广州楼市。 梁宝欣/摄

华夏时报 记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

广州土地拍卖不设限价后，土地市场有所回暖。12月29日，广州成功出让3宗住宅用地，其中2宗底价成交，1宗高溢价成交，成交总额125.33亿元。据了解，广州海珠区琶洲西区AH040331地块（简称“琶洲西区地块”）热度最高，共吸引9家央、国企共同参与竞价，经过近4小时、85轮竞价，最终被越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75670元/平米，溢价率高达58.7%，并刷新了广州楼面地价。

12月29日，中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受《华夏时报》记者采访时指出，从此次土拍热度来看，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价，尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定资源优势且具备打造高端产品（条件的）地块更是受到房企青睐。这也与近几年广州高端产品去化提升显著，豪宅产品去化效果较好有关，从而坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心。

值得一提的是，广州原计划于12月29日出让6宗宅地，不过有3宗在12月28日就发布了中止出让或延期出让的公告。

此外，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓还指出，正如年末最后一轮土拍所表现的那样，今年广州土拍市场从年头到年尾都是高度分化，以核心区为代表的热门地块要么摇号要么地价创新高，普通地块以低溢价/底价成交为主，冷门地块则逃脱不了终止出让和流拍的命运。

刷新广州楼面地价

陈雪强指出，从此次土拍情况来看，广州土地市场呈明显分化趋势，其中海珠区新滘西路以北地块及荔湾区东沙国际商贸港片区地块均为底价成交，海珠区琶洲西区地块则出现高达85轮激烈竞拍。该地块共吸引了9家央、国企共同参与竞价，最终由越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75669元/平米，溢价率达58.7%，成为广州取消限地价后的首宗高溢价地块，并成功登顶广州楼面地价第一名。

据了解，在此之前，广州楼面地价的最高纪录是由广州城投创造的。2020年3月，广州城投以底价拿下越秀南地块，楼面地价约6.46万元/平米。此后3年，广州再无楼面地价超越上述地块。而此次海珠区琶洲西区AH040331地块的楼面地价不仅打破了越秀南地块保持了3年的记录，更是较其上涨了17%。

在地产经济学家邓浩志看来，这次琶洲西区地块刷新了广州楼面地价，体现了房地产市场开始回归“市场在资源配置中起到主导作用”这一理念。这是广州楼市和房地产回归正轨，逐步回暖的重要先决条件。

12月29日，邓浩志接受记者采访时表示，自全国各地土地出让采取限价政策之后，一座城市真实的地价就已经失真。没有更高的地价，不代表市场“冷静”了。限地价摇号定归属，不等于地价降了，房价可以跟随下降。限地价的结果，只是让所有人对于地段真实价值的变动失去了应有的感知而已。限地价只是让本可以获得更高财政收入的地块，打折卖给了开发商而已。所以限地价和限房价一样，本质上是既达不到计划的目标，且产生许多负面作用的政策。最近各地取消限房价，限地价政策是正确的举措，应该充分肯定。

据记者了解，广州住宅用地实施最高限价机制源于2021年。当年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地，其中这22城里就包括了广州。2021年4月，广州进行第一批集中供地，推出48宗住宅用地，其中45宗地设定最高溢价率为45%，其余3宗溢价率设定在20%—40%之间。

不过，今年11月22日，广州规划和自然资源局的工作人员向《华夏时报》记者表示，现在广州没有设置土地成交最高限价了，像越秀、天河也不设置了。这也意味着，广州官方明确土地不限价。

11月28日，广州公共资源交易中心官网挂牌琶洲西区地块出让公告，并指出按照价高者得原则确定竞得人。

琶洲西区地块出让公告。 截图自广州公共资源交易中心官网

除了不限地价的因素外，琶洲西区地块能引起众多房企“争抢”的原因还在于其地理位置。陈雪强指出，从地块自身素质来看，该地块区位十分优越，位于互联网创新聚集区琶洲西板块，周边聚集了大量的总部企业，且地块靠近8号线及18号线交汇站磨碟沙站，地块的景观资源优越，南侧可一线望江景。

“从周边在售楼盘来看，地块一涌之隔的琶洲南TOD自开售以来就受到市场的追捧，去化十分理想，且均价持续走高，目前在售均价14万元/平米左右。旁边的琶洲樾价格在12—14万元/平米之间，均是高端改善楼盘。周边高端楼盘较理想的去化及价格支撑也是该地块受到众多实力房企追捧的原因。”陈雪强说道。

同时，据肖文晓透露，近几年，广州千万级豪宅市场成交不断创下新高，截至12月中，广州全市千万级一手住宅已经达到了4741套，远超去年全年的3116套，而琶洲周边正是当前广州豪宅市场的当红板块，去年千万级一手住宅成交了723套，今年迄今又已成交了855套，板块含金量十足。

12月30日，广州房产中介陈宇（化名）向记者表示，琶洲西区地块的楼面地价去到7.6万元/平米，到时候卖的时候，至少要12万元/平米，这是广州最火的一个区域。

市场分化加剧

随着广州12月29日土拍的结束，广州2023年土地出让的工作也落下了帷幕。中指研究院数据显示，从全年来看，广州共成功出让43宗涉宅用地，合计出让规划建面596.9万平米，合计成交出让金1179.5亿元。其中11宗封顶摇号，1宗高溢价成交，28宗底价成交，3宗低溢价成交。拿地房企仍以央、国企为主，其中保利发展、越秀地产、华润置地等房企拿地宗数居前。

“土地市场分化加剧，中心区域及近郊核心板块优质地块竞拍热度较高，外围区域及非核心板块多数以底价及低溢价成交为主。”陈雪强说道。

此外，邓浩志表示，最近两年，广州核心城区房价不降反涨，部分楼盘居然在市场低迷的情况下一房难求。说明了优质资产非常抗跌，能实现所谓的“穿越周期”。这次琶洲地价刷新记录，再次强化了这一趋势。当前，广州新房购房客户8成以上是二次或以上置业，普遍需求户型偏大，产品综合素质要求较高。如果是高端物业，则需求趋势更加明显，卖家对景观、服务、身份象征都有更高的要求。针对高净值客户的豪宅产品开始走奢侈品路线，一句话概括就是越卖越贵，越贵越有人买。广州几个核心板块的高端物业，长期看，仍有继续走高的可能。

不过，邓浩志还指出，此次广州刷新楼面地价，不代表楼市、地市已经复苏，后市仍有不确定性。“920新政”之后，广州楼市有一定回升的趋势，最近四个月成交量平均回升25%左右，表现好于大湾区其他8个城市。虽然如此，但目前广州楼市仍处于弱势区间，成交量和成交价的绝对额仍然不高。