國金證券發佈研究報告稱，在地產持續調整及分化的背景下，2023年央企物管公司外拓佔優，同時政策支持發展銀髮經濟釋放萬億市場空間，提供新的業務機遇，因此後續業績持續增長的確定性較強。且隨着國資委要求考覈央企市值表現，央企物管有望提升分紅比例，估值水平或得以修復。當前央企物管的股價及估值已降至底部區間，因此龍頭央企物管公司極具配置性價比。重點推薦業績能夠持續增長且派息率存在提升空間的龍頭央企物管，如華潤萬象生活（01209）、中海物業（02669）等；同時推薦品質高、口碑好、增速快的國企物管，如建發物業（02156）等。

事件：

1月24日，國務院國資委產權管理局負責人謝小兵在新聞發佈會上表示：將把市值管理成效納入對中央企業負責人的考覈，引導中央企業負責人更加重視所控股上市公司的市場表現，及時通過應用市場化增持、回購等手段傳遞信心、穩定預期，加大現金分紅力度，更好地回報投資者。

▍國金證券主要觀點如下：

當前央企物管的市值與估值已大幅回落。

截至2024年1月24日，典型央企物管從市值來看，中海物業146億元人民幣，較最高值-52.9%；保利物業130億元人民幣，較最高值-71.7%。從估值水平PE-TTM來看，中海物業爲10.9x（最高56.0x）；保利物業爲10.6x（最高91.6x），估值均已回調至歷史低位，已在一定程度上反應了地產的負面影響。

央企物管的分紅比例存在提升空間，後續估值有望修復。

2022年華潤萬象生活、中海物業、保利物業的派息率分別爲45%、30%、25%。一方面物企收併購退潮，大額支出減少，且輕資產經營模式下資本性開支較少，賬上現金逐漸積累，另一方面國資委將市值管理納入對央企負責人的考覈，因此後續央企物管公司有望逐漸提高分紅比例，積極回饋股東，進而引導估值中樞上行。

基礎物管外拓仍在持續，央企物管增長更快。

2021年下半年以來商品房銷售進入深度調整期，雖然未來關聯房企輸送給物企的管理面積逐漸減少，但存量市場外拓的空間仍然廣闊。2023年物企大規模外拓仍在持續，TOP50物企全年第三方外拓15億方，其中各物企表現有所分化，多數民營物企受關聯房企違約的影響，面臨口碑受損、服務下滑等風險，在外拓競爭中受到拖累；而央國企物管品牌背書強，服務品質逐漸提升，已成爲外拓市場主力。根據中指院，華潤萬象生活、中海物業、保利物業外拓面積實現穩健增長，2023年同比增幅均超20%。

政策大力支持，市場空間廣闊，物企參與銀髮經濟大有可爲。

2024年1月15日國務院辦公廳發佈《關於發展銀髮經濟增進老年人福祉的意見》，要求推動有效市場和有爲政府更好結合，促進事業產業協同，加快銀髮經濟規模化、標準化、集羣化、品牌化發展，培育高精尖產品和高品質服務模式。

1月17日國家統計局數據顯示，截至2023年末我國60歲及以上人口29697萬人，佔全國人口的21.1%，根據國際標準已邁入中度老齡化社會。根據央視新聞目前我國銀髮經濟規模約7萬億元，佔GDP比重約6%，2035年銀髮經濟規模有望達到30萬億元左右。因此在人口老齡化背景下，銀髮經濟市場規模大、政策高度支持。

物管企業紮根社區，與業主距離近、互動頻率高，且已開展社區增值服務，天然具備挖掘銀髮經濟的優勢，根據政策指引，物企可以發展老年助餐服務、居家助老服務、社區便民消費服務、養老照護服務、老年文體服務等。當前部分央國企物管公司已涉足銀髮經濟的部分服務，且能夠初步跑通模式，未來佈局早、服務好、口碑好、綜合實力強的物企有望充分受益於銀髮經濟的發展。

風險提示

關聯房企銷售不及預期；物企外拓不及預期；應收賬款減值風險。