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回首2023，對於我國的房地產市場來說，是艱難的一年，也是逐步回穩的一年。這一年，爲了穩定房地產市場，國家出臺了諸多利好政策，各地政府也是緊跟步伐，在供需兩端同步發力，將利好新政應出盡出，政策環境已接近2014年最寬鬆階段。但政策效果持續性不佳，居民收入預期弱、市場信心不足等因素依然制約着市場修復節奏。

展望2024，房地產市場恢復仍依賴於購房者預期能否修復。全國層面金融支持“三大工程”將是政策發力主要方向，或將對明年穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。供需兩端政策仍有發力空間，落實金融支持穩主體、“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進；一線城市調控仍有局部優化空間，二線城市有望全面放開購房限制，更多低能級城市或將繼續通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

整體來看，2023年我國房地產政策力度呈前穩後松態勢。上半年並無實質性重磅刺激，以7月24日中央政治局會議定調“我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”爲分水嶺，此後多部委明確房地產政策優化方向，各地利好新政加速落地。據鈦媒體APP梳理統計，各省市共出臺800餘次優化政策，涉及城市超300個。

具體來看，政策在供需兩端持續發力。供給端：延期“金融16條”、“三個不低於”、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地以緩解房企資金壓力；需求端：降首付、降利率、認房不認貸等接連落地以滿足居民購房需求。從三四線城市擴增到核心一二線，限制性行政措施幾乎都已退出。

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縱觀2023年政策走向，鈦媒體國際智庫在2023年8月11日發佈的《新政策、新形勢——房地產前景展望及投資機會分析》報告中，提及到的有關2023年政策調整趨勢的六大預測已經全部兌現。報告還研判了未來房地產板塊的整體趨勢，指出行業有望出現的四類投資機會，幫助從業者以及投資者更清晰的瞭解房地產市場的新形勢，對後市做出更準確的判斷

  數據來源：鈦媒體國際智庫相關研報，鈦媒體APP製圖 

全國層面“四箭齊發“促穩定，構建房地產發展新模式

2023年全國層面從深化金融支持；因城施策進一步解綁；城中村改造；“新房改”促轉型四大政策基底定調，以保交付、保主體、防風險，更好支持剛性和改善性住房需求，構建房地產發展新模式。7月的中央政治局會議首次未提及“房住不炒”，同時明確提出“我國房地產市場供求關係發生重大變化”。8月底以來，多部委積極表態並出臺具體措施，各地的限制性政策也逐步放鬆，房地產行業真正迎來政策的新一輪鬆綁，樓市接近2014年“最寬鬆”階段。

首先，在金融支持方面，延續“金融16條”策略，鼓勵用好“三支箭”工具。降首付、降利率、認房不認貸等一系列金融支持，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，擬製定“房企白名單”，拓展房企融資渠道，以“三個不低於“推動房企下一階段融資預期回暖。

其次，在因城施策方面， 2023年全國超300個城市出臺樓市調控政策累計超800次，頻率高，取消限購、取消限貸、取消限售等政策頻出。調控範圍廣，力度大，樓市政策進入全面解綁新階段。

再次，在城中村改造方面，將面向22個超大特大城市開展新一輪城中村改造。目前全國已入庫項目162個，涉及改造戶約87.4萬戶。改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展。

最後，在“新房改”方面， 35個城區人口超300萬城市先行先試，保本微利定價、實行封閉管理，讓“剛需有保障、改善有商品”。國務院印發《關於規劃建設保障性住房的指導意見》提及：一是加大保障性住房建設和供給，二是推動建立房地產轉型發展新模式讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善住房需求，穩地價、穩房價、穩預期。

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地方層面累計調控超800次，核心一二線開啓“四限”鬆綁潮

2023年下半年以來，地方層面調控政策全面開花，鬆綁提速的同時加大力度，核心一二線城市也開啓了“四限”鬆綁潮。據統計，2023年全國超300個城市出臺樓市調控政策累計超800次。

據克而瑞統計，從政策頻次上看，已超過2022年。從政策力度和城市能級上來看，地方“四限”政策鬆綁的主力軍從2022年的三四線城市轉向由核心一二線城市接棒，一線城市政策邊際鬆動，多數二線城市已解除限購限售。樓市進入全面鬆綁新週期，“四限”放鬆+公積金成爲調控常態工具。調控政策主要聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：

第一，突破限購：廣州、南京等29城放鬆限購，其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購，上海、廣州、杭州、長沙等在限購區域範圍、社保要求、套數限制等方面有有所放寬；

第二，突破限貸：深圳、成都等102省市放鬆限貸，北上廣深等落地“認房不認貸”，泉州、寶雞等“認貸不認房”，成都、武漢等放寬多孩套數認定，深圳、上海、北京等下調首付比例；

第三，突破限價：合肥、珠海等7城放鬆限價，比如合肥鼓勵優質優價，取消商品住房樓層差價率限制；

第四，突破限售：廈門、福州等23城放鬆限售，其中包括福州、鄭州、合肥在內的16個城市解除限售；

第五，放寬公積金相關方面：上海、杭州等221省市放鬆公積金貸款，比如上海調整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；

第六，稅費減免：廣州、重慶等29城減免交易稅費，比如廣州將越秀、海珠、荔灣等區域住房轉讓增值稅徵免年限由5年調整爲2年；

第七，購房補貼：南京、武漢等145城發佈購房補貼，例如武漢，畢業6年內並連續繳納6個月以上社保的畢業生在青山區可享5萬元購房補貼；

第八，以舊換新：寧波、南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧等多城市針對置換客羣政府推出了“以舊換新”的政策，目前已有中介幫賣及房企回購兩種模式。

第九，普宅認定標準：深圳、北京、上海等3城調整普宅標準，共性特徵是不再看總價。

  數據來源：克而瑞，鈦媒體APP製圖

與此同時，各地支持力度也在持續增強，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運營年限期滿後，符合相關標準的項目，可改變土地性質作爲普通住宅銷售；武漢發佈通知強調要盤活企業資產、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設的存量用地，政府可組織開展土地收回和規劃優化，並重新供應等。此外，廣州等部分城市加快落實中央部署，城中村改造政策也不斷落地。

除了以上政策舉措外，部分城市從優化預售資金監管、二手房帶押過戶、加大購房補貼力度、降低中介費率等方面完善政策工具箱，加大力度促進剛性和改善性住房需求釋放。

整體來看，2023年需求端的政策利好是自上而下的多部門、多形式政策刺激房地產復甦，以往市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優化。但供給端對房企金融方面的幫扶及鼓勵還有待進一步實質性利好政策落地。

金融機構有望加大對房企的資金支持，核心一二線城市仍有優化空間

展望2024年，新房銷售市場仍面臨壓力。房地產政策將繼續保持寬鬆基調，從政策趨勢上看，供應端政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，金融機構或繼續加大對房企的資金支持力度；需求端政策將聚焦降低購房成本、降低購房門檻，落實“以進促穩”的重要舉措。短期刺激和長期制度優化相結合，推動住房雙軌制是破局關鍵。

從全國層面來看，房地產政策將聚焦5個方面：

第一，“加快推進保障性住房建設、‘平急兩用’公共基礎設施建設、城中村改造等‘三大工程’”已經成爲2024年穩投資、促消費的重要抓手，將推動構建房地產發展新模式。

第二，政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，金融機構或繼續加大對房企的資金支持力度，若“三個不低於” “融資三支箭”、“房企白名單”等相關政策能夠實質性細化落實，將有利於改善企業融資環境。

第三，“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，以穩定市場預期。

第四，涉及待售住宅、非住宅等閒置項目、未開發土地等存量盤活的政策也或將有所鬆動，爲企業資金流動提供支持。

第五，下調住房交易稅費，減免契稅、縮短增值稅、個人所得稅徵免年限等，通過財稅激勵措施穩定需求，從而穩定市場。

從地方層面來看，地方房地產調控政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有鬆綁空間。三四線城市政策已基本見底，在前期基礎上或將進一步通過加碼購房補貼等方式促進購房需求釋放。

一線城市政策或將持續“因區施策”，例如對於局部區域限購鬆綁，調降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民購房套數，調降落戶門檻，下調各類交易稅費等。

核心二線城市例如杭州、成都、天津等調控政策還有所保留，有望全面放開限購、限售，進一步下調首付比例等。

其餘南京、濟南等“一放到底”的二線城市及低能級城市政策已基本見底，未來有望進一步放寬至認貸不認房，提高公積金貸款額度、加碼購房補貼、以舊換新等。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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