廣州樓市。 梁寶欣/攝

華夏時報 記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

廣州土地拍賣不設限價後，土地市場有所回暖。12月29日，廣州成功出讓3宗住宅用地，其中2宗底價成交，1宗高溢價成交，成交總額125.33億元。據瞭解，廣州海珠區琶洲西區AH040331地塊（簡稱“琶洲西區地塊”）熱度最高，共吸引9家央、國企共同參與競價，經過近4小時、85輪競價，最終被越秀地產以總價22.7億元競得，摺合樓面地價75670元/平米，溢價率高達58.7%，並刷新了廣州樓面地價。

12月29日，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在接受《華夏時報》記者採訪時指出，從此次土拍熱度來看，房企對於核心區域優質地塊給予十分高的溢價，尤其是取消限地價後，房企對於優質地塊的競拍會更加激烈，擁有一定資源優勢且具備打造高端產品（條件的）地塊更是受到房企青睞。這也與近幾年廣州高端產品去化提升顯著，豪宅產品去化效果較好有關，從而堅定了開發商趨於拿市中心核心優質地塊的信心。

值得一提的是，廣州原計劃於12月29日出讓6宗宅地，不過有3宗在12月28日就發佈了中止出讓或延期出讓的公告。

此外，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉還指出，正如年末最後一輪土拍所表現的那樣，今年廣州土拍市場從年頭到年尾都是高度分化，以核心區爲代表的熱門地塊要麼搖號要麼地價創新高，普通地塊以低溢價/底價成交爲主，冷門地塊則逃脫不了終止出讓和流拍的命運。

刷新廣州樓面地價

陳雪強指出，從此次土拍情況來看，廣州土地市場呈明顯分化趨勢，其中海珠區新滘西路以北地塊及荔灣區東沙國際商貿港片區地塊均爲底價成交，海珠區琶洲西區地塊則出現高達85輪激烈競拍。該地塊共吸引了9家央、國企共同參與競價，最終由越秀地產以總價22.7億元競得，摺合樓面地價75669元/平米，溢價率達58.7%，成爲廣州取消限地價後的首宗高溢價地塊，併成功登頂廣州樓面地價第一名。

據瞭解，在此之前，廣州樓面地價的最高紀錄是由廣州城投創造的。2020年3月，廣州城投以底價拿下越秀南地塊，樓面地價約6.46萬元/平米。此後3年，廣州再無樓面地價超越上述地塊。而此次海珠區琶洲西區AH040331地塊的樓面地價不僅打破了越秀南地塊保持了3年的記錄，更是較其上漲了17%。

在地產經濟學家鄧浩志看來，這次琶洲西區地塊刷新了廣州樓面地價，體現了房地產市場開始迴歸“市場在資源配置中起到主導作用”這一理念。這是廣州樓市和房地產迴歸正軌，逐步回暖的重要先決條件。

12月29日，鄧浩志接受記者採訪時表示，自全國各地土地出讓採取限價政策之後，一座城市真實的地價就已經失真。沒有更高的地價，不代表市場“冷靜”了。限地價搖號定歸屬，不等於地價降了，房價可以跟隨下降。限地價的結果，只是讓所有人對於地段真實價值的變動失去了應有的感知而已。限地價只是讓本可以獲得更高財政收入的地塊，打折賣給了開發商而已。所以限地價和限房價一樣，本質上是既達不到計劃的目標，且產生許多負面作用的政策。最近各地取消限房價，限地價政策是正確的舉措，應該充分肯定。

據記者瞭解，廣州住宅用地實施最高限價機制源於2021年。當年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地，其中這22城裏就包括了廣州。2021年4月，廣州進行第一批集中供地，推出48宗住宅用地，其中45宗地設定最高溢價率爲45%，其餘3宗溢價率設定在20%—40%之間。

不過，今年11月22日，廣州規劃和自然資源局的工作人員向《華夏時報》記者表示，現在廣州沒有設置土地成交最高限價了，像越秀、天河也不設置了。這也意味着，廣州官方明確土地不限價。

11月28日，廣州公共資源交易中心官網掛牌琶洲西區地塊出讓公告，並指出按照價高者得原則確定競得人。

琶洲西區地塊出讓公告。 截圖自廣州公共資源交易中心官網

除了不限地價的因素外，琶洲西區地塊能引起衆多房企“爭搶”的原因還在於其地理位置。陳雪強指出，從地塊自身素質來看，該地塊區位十分優越，位於互聯網創新聚集區琶洲西板塊，周邊聚集了大量的總部企業，且地塊靠近8號線及18號線交匯站磨碟沙站，地塊的景觀資源優越，南側可一線望江景。

“從周邊在售樓盤來看，地塊一湧之隔的琶洲南TOD自開售以來就受到市場的追捧，去化十分理想，且均價持續走高，目前在售均價14萬元/平米左右。旁邊的琶洲樾價格在12—14萬元/平米之間，均是高端改善樓盤。周邊高端樓盤較理想的去化及價格支撐也是該地塊受到衆多實力房企追捧的原因。”陳雪強說道。

同時，據肖文曉透露，近幾年，廣州千萬級豪宅市場成交不斷創下新高，截至12月中，廣州全市千萬級一手住宅已經達到了4741套，遠超去年全年的3116套，而琶洲周邊正是當前廣州豪宅市場的當紅板塊，去年千萬級一手住宅成交了723套，今年迄今又已成交了855套，板塊含金量十足。

12月30日，廣州房產中介陳宇（化名）向記者表示，琶洲西區地塊的樓面地價去到7.6萬元/平米，到時候賣的時候，至少要12萬元/平米，這是廣州最火的一個區域。

市場分化加劇

隨着廣州12月29日土拍的結束，廣州2023年土地出讓的工作也落下了帷幕。中指研究院數據顯示，從全年來看，廣州共成功出讓43宗涉宅用地，合計出讓規劃建面596.9萬平米，合計成交出讓金1179.5億元。其中11宗封頂搖號，1宗高溢價成交，28宗底價成交，3宗低溢價成交。拿地房企仍以央、國企爲主，其中保利發展、越秀地產、華潤置地等房企拿地宗數居前。

“土地市場分化加劇，中心區域及近郊核心板塊優質地塊競拍熱度較高，外圍區域及非核心板塊多數以底價及低溢價成交爲主。”陳雪強說道。

此外，鄧浩志表示，最近兩年，廣州核心城區房價不降反漲，部分樓盤居然在市場低迷的情況下一房難求。說明了優質資產非常抗跌，能實現所謂的“穿越週期”。這次琶洲地價刷新記錄，再次強化了這一趨勢。當前，廣州新房購房客戶8成以上是二次或以上置業，普遍需求戶型偏大，產品綜合素質要求較高。如果是高端物業，則需求趨勢更加明顯，賣家對景觀、服務、身份象徵都有更高的要求。針對高淨值客戶的豪宅產品開始走奢侈品路線，一句話概括就是越賣越貴，越貴越有人買。廣州幾個核心板塊的高端物業，長期看，仍有繼續走高的可能。

不過，鄧浩志還指出，此次廣州刷新樓面地價，不代表樓市、地市已經復甦，後市仍有不確定性。“920新政”之後，廣州樓市有一定回升的趨勢，最近四個月成交量平均回升25%左右，表現好於大灣區其他8個城市。雖然如此，但目前廣州樓市仍處於弱勢區間，成交量和成交價的絕對額仍然不高。