金是以投保之時的房屋評估價值爲依據的，一旦確定即不可更改。如果未來房價上漲，養老金的領取金額勢必低於預期，因此降低了購買意願。另外，部分老人有其他來源的養老金，比如社保、家庭支持等，單一養老金的補充可能並不一定解決痛點。

儘管如此，考慮到“以房養老”業務稍顯複雜，市場參與主體過少，供給側嚴重不足，加上房地產市場面臨新形勢，因此有的觀點認爲該業務能取得這樣的成績也屬難能可貴。

“目前，‘以房養老’業務的銷售情況是符合我們預期的。”幸福人壽相關人士稱，總體來看，“以房養老”業務改善了特定老年羣體晚年的生活質量。所謂服務“特定老年羣體”，意味着它不是大衆化產品，而只是少數老人願意接受的小衆產品。作爲市場化手段運作的一種補充養老方式，“以房養老”能讓老人們多一種養老選擇，是社會保障養老之外的一種補充。更進一步說，住房反向抵押養老保險僅僅是“以房養老”的一種形態，不會改變主流的社會養老模式。

潛在需求不小

“這種方式很大地改善了我的養老生活品質！”在上海楊浦區控江路一套48平方米的老房子裏，88歲的陳大爺神采奕奕地對記者說，這是他名下唯一住房。

“當時在報紙上看到‘以房養老’保險的報道，我就記住了。”陳大爺說，他自己是工薪階層，子女條件也一般，房子是自己最大的資產。2017年，經過一系列評估後，82歲的陳大爺成爲上海第一批嘗試“以房養老”的老年人。此後每年8月30日起，保險公司會自動將錢打到陳大爺的賬戶裏，這成爲他安享晚年的重要費用來源。

陳大爺也是上述214位參保老人中的一位。“以房養老”的市場基礎很明確，適用用戶也存在精準範圍，解決了部分特定老年人羣體的剛性需求。雖然“以房養老”業務在世界各國都屬小衆業務，但是它的潛在需求並不小。

根據幸福人壽統計，該公司迄今接到主動諮詢以及接觸的客戶羣體已經接近4000戶。

“自2015年3月公司開展業務以來，接待過數千名有投保意向的老人。”幸福人壽相關人士介紹，從目前參保老人情況看，不僅有空巢、孤寡、失獨老人，還包括支持父母投保的有子女家庭，其中無子女家庭佔投保總數一半，面對房產無人可繼承或退休金很低的現狀，“以房養老”是剛性需求，對特定老年羣體晚年的生活質量起到了顯著的改善作用。

整體上，已參保客戶對“以房養老”業務滿意度較高。幸福人壽上述人士稱，目前該公司不曾接到任何形式的投保客戶投訴，甚至有幾戶老人擔心公司虧錢，曾提出將房產遺贈公司，體現出老年人對“以房養老”產品的認可。

從地域來看，珠三角、環渤海地區以及西部的重慶地區是“以房養老”受較多關注的地方，這也反映經濟發展水平較高的城市，老人的心態相對開放，更容易接受新觀念。

供給面臨三大難題

根據聯合國預測，到2050年，中國65歲及以上人口將達到4.77億，佔總人口比例將達到34.9%。隨着人口老齡化的進一步加深和傳統養老觀念的逐步轉變，“以房養老”的市場空間可能進一步加大，但該業務也面臨着較爲明顯的現實難點。

總體而言，業務本身的複雜性是不容忽視的因素。從業務流程來看，反向抵押養老保險是一項涉及主體相當多的複雜業務。由於房產在家庭資產中的佔比相當重，其中不僅涉及各種評估、公證、法律事宜，還有複雜的家庭人情問題，因此在業務開展中會牽扯到多個環節和外部機構。

據幸福人壽的業務經驗，正常情況下，一單反向抵押業務順利走完流程最快也要兩個月的時間。截至目前，耗時最長的一單反向抵押養老保險業務，從投保意向達成到所有流程完成，共計9個月。

朱銘來提及，房產估值本身是一項艱鉅的工作，目前整個行業缺乏科學的定價體系，這是開展“以房養老”業務的基礎。理論上，其他金融機構也可以開展該項業務，保險公司的優勢在於精算技術。不過，目前的精算規則並未明確，成爲阻礙該項業務規模化的另一要因。

對於供給端的保險公司來說，推進“以房養老”顯然面臨着較大的現實壓力。幸福人壽相關人士表示，當前看主要有三個方面：

一是“以房養老”項目週期長、前期現金流壓力較大。不同於傳統保險業務形態，幸福人壽“以房養老”業務屬於創新型業務，除非客戶提前贖回，一般情況下只有客戶身故後公司才能實現債權、結算收益，因此短期內無法產生經濟效益，也不能在當年度銷售業績中產生直觀的價值體現。業務前期現金流壓力較大，財務投入產出比較低，也對償付能力有所影響。基於償付能力的壓力，公司也無法大面積開展此項業務。

二是房價波動風險日益嚴峻。老年人住房反向抵押的週期較長，有的甚至長達幾十年。在此期間，房價會發生不同程度的波動。目前，我國部分城市的房價波動較大，導致保險公司和投保人對於房產未來價格走勢產生認識上的差異，這也是導致“以房養老”業務難以順利推廣的原因之一。

雎嵐在分析保險公司業務積極性不高的原因時，也提及了房產價值因素。“以房產價值波動爲例，保單存在一定的定價風險，如果承保之後房產標的的價格開始下跌，保險公司仍然需要依據合同約定按時給付養老金，在未來可能會面臨虧損。”雎嵐說。

三是關於房屋債權的確認。《民法典》實施後，公證遺囑效力不再優先。公證遺囑效力存在被臨終前最後一次有法定效力的遺囑覆蓋的可能，房屋債權的實現也容易遇到阻礙，保險公司實現權益也受到挑戰。保險公司需要提前在老人生前面訪時開展必要的提醒和教育，即老人另設遺囑變更房產繼承人前，一定要通知公司履行變更程序，方視爲生效，但在實際操作中仍存在執行困難。

如何破局？

雎嵐認爲，爲解決“以房養老”業務開拓難，可以提升保單設計的靈活性，充分考慮到未來可能發生的房價變化風險。同時，參照國際經驗，政府可以出臺制定相關住房反向抵押養老保險制度，比如由政府出面擔保，進而降低因房價波動等原因而引致的參與主體風險。

幸福人壽“以房養老”業務負責人坦言，這個業務亟待國家政府從財稅方面給予扶持機制，鼓勵試點業務健康發展。比如，針對反向抵押業務產生的貸款利息收入免徵相關稅費，以及針對涉老業務免除房產交易環節的稅費等。

該負責人還呼籲有關方面對“以房養老”業務鏈條的相關環節給予保障。例如，在抵押權與解押處置方面，由於“以房養老”業務抵押權在先，房產處置在後，保險人與繼承人辦理繼承過戶須先解押房產，解押後如何保障抵押權人順利實現債權，需要政策在房產登記管理條例等方面予以明確。另外，還有物權與繼承權的問題，處置時繼承人若無生活來源、無生活能力時，房產抵押物無法行使處置，或者基於公民居住權，繼承人若對抵押房產佔用不騰房，執行中繼承法的繼承權與他項權的矛盾將影響債權順利實現。

此外，雎嵐認爲，在老齡化日益加深的當下，不僅存在“養老貴”，還存在“養老難”的問題。通過保險融資，可以在一定程度上化解養老金不足的問題。同時，保險公司可積極考慮提供相應的養老配套服務，比如房屋“適老化”改造、老人照護服務等，以應對“養老難”的問題。具有溫度的服務，不僅可以增加既有客戶黏性，也可以吸引潛在客戶，從而有效應對養老的雙重痛點。