市場對京滬新政期待已久。

兩大一線城市同步進行樓市重大調整。12月14日，北京、上海先後發佈重磅新政，對普通住宅標準、購房首付比例、房貸利率等進行了優化調整，在降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本等多個層面上釋放利好。

在當下樓市政策“真空期”，兩大一線城市聯合出手，對提振市場信心將有積極作用。58安居客研究院副院長李震表示，上述政策出臺的意義重大，市場可謂期待已久，這也爲政策未來的“後手”預留了想象空間，能更好地管理預期。

2023年以來，各地陸續多次釋放了樓市鬆綁政策，今年以來的住房需求也在穩步釋放。住房和城鄉建設部副部長董建國近日對外披露，今年前11個月，一二手房合起來實現同比正增長。

業內認爲，今年以來，北京、上海房地產市場整體表現相對穩健，在一線城市在全國範圍內持續擔當穩健主力，如今隨着新政逐漸發酵，一線城市整體市場或將在“穩”的基礎上迎來更加明顯的積極變化，2024年房地產市場回升向好的態勢預計也將更加明確。

同步釋放新政

12月14日，北京五部門率先聯合發佈了《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。

其中最受關注的即首付比例下調。具體來看，北京首套房首付比例統一降至30%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調爲城六區50%、非城六區40%。

在此之前，個人購買北京政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，普通住宅首付比例爲35%，非普通住宅首付比例爲40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例爲60%，非普通住宅首付比例爲80%。

自新規執行起，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，將不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均爲30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別爲50%和40%。貸款最長年限也從25年恢復至30年。

首付比例下調的同時，北京對商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整。其中城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.2%和4.75%。

北京還調整了對普通住宅認定標準，須滿足以下三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。這一新標準明顯提高了各環線的單價上限，且不再看總價，大大擴大了普通住宅的覆蓋範圍。

同日稍晚些時候，上海也同步對上述政策進行了調整。在住房信貸政策方面，上海新政規定，首套住房最低首付比例不低於30%，房貸利率下調至4.1%；二套房最低首付比例不低於50%，房貸利率下調至4.5%；在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域，二套住房最低首付款比例不低於40%，房貸利率4.4%。

在普通住房標準方面，上海規定，同時滿足以下條件即可享受普通住房的優惠：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。

與北京相似，上海此次也在普通住宅的認定標準中剔除了價格因素。過去，上海內環內總房價在450萬元以內，內外環310萬元以內，外環外230萬元以內。這實際上將許多房產都納入到非普通住房的範圍內。

“真金白銀”的利好

對於兩大城市同步釋放的利好，業內普遍認爲，將有利於支持居民剛性和改善性住房需求，激活市場，並給購房者帶來“真金白金”的利好。

過去在上海，普宅認定與價格、面積段都有關，二手房市場大部分由此被認定爲非普通住宅，有置換改善需求的購房者大多面臨着7成的高首付比例，不少購房者因此只能選擇擱置需求。

億翰智庫董事長陳嘯天向第一財經記者表示，此次新政多管齊下，降低首付、貸款利率的同時放鬆普通住宅認定，疊加此前“認房不認貸”的政策，從本質上擴大了買房羣體的量，增加了有意願買房羣體的支付能力，釋放潛在的購買需求，刺激有效購買力入場。

58安居客研究院副院長李震表示，優化普通住宅認定，而且不再以總價來限定，將避免誤傷有改善型需求的家庭，同時還能節省成交費用。

有在上海的一項目營銷主管向第一財經記者表示，日常在案場時常會遇到很多客戶要改善的需求，卻因置換門檻高，好樓盤買不起、能買的項目又不符合需求，於是“懸在那裏”，新政策對這部分客羣會形成刺激作用。某央企在滬營銷負責人也直言，新政策有望精準釋放一部分需求，“衝一波年底業績”。

具體來看，由於首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻，有助於緩解購房者前期購房資金壓力，促進部分購房需求的釋放。

據上海易居房地產研究院測算，以600萬總價的二套房購置爲例，過去首付比例爲70%，其首付款需要支付420 萬；新政下其首付比例爲50%，首付款則爲300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬於實施差異化政策區域，首付比例爲40%，首付款則爲240萬，減少了180萬的首付款支出。

同時，兩大城市的普通住房標準調整後均擴大了覆蓋面，使得更多二手住房交易享受優惠稅收政策，有效降低了住房交易成本。

例如在北京，新政實施後，北京市場上可被認定爲普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。在上海，許多持有5年以上的二手房如今可以被認定爲普通住房，由此，在出售時可免徵增值稅；涉及個人所得稅的，覈定徵收比例也從總價的2%變爲爲1%。

此外，兩大城市過去居於高位的房貸利率如今迎來下降，則直接降低了月供或按揭貸款成本，對於新購房的利息負擔將有所減輕。

穩定市場預期

今年以來，全國各地都在爲穩樓市釋放各類積極政策，在限購、限貸、降低房貸利率等許多層面上予以鬆綁。作爲一線城市的北上廣深也參與其中，9月初，北京、上海更是同步宣佈實施“認房不認貸”政策，引導樓市逐步企穩。

以北京爲例，在“認房不認貸”政策的刺激下，9月北京二手房網籤量明顯增加，此後10月份受長假因素影響成交量回落，網籤量降至10653套；11月份，二手房成交量再度出現回升，成交超過1.2萬套。

根據北京市住建委最新公佈的網籤數據，北京今年11月份一二手房總網籤量16954套，環比10月份上漲7.1%；其中二手住宅網籤12545套，環比10月份上漲17.76%。

受政策推動，住房需求仍在穩步釋放，樓市整體上出現回溫。12月13日，在2023~2024中國經濟年會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，今年1到11月，一二手房合起來實現同比正增長。“這個合計正增長的指標，說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯收縮，而是交易結構發生變化，二手房交易替代了部分新房交易。”

這其中，新房銷售表現慘淡，二手房交易回溫明顯，撐起了樓市。據克而瑞數據，今年前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。董建國披露，今年1到11月，全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過新建商品住宅交易量。

如今，北京、上海同步落地新政策，一線城市房地產市場活躍度有望提升。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向記者表示，市場對於一線城市政策鬆綁具有較高期待，本次北京、上海接連鬆綁購房政策無疑是向市場傳遞出了重磅利好信號，一線城市作爲房地產市場的核心區域，其市場表現及政策動向對於整個樓市發展的帶動力突出，本次新政對整個房地產市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。