時近年末，公募REITs申報節奏加快。近日，有4單公募REITs獲受理，包含3單倉儲物流類REITs和1單能源類REITs。截至目前，共有14單REITs排隊等獲批。

中航易商倉儲物流REITs、華夏深國際倉儲物流REITs、華泰紫金寶灣物流倉儲REITs於12月8日獲受理，華夏特變電工新能源REITs於12月7日獲證監會接收材料。

資料顯示，中航易商倉儲物流REIT的原始權益人爲易商集團，項目底層資產爲富萊德崑山物流園項目相關建築（構）物的房屋所有權及其佔用範圍內的國有建設用地使用權，具體包括位於江蘇省崑山市花橋鎮的富萊德崑山物流園的三期資產。

華夏深國際倉儲物流REITs的原始權益人爲深圳市深國際物流發展有限公司，底層地產爲兩處倉儲物流園資產，包括杭州一期項目公司持有的主要建設內容爲高標準物流倉庫等的杭州一期項目和貴州項目公司持有的位於貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣谷腳鎮谷腳社區（土地用途爲倉儲用地）。

華泰紫金寶灣物流倉儲REIT原始權益人爲深圳市深國際物流發展有限公司，初始投資的基礎設施項目包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園這四個子項目。

華夏特變電工新能源REIT的原始權益人爲特變電工新疆新能源股份有限公司。

截至目前，共有14單公募REITs等待獲批，包含了能源類、產業園類、高速公路類和消費類。

從申報到獲批，消費類REITs是效率最高的一類。不久前，首批4只消費類REITs已有3只獲批，受阻的嘉實物美消費REIT也已有新進展。

11月21日，上交所針對嘉實物美消費REIT的申報給出書面反饋，反饋意見主要集中在項目運營、估值和外部運營管理等方面。

同爲消費類REITs，嘉實物美消費REIT與已獲批的華夏華潤商業資產REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT，在底層資產方面有所不同。獲批的幾隻底層資產是購物中心，而嘉實物美消費REIT的底層資產是社區商業，包括大成項目（北京豐臺區）、玉蜓橋項目（北京豐臺區）、華天項目（北京海淀區）和德勝門項目（北京西城區）四大項目。

12月6日，嘉實資本在反饋中梳理了原始權益人旗下不同品牌定位和資產情況，四個項目在原始權益人資產體系內的收益水平，並補充說明選取大成、玉蜓橋、華天和德勝門四個項目入池的主要考慮。

值得注意的是，嘉實基金在風險緩釋措施中引入了收益保底條款，並表示不可撤銷。此舉是我國REITs市場中首次引入保底條款。

可概述爲原始權益人針對基金髮售時的基礎設施項目在未來五年內的可供分配金額分配做出補償承諾。

文件顯示，2024年至2028年中任一年未達到預期分配金額，則扣除運營管理費歸入基金可供分配金額，用於向投資者分配。如若被扣減的運營管理費歸入基金後還不足以分配，則物美商業自願放棄持有的基金份額，以保障投資者利益。甚至，還提出了貨幣資金支付的保底措施。

此舉體現了原始權益人的信心和積極態度，爲REITs市場未來發展引入更多可能性。

與此同時，政策面上，公募REITs於近日被被納入社保基金投資範圍。

12月6日，財政部聯合人力資源社會保障部起草了《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，其中第三章的投資範圍和比例中明確指出，全國社保基金可以投資於公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱“公募REITs”），在投資比例方面，按成本計算，將REITs與股票等權益類金融產品統一進行比例管控，合計不得高於40%。

12月8日，華夏基金、富國基金、華安基金、平安基金、博時基金、國君資管等多家基金管理人發佈公告，將公募REITs納入旗下FOF基金投資範圍。

華夏基金表示，從短期看，此次徵求意見稿與7月多家公募基金髮布公告將公募REITs明確納入旗下部分公募FOF基金的投資範圍有異曲同工之效，對提振市場信心和情緒、穩定投資者預期具有積極作用。

從中長期看，若社保基金後續能夠參與公募REITs配置（特別是二級市場配置），有望發揮長期資金的定價能力，引導估值合理預期，同時緩解市場建設初期流動性問題，豐富投資者結構，支持我國REITs市場進一步擴容和可持續發展。

博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄表示，徵求意見稿的發佈有助於引導具有長期投資特性的社保基金穩步參與REITs投資，提振公募REITs市場信心，助力境內公募REITs市場健康平穩發展。但他也同時提醒，從短期來看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時間。

年內，受到基本面、資金流動性等因素影響，公募REITs二級市場持續調整，部分產品短期調整已大於基本面波動幅度。

劉玄表示，短期來看，隨着增量資金入市、流動性改善、“錨定規律”凸顯等生態體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎制度，加快多層次REITs市場建設，優化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將爲REITs市場擴面提質提供長期動力。