2023年末，美國大約二十多家銀行持有被聯邦監管機構認爲需更嚴格監督的商業房地產貸款，這個跡象預示可能有更多銀行面臨提高準備金的壓力。

三個監管部門去年公開警告銀行業謹慎評估寫字樓、零售店面和其他商業地產的大額債務風險敞口。當局表示，他們將密切關注那些商業地產貸款總值超過總資本三倍的銀行。

近期股價暴跌的紐約社區銀行是目前接近該門檻的最大一家，但許多規模較小的銀行可能“越線”更厲害。對覆蓋逾350家銀行控股公司的聯邦數據的分析，小銀行貸款集中度更高，而且累加的速度更快。

美聯儲、聯邦存款保險公司和貨幣監理署（OCC）這三個主要監管部門暗示，會重點關注商業地產貸款組合達到資本金三倍以上的銀行。檢查人員會審視那些增長尤其迅速的貸款組合，具體標準是三年增幅至少50%。

數據顯示，截至9月30日，貸款額超過這兩個門檻的機構包括Valley National Bancorp、WaFd Inc．和Axos Financial Inc．。自1月下旬以來，這些區域性銀行和許多其他放款機構的股價連續下跌，投資者對商業地產風險敞口越來越警惕，部分原因是擔心監管機構可能會施壓一些銀行增加準備金或限制股息派發。

當局是否採取額外行動將取決於對銀行貸款的更仔細審查。

可以肯定的是，監管機構不會將審查僅限於超過這些門檻的銀行，而真達到這些門檻的機構也不一定會引發進一步的擔憂，因爲它們的貸款質量可能相差很大。

Valley National在電郵聲明中表示，“我們仍然對我們多元化和精細的商業房地產投資組合感到滿意”。該行提到在承銷商業房地產貸款方面的“良好往績表現”，以及與OCC長達數十年的合作關係，稱“我們一如既往地重視與監管機構的定期對話並且從中受益。”

WaFd表示，他們有意擴大以穩定的多戶型住宅爲抵押的貸款融資。

上述三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人不予置評或未回覆消息。

美聯儲主席鮑威爾本月接受60 Minutes採訪時表示，“一些規模較小的地區性銀行在這些面臨挑戰的領域敞口集中，我們正在與他們合作，這感覺是需要大家努力多年來解決的問題。”

合併

銀行間的合併有可能極大地影響銀行在監管披露文件中反映的增長率，但監管機構去年發佈的公開指引並未具體說明他們如何看待這類數字。比如說，Umpqua Bank借殼上市Columbia Banking System Inc．後將Columbia作爲母公司，商業地產投資組合增長達到原來的500%以上。如果Umpqua是母公司，那麼增長率將接近70%。

截至去年9月末，紐約社區銀行是美國唯一一家總資產超過1，000億美元，且商業地產貸款組合達到資本金300%以上的銀行，但貸款組合的增長速度低於監管機構設定的門檻，儘管該行2022年底完成了對Flagstar Bank的收購。

彭博調查發現，資產在100億至1，000億美元之間的銀行有22家持有的商業地產貸款是資本總額的三倍，而且它們中半數的增長率超過監管機構設定門檻。在資產規模低於100億美元的銀行裏，這一數字甚至更高，47家銀行擁有超大規模的貸款組合，其中13家貸款增長迅速。上述分析不包括業主自住的非住宅建築的貸款。

即使是最大的房地產所有者，比如黑石、Brookfield Asset Management Ltd等也遇到一些債務違約。

過去幾年，銀行在降低商業地產貸款方面有迴旋餘地，因爲它們的價值模糊且利率上升令市場被凍結，這也給了銀行更大的靈活性來進行債務展期以及與借款人達成交易。但隨着商業地產價格的下跌，現在情況變得更加棘手。