七天內第三次停牌！

博時蛇口產園REIT 2月27日公告顯示，爲了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2月27日深圳證券交易所開市起停牌1天，並於2024年2月28日起復牌。

在公告中，博時基金對停牌一天做出瞭解釋：“2月26日，本基金二級市場價格已經因連續3個交易日累計漲幅超過10%停牌1小時。2月26日，本基金在二級市場的收盤價爲1.890元/份，相較2024年2月23日收盤價漲幅達到5.70%，屬於第4個交易日的收盤價較前一交易日收盤價同向變動比例達到5%的情形。”

2月份以來，爲了保護基金份額持有人的利益，博時蛇口產園REIT已經發布了三條停牌公告。公告顯示，該產品分別在2月21日上午9：30和2月26日上午9：30停牌一小時，在2月27日停牌一天。

近期，頻發停牌公告的不止博時蛇口產園REIT一隻REITs產品，多隻REITs因爲漲勢“過猛”選擇停牌。通聯數據顯示，截至2月27日，博時蛇口產園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等REITs產品的月內漲幅已經超過20%。指數方面，截至2月26日，通聯數據顯示，中證REITs（收盤）指數自本月以來的漲幅已經近15%。

連發停牌公告

REITs市場在春節假期前就開啓了快速上漲行情。通聯數據顯示，2月6日，中證REITs（收盤）指數當日漲幅0.24%，此後，該指數連續九個交易日均收漲。

從具體產品來看，截至2月27日，博時蛇口產園REIT 2月以來的漲幅最明顯，爲29.36%。其次是嘉實京東倉儲基礎設施REIT，漲幅爲24.63%。中金湖北科投光谷、華夏中國交建REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT等產品的漲幅均超過了15%。

2月以來部分REITs產品區間漲幅

數據來源：通聯數據

通聯數據顯示，截至2月27日，全市場30只公募REITs產品月內均上漲。尤其是在春節後的首個交易周，博時蛇口產園REIT、華安張江產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT等十餘隻產品的漲幅就突破了10%，其中博時蛇口產園REIT漲幅更是突破了20%。

不少機構連發多條停牌公告。以博時蛇口產園REIT爲例，2月份以來，爲了保護基金份額持有人的利益，該產品已經發布了三條停牌公告。此外，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT等多隻產品均在2月份發佈了停牌公告。

政策助力 

權益屬性更加明確

談到近期REITs市場的回暖，盈米基金研究員李兆霆認爲，近期REITs產品漲勢較好的底層邏輯在於其在前期基本面表現不佳的情況下超跌幅度過大，估值較低出現反彈，疊加紅利投資下的REITs分紅率較高，伴隨着政策加持和市場信心回升，資金逐步迴歸。 

中金公司在報告中指出，本輪REITs自底部上行主要因供需關係有所改善。除前期估值低外，政策支持是更重要的因素，尤其是新規通過明確REITs的權益屬性使機構投資者可以選擇將價格變動計入OCI（Other Comprehensive Income，其他綜合收益），以及在此基礎上，部分機構在REITs投資策略上或已有所優化。

李兆霆向記者介紹，2024年2月8日，中國證監會發布了《監管規則適用指引——會計類第4號》，新規明確指出，從基礎設施REITs 其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬於權益工具投資，後續投資機構可選擇以FVOCI計量，將持有期間REITs公允價值變動計入其他綜合收益，即所有者權益類科目。李兆霆認爲，此舉有利於平滑價格波動對當期利潤表的影響，引導中長期資金入市，推動REITs資產進一步擴容。

此外，中航基金表示，從已經公佈的四季報看，多數產品底層資產經營穩定，業績穩步回升。管理人積極行使主動管理職責，部分行業業績表現超預期，爲近期的公募REITs市場回暖奠定了基礎。

配置價值凸顯 

行業生態進一步優化

對於2024年的REITs市場，中金公司指出，當前點位REITs配置價值較爲明確，關注2024市場擴容潛力。“即便假設未來REITs底層資產運行僅保持大體平穩，當前點位的配置價值也已經是比較清晰的，從利差的角度看，有較大的概率已經度過了本輪週期底部。”中金公司表示，“政策優化後價格修復更爲重要的一點含義，是爲新項目的上市擴容創造更爲有利的環境，令未來可選的資產類型進一步豐富。中國REITs市場始終堅持發展導向，在解決問題、優化制度與多方協作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。”

李兆霆表示，經歷政策面利好、基本面及資金面改善，2024年REITs市場的配置價值逐步凸顯，短期內仍有一定上行空間，但目前已經逐步靠近階段性均衡，長期估值水平的進一步上升將依賴於資產本身經營情況是否有實質提升。

具體到看好的配置方向，中金公司表示，當前高分派率的REITs標的可爲投資人兌現更爲確定的財務收益，但資本利得仍會影響資產負債表的權益項，建議投資人根據自身投資條件綜合判斷。中長期來看，《監管規則適用指引——會計類第4號》有利於提升REITs持有穩定性，拉長持有周期，降低二級市場價格波動，提升配置價值。建議關注：估值調整後當期分派較高的能源類和部分高速、二線產業園、廠房及物流倉儲項目；經營基本面穩健的保障房和環保類項目。