前两天，一只公募REIT因为跌幅巨大而火出了圈，这就是嘉实京东仓储基础设施REIT（508098.OF）。这只公募REIT，从2024年第一天下跌3.08%开始，就上演了一出“飞流直下三千尺”，截止到1月10日短短7个交易日累计下跌了30%。

这可是发生在一只被市场理解为“避险资产”的金融产品上，结果却成了风险暴露的风暴眼，公募REIT的风险一点儿都不比股票低呀！

也正是在1月10日这天，北京市发改委官网发文称：“定期培训指导，强化项目储备谋划，全力支持企业申报发行基础设施REITs”。一边是政策大力推动，公募REIT价格的雪崩下跌，嘉实京东仓储基础设施REIT这是在打谁的脸呢？

关于公募REITs这个品种，力场君之前也发过几篇分析文章，就不多讲解了，今天单就微观的层面，聊一聊嘉实京东仓储基础设施REIT这家个体的事儿，在这只公募REIT价格暴跌背后，有几个问题是让力场君觉得值得探讨一下的。

公开的资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT是在2023年1月发行的，到现在恰好一整年，基金管理人是嘉实基金，底层资产是京东的仓储物流园，主要包括重庆、武汉、廊坊，合计建筑面积35万平方米、总估值15.65亿元。不难推测出来，这就是京东与嘉实基金联手，依托于京东的物流资产创设出来的金融产品嘛。

这次嘉实京东仓储基础设施REIT价格的雪崩，直接诱因很可能是一份基金公告，1月4日晚间发布的《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》，披露武汉项目整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司，自2024年1月起首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，相比2023年执行净有效租金33.37元/平方米/月，下调了10%还要多。

租金下调了，武汉项目能收到的租金收益就少了，进而也就会导致嘉实京东仓储基础设施REIT利润减少、分红下降，这就是嘉实京东仓储基础设施REIT价格雪崩的基础逻辑。当然背后也有情绪及预期的影响，有投资人就担心，武汉项目还算是不错的，质量不如它的廊坊项目，后面会不会也跟着降租金？这样的担忧也放大了这份公告对于REIT价格的杀伤力。

本来这是个经营行为，之前建信中关村产业园REIT（508099.OF）还遭遇过退租呢，租金降点儿好像也不是什么大事儿。但是，嘉实京东仓储基础设施REIT的经营模式有它的特殊性，也正是这点儿特殊性，让力场君觉得很值得复盘来说一说。

首先，按照公告披露的内容：“租期内每5年有一次租金调整机制，即根据届时双方认可的第三方评估机构出具的过去5年市场租金的增长率，对第6年/第11年租金进行调整，之后在租约内继续按3%增长，以此类推”，这里面的关键词是“增长率”， 嘉实京东仓储基础设施REIT武汉项目第6年的租金，要参照“过去5年市场租金的增长率”、而非市场租金的绝对金额水平。

从这个角度来看，这次武汉项目租金下调10%还要多，莫非指向了武汉地区过去5年市场租金整体是下滑的吗？对于这个数据源，公告里没详细提，力场君也不好妄加揣测，但是抱有怀疑。

其次也是更关键的是，嘉实京东仓储基础设施REIT武汉项目的承租客户，也就是“湖北京邦达供应链科技有限公司”，同属于被京东控制的关联方。关联交易，大家都懂，价格那还不是双方有商有量的？话说，在嘉实京东仓储基础设施REIT上市前，关联方还愿意接受更高的资金，等到在嘉实京东仓储基础设施REIT上市后就翻脸了，只接受下调10%几的租金，这正常吗？有没有人为操纵的因素在里面？

说的再直白一点：京东有没有人为影响，甚至去控制关联交易价格，与嘉实基金联手做局，来坑REIT的投资人？

此外，嘉实京东仓储基础设施REIT这份利空公告发布在1月4日晚间，能够看到次日也即1月5日，这只REIT价格暴跌了7.57%，随后除停牌外的两个交易日，跌幅分别为8.64%和9.92%，甚至引起市场关注：公募REIT也会跌停？

而力场君则关注到，在这份利空公告发布前，1月2日到4日，嘉实京东仓储基础设施REIT价格已经走弱了，连续三天下跌且成交量温和放大，在这背后有没有资金“抢跑”，是不是也值得关注一下？