证券时报记者 安仲文

随着二级市场公募REITs逐渐反弹以及FOF（基金中的基金）产品首次出现重仓REITs的情况，新的玩家开始纷纷入局。

3月2日，万科、建行等多个巨头发布公告，宣布入局公募REITs。此前，公募REITs曾面临投资人结构单一、流动性不足等问题，但在国内头部公募纷纷更新旗下FOF基金合同将REITs纳入投资范围后，为相关巨头布局REITs提供了信心支持。市场人士指出，公募FOF、社保年金和海外投资者的加入有望为REITs市场带来新的活力和资金流。

又有新玩家

进入公募REITs

A股巨头公司也开始布局公募REITs市场。

3月2日，万科发布公告称，为积极响应国家政策号召，盘活存量资产并支持公司业务持续发展，公司拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）申报发行工作。

根据公告，本次基础设施REITs标的资产包括位于粤港澳大湾区和长江三角洲的佛山南海项目、绍兴诸暨项目、湖州德清项目，首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。公告显示，万科公司基础设施REITs交易方案的核心为“基础设施REITs基金+ABS（资产支持专项计划）+项目公司”三层架构。首先由华夏基金注册基础设施REITs基金并向投资者募集资金；募集资金用于认购中信证券万纬物流1期ABS的全部份额；基础设施REITs通过持有ABS的全部份额最终取得项目公司的所有权。基础设施REITs标的资产为佛山市北电仓储有限公司持有的佛山南海项目、诸暨市万斌供应链有限责任公司持有的绍兴诸暨项目和浙江德轩物流有限公司持有的湖州德清项目，三家项目公司均为万科控股子公司。

截至目前，上述万科旗下的基础设施REITs申报发行工作进展顺利，公司通过基金管理人华夏基金和资产支持证券管理人中信证券已向中国证监会及深交所正式提交申报材料，并于2024年3月1日收到证监会的申请受理通知书。

在同一时间，建设银行也发布公告，附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，以建信住房持有的保障性租赁住房项目开展基础设施REITs试点工作。证监会和上交所已受理该项目申报，该项目底层资产为北京建信瑞善物业服务有限公司、上海悦瑕企业管理有限责任公司和苏州建融乐家住房租赁有限责任公司分别持有的北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目，基金管理人为建信基金。

公募基金持仓

首次覆盖REITs

万科、建行等巨头纷纷入局，与公募REITs市场逐步回暖以及长期流动性改善有较大关联，关键信号是一批头部公募基金对旗下FOF基金合同中投资范围的定义进行了更新。

证券时报记者注意到，公募REITs业务的发展也曾一波三折。2020年4月中国证监会及国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，由此开始了公募REITs试点，此后在监管及市场各方的合力推动下，REITs市场发展取得阶段性成果。首批9只公募REITs于2021年6月21日正式上市交易，但在经历上市初期的热闹之后，公募REITs的市场表现逐渐低迷，尤其是去年公募REITs在二级市场跌跌不休引起了广泛关注。由于缺乏长期资金的覆盖，使得REITs产品出现投资人结构单一、流动性不足等问题，如何为公募REITs注入活水、激活REITs市场成为各方关注的焦点。

转机出现在去年7月，当时，包括广发基金、易方达基金、南方基金、汇添富基金、银华基金、天弘基金在内的多家基金公司更新了基金合同和托管协议，一批FOF产品投资范围迎来了扩容——新增了公募REITs作为投资新标的。在头部公募纷纷在FOF基金合同的投资范围中纳入公募REITs后，最近披露的基金四季报显示，基金经理已行动起来，有公募REITs产品在去年末首次进入FOF的十大重仓基。

天弘睿享3个月持有期基金发布的持仓信息显示，截至去年12月末，前十大重仓基中有红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT3只公募REITs，占基金仓位分别为2.93%、0.98%、0.94%，分别为该FOF的第五、第六、第七大重仓基。基金经理对此解释，该FOF产品的债券类资产可以全部为公司发行的债券基金，避免二次收费。考虑到信用评级比较适合公募的信用债票息已经低于3%，因此补充了少量类似债券但预期回报率更高、波动更大的REITs类资产。上述信息意味着，在基金经理眼中，公募REITs类似债基，但弹性和回报空间可能更具吸引力，这也成为相关基金经理首次布局公募REITs就连买3只的核心逻辑。

FOF也可能专门

布局REITs板块

值得一提的是，在公募REITs业务于2021年6月正式上市之前，公募市场就存在专门布局REITs赛道的探索者。

尽管国内基金将REITs纳入持仓范围在2023年末才出现，但在2011年，鹏华基金发行的一只QDII基金不仅将REITs作为基金投资范围，还是一只主要将REITs作为持仓的基金产品。

鹏华美国房地产证券投资基金QDII主要投资于美加两国上市的REITs，是国内公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。此外，2015年鹏华前海万科REITs成立，该产品以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，大大增强了产品的流动性，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。

记者注意到，重仓REITs资产的鹏华美国房地产基金2023年收益率为9.71%，最近3年的累计收益率为30%。根据鹏华美国房地产基金披露的信息显示，该基金截至去年12月末持有的美国REITs资产占比达到60.96%，其中特种房地产REITs占比为24.95%，办公房地产REITs占比为18.66%，工业房地产REITs占比为12.26%，住宅类REITs占比为5.64%。基金经理朱庆恒解释，基金持仓主要以美国REITs为主，在行业配置方面超配了数据中心REITs以及生命科学实验室REITs，同时低配了零售和公寓板块。

正如QDII基金产品已出现专门覆盖REITs资产的赛道类产品，业内人士认为，未来不排除国内FOF产品亦出现类似以REITs资产为核心仓位的基金。

德邦证券近期在研报中表示，当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等情况。有关部门正在促进FOF、社保基金、保险资金等多方面资金主体放开投资REITs的限制。随着新的投资者群体如公募基金、社保年金和海外投资者的加入，将为REITs市场带来新的活力和资金流，这不仅扩大了市场的参与者基础，还将提高市场的流动性和深度。