如何兼顧房企的風險防範與規模擴張？房企的新發展模式是什麼？在2023年，保利發展嘗試給出自己的答卷。

2023年，保利發展全年實現營收規模3468.28億元，歸母淨利潤120.67億元，截至年末，公司貨幣資金餘額1480億元。在經營層面，去庫存戰略的執行幫助保利發展實現房企中唯一的四千億級銷售，同時在連續第6年的經營活動現金流爲正的前提下，保利發展持續聚焦核心城市，拓展金額中99%位於核心38城。

進入2024年，保利發展仍將堅持佈局核心城市，把握“品質時代”機遇。在最新發布的行業白皮書中，保利發展提出應全方位理解“品質時代”，“品質時代”的關鍵是牢牢緊扣“用戶思維”，以用戶爲中心，推動整個行業生態向高質量發展。

堅定去庫存實現銷售領跑

4月22日晚間，保利發展披露財報，公司2023年度實現營收規模3468億元，同比增長23%；歸母淨利潤120.67億元，同比下滑34%。

在百強房企整體銷售規模呈兩位數下滑的背景下，保利發展全口徑銷售4222億元，成爲行業唯一一家過4000億元的房企，市場佔有率逆勢提升至3.6%。保利發展解讀稱，2023年，公司緊盯行業形勢變化，把握市場窗口機會，採取積極靈活的營銷策略，堅決果斷去庫存。

銷售規模持續領跑，體現了保利發展自2021年下半年以來一以貫之的“去庫存”戰略。2023年，保利發展就確立了“穩經營、去庫存、調結構、防風險”的經營策略，持續加強兩級聯動，以應對市場波動。

在管理層及時有效的經營策略調整下，依託扁平的兩級架構高效落地執行，4000億元的銷售成績單之下保利發展的銷售結構的持續優化：

城市深耕效果持續凸顯。公司在確定性強的核心38城銷售貢獻近九成，同比提升2個百分點。珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣州與佛山合計超800億元、上海超500億元，深耕效果顯著。

市場佔有率不斷提升。公司2023年市佔率3.6%，同比提升0.2個百分點，其中，核心38城市佔率達6.8%，同比提升0.7個百分點；市佔率超過10%的城市共27個，單城市佔率天花板不斷突破提升。

存量項目去化成效顯著。公司加大2022年之前獲取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，佔全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平方米，佔全年銷售面積的69%。

人效進一步提升。2023年，保利發展人均簽約金額與2022年持平，人均交付套數比2022年提升26%；下屬物業公司、商旅公司、代理公司等規模較大的產業公司，2023年元均效能均有不同幅度提升。

同時，在謹慎保守的會計政策下，公司當期銷售向未來收入轉結的保障度交較高。長期以來，保利發展項目完成交付後才確認收入，並堅持以成本法計量投資性房地產，資產質量穩健紮實。截至報告期末，保利發展尚持有合同負債3772億元，已售未回籠資金約966億元，未來收入保障度高。

債務結構持續優化

對比業績快報，年報中新增披露的各項財務數據顯示，保利發展在手資金充沛、負債進一步壓降、現金流健康、債務結構持續優化。整體來看，在保持經營現金流爲正的前提下，保利發展實現了資源補充和債務結構優化，實現了安全和發展的平衡。

以開源節流爲關鍵詞，保利發展在2023年實現了連續第六年的經營活動現金流爲正。開源方面，保利發展一手搶銷售，一手抓回款，全年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%；同時通過加速參股項目投資回收等方式，累計增加可動用資金529億元。節流方面，公司以銷定產，全年新開工面積1491萬平方米，同比下降37%；集中資源保障品質交付，竣工面積4053萬平方米，完成29.1萬套品質交付。

連續6年的經營活動現金淨流入，保障了保利發展充分的“存糧”。財報顯示，截至2023年末，公司貨幣資金餘額1480億元，保持在總資產10%左右的合理水平。此外，公司報告期末已售待回籠資金約966億元，未來可動用資金充裕。

降債務、降利息，雙管齊下，債務結構持續優化。截至2023年末，保利發展有息債務餘額3543億元，較期初減少271億元，其中一年內到期的債務佔有息負債比重爲20.82%，較年初下降0.46個百分點。融資成本方面，年內公司新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。

整體來看，多項舉措並舉之下，2023年保利發展財務結構進一步優化：期末公司資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、淨負債率61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水平。

對財務安全最直接有力的證據，是在行業普遍收緊銀根的背景下，保利發展逆勢加碼股東回報，既展現央企責任擔當，也體現了發展信心。按今年一月前期股東回報規劃，將分紅比例躍升至40%，相比此前提高1倍，同時保利發展還實施了不超過20億元回購方案。

向“新質生產力的基礎設施服務商”轉型

進入2024年，保利發展仍然保持進取的態度。在資源端把握佈局核心城市，在銷售端秉持爲客戶建“好房子”，在兩大高確定性戰略規劃指引下，結合公司多年管理經驗沉澱出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構，保利發展有望穿越新的地產週期，實現長期可持續的發展。

在資源端，最新發布的《保利2023—2024年不動產行業白皮書》明確指出：“房企不能再走‘三高’的粗放式發展道路”，但同時也強調要維持適度槓桿，保持合理投資和土地儲備，將投資聚焦到有確定需求的優質區域。

在2023年，保利發展不僅是“銷冠”，近年拿地金額也位居行業首位。報告期內，公司共拓展項目103個，總地價1632億元，權益地價1359億元，同比提升26%，拓展權益比提升16個百分點至83%。公司新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，具有較強盈利能力。值得注意的是，公司拓展金額中99%位於核心38城，新增項目樓面均價15187元/平方米。

在優質增量資源的補充下，保利發展土儲結構持續優化。報告期末，公司土地儲備計容建面7790萬平方米，其中存量項目6608萬平方米，增量項目1182萬平方米，存量項目佔比下降8個百分點；核心38城面積儲備佔比近七成，提升2.4個百分點，資源結構不斷優化。

在銷售端，建“好房子”被廣泛認爲是支持房企跨越新週期的通行證。在今年的全國兩會上，住建部部長倪虹對房地產企業喊話：誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有未來。

保利發展正是行業內第一個提出進入品質時代的房企，也是最先落實產品制勝理念的公司。在這一戰略的指引下，保利發展形成了“天悅和”三大產品系十二大子品牌，且獲消費者認可。2023年，保利發展完成29.1萬套產品交付，在交付提升的同時獲得客戶滿意度提升。

值得注意的是，保利發展今年進一步拓展“品質時代”的內涵，將“服務”擺在了更爲顯要的位置。事實上，新一年的白皮書正式更名爲不動產行業白皮書。保利發展解釋稱，“房地產”大家討論得更多的是銷售，“不動產”注重資產價值和使用價值的雙重屬性。而發展不動產要堅持“用戶思維”，以最終客戶使用需求爲根本出發點，全方位提升產品和服務品質。

從“好產品”到“好服務”，保利發展正着力延伸服務內容和擴大服務外延，城市消費與服務需求持續擴大，正開啓多個新賽道。比如：圍繞居住社區，對服務內容進行延伸，包括爲業主提供家裝家居、房屋交易租賃等增值服務，發展商業、養老、托幼等業務。再比如：從社區走向城市，圍繞不動產的各類業態，擴大服務外延。探索公共服務、產業園區、商旅、會展和體育等服務及消費，挖掘市場價值。

在白皮書中，保利發展呼籲房企要積極向“新質生產力的基礎設施服務商”轉型，從區域佈局、產品業態到供應鏈技術創新、服務輸出等方方面面，爲新質生產力提供硬件支撐和軟件服務，持續助推社會經濟的高質量發展。