通州執行了近9年的“雙限”購房政策終於鬆綁！

2月6日下午，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市通州區人民政府發佈《關於調整通州區商品住房銷售政策的通知》（簡稱“《通知》”）。政策調整後，在通州區落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合北京市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制。

對於政策影響，中原地產首席分析師張大偉表示，取消“雙限”後，通州的房地產市場成交量有望增加50%以上，佔據北京市場大約10%以上的成交量，一年成交量有望達到8000套以上。

取消在通州落戶或納稅、社保滿三年限制

根據《通知》，具有北京市購房資格且符合以下條件之一的家庭，可在通州區購買1套商品住房：在北京市未擁有住房的本市戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房的通州區戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房，與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係的本市戶籍居民家庭；在北京市未擁有住房，與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的企事業單位存在勞動關係的非本市戶籍居民家庭。

對於政策調整，相關負責人表示，爲更好地促進職住平衡，更好滿足在通州區域就業人口的合理住房需求，此次對限購政策進行了優化調整，主要就是取消了過去落戶、社保或納稅需滿3年的要求。

具體而言，此次政策主要的變化在於，已有1套住房、戶籍在通州區的京籍家庭，此次調整後，不再受落戶3年及以上的時間限制，只要符合北京市限購政策，就可以在通州區再購買1套商品住房。而在北京市已有1套房、戶口不在通州區但在通州區工作的京籍家庭，此次調整後，不再需要社保或納稅滿3年，只要勞動關係在通州區，就可以再購買1套商品住房。此外，在北京市無房的非京籍家庭，此次調整後，也取消了近3年在通州區連續繳納社保或個稅的限制，只要是勞動關係在通州區，符合北京限購政策，就可以在通州區買1套商品住房。

整體來看，此次通州政策調整，取消了“雙限”限制。

北京鏈家研究院院長高原表示，“雙限”出臺的背景是2015年副中心建設規劃官宣後，在實際住房需求有限情況下，大量投資性購房者湧入通州，造成通州區住房市場短期內產生較大波動。應當看到，“雙限”政策在特定歷史時期起到了良好的穩定市場的作用，尤其是在交易過熱、價格連續上漲時期，此類限制性舉措具有明顯的現實意義。

高原進一步指出，但從當下實際來看，全國商品住房市場供求關係已出現重大變化；具體到通州區，近年來隨着副中心建設的持續加速，疏解企業持續遷入，通州居住需求持續擴增升級，通州區“雙限”政策具有調整的必要，從而推動區域職住平衡與副中心高質量發展。

“此次政策調整發力精準、時機合理，後續影響可參考臺湖、馬駒橋地區區劃調整後並解除‘雙限’後的情況。政策出臺後，臺馬地區二手住房成交量有所增長，新房銷售去化速度明顯加快，政策出臺後成交均價保持總體平穩，市場預期溫和回暖，價格波動幅度處於合理運行區間。”高原說，短期來看，由於恰逢春節假期，本次限制性政策的放鬆對市場的刺激作用相對有限，但從長期來看，其對未來市場的自然恢復具有積極作用。

有利於進一步促進職住平衡

此次通州區優化限購政策，從優化目的來看，《通知》明確提出，“有序有效有力推動中心城區非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好實現職住平衡，促進城市副中心高質量發展。”

合碩機構首席分析師郭毅分析認爲，通州此次政策調整有經濟、產業、市場三方面的考量，從經濟邏輯上來講，調整有利於人才更順暢地到通州工作、生活，能夠帶動更多產業人才的加入。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，通州新政一方面有利於進一步促進職住平衡，另一方面，也有利於促進潛在合理購房需求釋放，特別是疏解單位的從業人員的置業需求，有利於帶動通州區市場活躍度提升，對土地市場亦將產生一定帶動作用。

值得關注的是《通知》中“無房非京籍家庭”購房政策的變化，雖然不再受到通州區社保或個稅限制，但是勞動關係仍需要在通州區。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次通州調整限購政策，一方面是迴歸常態化的限購政策，即對於北京戶籍居民家庭，只要無房，都可以在通州買一套房；另一方面，仍堅持通州的房子要賣給在通州真正工作就業的人。戶籍不在通州或工作關係不在通州的京籍家庭，最多隻能買一套房，這意味着通州限購政策對戶籍居民來講，在各個區還是最嚴厲的。限購政策鼓勵在通州工作和落戶的戶籍人羣買第二套房，彰顯了房地產和城鎮化協同發展的目的，也彰顯了推進職住平衡的考慮，同時也抑制本地戶籍居民在通州買第二套房。

高原認爲，通州區自副中心建設啓動以來，隨着疏解黨政機關、事業單位與企業的陸續進入，從2015年到2020年常住人口已淨增46餘萬人，其中大多數爲職業人口。增量人口的引入帶來的大量新增住房需求，考慮到2024年即將啓動的副中心第二批黨政機關與國有企業遷入，住房需求也將更爲可觀；此次“雙限”的優化調整，正是爲了更好滿足疏解人口的實際住房需求，改善其通勤時間成本，降低交通壓力，能夠有效促進區域職住平衡，推動副中心高質量發展。

通州市場成交量有望增加50%以上

在此之前，通州購房政策是雙重限購。

2015年8月起，通州區開始執行北京最嚴格的限購政策，即有一套房的京籍家庭需要3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅，纔可在通州購買住房；非京籍家庭除了要連續5年社保或納稅外，還要近3年在通州繳納社保或納稅纔可在通州購買一套住房。後來，非京籍家庭在滿足北京購房資格的前提下，如果持有北京市工作居住證，也可在通州購買一套住房。

張大偉表示，通州上述政策之前有過一次輕微的調整，臺湖、馬駒橋地區因爲劃歸北京經濟技術開發區管理而解除“雙限”，而其他區域已經接近9年執行了“雙限”政策。

此次解除“雙限”政策，將給通州樓市交易帶來哪些具體影響？張大偉認爲，按照當下通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消“雙限”後，通州的市場成交量有望增加50%以上，佔據北京市場大約10%以上的成交量，一年成交量有望達到8000套以上。

張大偉進一步說，這一政策有望影響通州成交量明顯放大，另外後續限購政策的繼續微調也存在很大可能性，整體來看，2024年春節後出現樓市“小陽春”的可能性很大。

“如今，通州的樓市已經非常穩定，並且完全不具備炒房的市場條件。即使取消了‘雙限’，市場依然會平穩發展。”張大偉如是說。

市場層面，通州一家房地產開發商工作人員表示，通州限購鬆綁後，預計一些性價比高的房源會快速消化。

“我們在金臺路上班，一直想在通州區買套三居室房子。”在朝陽區金臺路某律師事務所工作的羅震（化名）告訴記者，自己從去年開始就看中了通州某樓盤，該樓盤緊鄰地鐵六號線，通勤比較方便，但是一直苦於沒有通州購房資格。新政出臺後，羅震和愛人立馬放下手頭工作，開車奔赴了通州樓盤。

一線城市限購優化成趨勢

自1月26日住建部提出“充分賦予城市房地產調控自主權”後，以熱點一二線城市爲主的限購政策調整優化進入新一輪發力期。

先是廣州，自1月27日起，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍，同時支持“賣一買一”“租一買一”，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

此後是上海，放開單身限購。1月30日，上海市房屋管理局發佈《關於優化本市住房限購政策的通知》，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

同一天，熱點城市蘇州也全面取消限購政策。

張大偉分析稱，一線城市放鬆限購，二線以下城市取消限購已經成爲2024年的政策趨勢。

李宇嘉認爲，去年四季度一線城市房價跌幅比較大，同時國家逐步將調控權利給到地方，因此一線城市調控政策鬆綁是必然趨勢。政策調整不會一下子全部鬆綁或退出，會堅持“小步快跑”的原則逐步推進。社保年限、住房面積、外圍區域限購鬆綁都會是方向，尤其是外圍區去化壓力較大，需要“一區一策”來解決。