◎記者 何奎

近期，波動加劇的市場行情引發了投資者對REITs市場長期穩健發展的思考。

多位業內人士認爲，當前我國REITs市場參與者主要以基金、券商、信託等資金爲主。在此基礎上，加速引入保險資金、社保基金、企業年金等長線資金，不僅可以豐富投資者結構，也有助於平抑REITs市場波動。而從配置角度來看，在經歷前期的市場下行後，部分REITs項目在審慎增速假設下潛在長期回報率較股債已具備吸引力，當前REITs的長期配置性價比進一步凸顯，也爲加速引導長線資金入市創造了有利條件。

公募REITs項目擴容增類

在首批獲得中國證監會准予註冊批覆的消費基礎設施REITs中，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT近日公告認購申請確認比例結果，網下投資者和公衆投資者均實現超募。

截至2月1日，作爲首批消費基礎設施REITs中擬募資規模最大的產品，華夏華潤商業REIT公衆投資者累計有效認購規模已超過本次公衆投資者的初始募集規模上限，提前結束募集並自2月2日起拒絕新申請。

德邦證券發佈研究報告認爲，隨着REITs底層資產類型進一步豐富，後續有望進一步推動算力、供熱、水電、旅遊等基礎設施項目納入REITs底層資產類型。預計2024年REITs一級發行有望提速。 實際上，近年倉儲物流、園區基礎設施、保障性租賃住房、能源基礎設施、交通基礎設施等REITs項目逐漸上市，REITs已經成爲公募基金、私募基金、保險資金、信託等機構投資者重要的資產配置工具。

但與火爆的REITs發行市場不同，受宏微觀環境影響，REITs二級市場交易較爲平淡。Choice數據顯示，截至2月2日，在已經上市交易的30只REITs中，今年以來有24只下跌，佔比約八成。

經歷市場持續下跌後，當前REITs已經具備較高的配置性價比。中金公司固定收益研究團隊認爲，由於市場估值經過前期消納，部分項目在審慎增速假設下潛在長期回報率較股債已具備吸引力，REITs作爲高分紅另類資產的配置價值進一步凸顯。

Choice數據顯示，有25個REITs項目的2023年預計現金分派率在3.55%至11.59%區間，相較權益市場表現和國債收益率均具有明顯收益優勢。

基金、券商、信託是REITs投資主力

隨着REITs市場持續調整，業內期盼引入更多長期資金入市，以充分發揮“穩定器”和“壓艙石”作用。

從目前REITs項目份額持有人情況來看，公募基金、私募基金、券商、信託是投資REITs的主力軍。

Choice數據顯示，在披露2023年中期報告的27個公募REITs項目的流通份額的十大持有人中，公募基金、私募基金、券商、信託合計持有份額佔比最多，超過流通份額十大持有人總和的五成。而長線資金參與REITs比例仍有較大的提升空間，例如，保險資金合計持有份額佔流通份額十大持有人總和的比例僅約16%。

在市場人士看來，REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，尤其是對保險資金、社保基金、企業年金等長線資金而言，REITs能較好地匹配其投資目標。此外，相較於公募基金、私募基金、券商、信託等資金，長線資金負債久期更長、投資週期更長，也更有助於平抑REITs市場波動。

2023年末，財政部發布《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，提出將公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）納入社保基金投資範圍，這被市場視爲長線資金入市的重要信號。

中國銀河證券認爲，一方面，社保基金以保值增值作爲主要投資理念，對其投資範圍的調整有力提振了REITs市場的信心和投資熱情；另一方面，REITs市場中長期資金來源進一步拓寬，社保基金有望成爲REITs市場的“穩定器”和“壓艙石”，對於REITs高質量發展具有重要意義。

引導長線資金加速入市

“REITs的風險收益特徵介於股與債之間，可以在股債組合資產配置中發揮重要作用。”中泰證券策略分析師張文宇接受上海證券報記者時採訪表示，債性方面，REITs現金分配穩定，監管規定在符合分配條件的情況下REITs每年至少要進行1次收益分配，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%；股性方面，REITs價格在二級市場波動，投資者可以賺取價格利差、實現資本增值。

張文宇認爲，對於以長期穩健收益爲目標的長線資金而言，通過增加REITs的配置權重，既可以獲取穩定的現金分派，又能降低資產組合的波動率、提升夏普比率。因此，爲應對複雜多變的宏觀環境，隨着底層資產優質的REITs項目不斷上市，長線資金將會進一步增加REITs配置比重，長線資金入市也有利於平抑RIETs市場波動。

險資參與REITs積極性較高。太保資產相關負責人向記者表示，2023年以來，在利率中樞下行及權益市場波動的背景下，保險資金大類資產配置持續面臨“資產荒”，而REITs的收益風險特徵正好匹配保險資金的資產配置需求。

然而，當前我國企業年金等部分長線資金還不能參與REITs投資。有業內人士建議，未來可以探索放開更多長線資金參與REITs，豐富投資者結構。

此外，進一步完善REITs稅收機制建設，解決重複徵稅問題，亦可以提升投資者參與積極性。