證券時報記者 安仲文

隨着二級市場公募REITs逐漸反彈以及FOF（基金中的基金）產品首次出現重倉REITs的情況，新的玩家開始紛紛入局。

3月2日，萬科、建行等多個巨頭髮布公告，宣佈入局公募REITs。此前，公募REITs曾面臨投資人結構單一、流動性不足等問題，但在國內頭部公募紛紛更新旗下FOF基金合同將REITs納入投資範圍後，爲相關巨頭佈局REITs提供了信心支持。市場人士指出，公募FOF、社保年金和海外投資者的加入有望爲REITs市場帶來新的活力和資金流。

又有新玩家

進入公募REITs

A股巨頭公司也開始佈局公募REITs市場。

3月2日，萬科發佈公告稱，爲積極響應國家政策號召，盤活存量資產並支持公司業務持續發展，公司擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作爲基礎設施資產，開展基礎設施領域不動產投資信託基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）申報發行工作。

根據公告，本次基礎設施REITs標的資產包括位於粵港澳大灣區和長江三角洲的佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目，首次發售擬募集資金約11.59億元，募集資金淨額將用於符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。公告顯示，萬科公司基礎設施REITs交易方案的核心爲“基礎設施REITs基金+ABS（資產支持專項計劃）+項目公司”三層架構。首先由華夏基金註冊基礎設施REITs基金並向投資者募集資金；募集資金用於認購中信證券萬緯物流1期ABS的全部份額；基礎設施REITs通過持有ABS的全部份額最終取得項目公司的所有權。基礎設施REITs標的資產爲佛山市北電倉儲有限公司持有的佛山南海項目、諸暨市萬斌供應鏈有限責任公司持有的紹興諸暨項目和浙江德軒物流有限公司持有的湖州德清項目，三家項目公司均爲萬科控股子公司。

截至目前，上述萬科旗下的基礎設施REITs申報發行工作進展順利，公司通過基金管理人華夏基金和資產支持證券管理人中信證券已向中國證監會及深交所正式提交申報材料，並於2024年3月1日收到證監會的申請受理通知書。

在同一時間，建設銀行也發佈公告，附屬公司建信住房服務有限責任公司作爲原始權益人，以建信住房持有的保障性租賃住房項目開展基礎設施REITs試點工作。證監會和上交所已受理該項目申報，該項目底層資產爲北京建信瑞善物業服務有限公司、上海悅瑕企業管理有限責任公司和蘇州建融樂家住房租賃有限責任公司分別持有的北京CCB建融家園星光項目、上海CCB建融家園幸福萊項目和蘇州CCB建融家園天薈項目，基金管理人爲建信基金。

公募基金持倉

首次覆蓋REITs

萬科、建行等巨頭紛紛入局，與公募REITs市場逐步回暖以及長期流動性改善有較大關聯，關鍵信號是一批頭部公募基金對旗下FOF基金合同中投資範圍的定義進行了更新。

證券時報記者注意到，公募REITs業務的發展也曾一波三折。2020年4月中國證監會及國家發展改革委發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，由此開始了公募REITs試點，此後在監管及市場各方的合力推動下，REITs市場發展取得階段性成果。首批9只公募REITs於2021年6月21日正式上市交易，但在經歷上市初期的熱鬧之後，公募REITs的市場表現逐漸低迷，尤其是去年公募REITs在二級市場跌跌不休引起了廣泛關注。由於缺乏長期資金的覆蓋，使得REITs產品出現投資人結構單一、流動性不足等問題，如何爲公募REITs注入活水、激活REITs市場成爲各方關注的焦點。

轉機出現在去年7月，當時，包括廣發基金、易方達基金、南方基金、匯添富基金、銀華基金、天弘基金在內的多家基金公司更新了基金合同和託管協議，一批FOF產品投資範圍迎來了擴容——新增了公募REITs作爲投資新標的。在頭部公募紛紛在FOF基金合同的投資範圍中納入公募REITs後，最近披露的基金四季報顯示，基金經理已行動起來，有公募REITs產品在去年末首次進入FOF的十大重倉基。

天弘睿享3個月持有期基金髮布的持倉信息顯示，截至去年12月末，前十大重倉基中有紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT3只公募REITs，佔基金倉位分別爲2.93%、0.98%、0.94%，分別爲該FOF的第五、第六、第七大重倉基。基金經理對此解釋，該FOF產品的債券類資產可以全部爲公司發行的債券基金，避免二次收費。考慮到信用評級比較適合公募的信用債票息已經低於3%，因此補充了少量類似債券但預期回報率更高、波動更大的REITs類資產。上述信息意味着，在基金經理眼中，公募REITs類似債基，但彈性和回報空間可能更具吸引力，這也成爲相關基金經理首次佈局公募REITs就連買3只的核心邏輯。

FOF也可能專門

佈局REITs板塊

值得一提的是，在公募REITs業務於2021年6月正式上市之前，公募市場就存在專門佈局REITs賽道的探索者。

儘管國內基金將REITs納入持倉範圍在2023年末纔出現，但在2011年，鵬華基金髮行的一隻QDII基金不僅將REITs作爲基金投資範圍，還是一隻主要將REITs作爲持倉的基金產品。

鵬華美國房地產證券投資基金QDII主要投資於美加兩國上市的REITs，是國內公募基金投資海外REITs產品的破冰之舉。此外，2015年鵬華前海萬科REITs成立，該產品以深圳前海地區優質商業地產爲基礎資產，面向公衆募集並在深交所掛牌交易，大大增強了產品的流動性，也是國內第一隻符合國際慣例的公募REITs產品。

記者注意到，重倉REITs資產的鵬華美國房地產基金2023年收益率爲9.71%，最近3年的累計收益率爲30%。根據鵬華美國房地產基金披露的信息顯示，該基金截至去年12月末持有的美國REITs資產佔比達到60.96%，其中特種房地產REITs佔比爲24.95%，辦公房地產REITs佔比爲18.66%，工業房地產REITs佔比爲12.26%，住宅類REITs佔比爲5.64%。基金經理朱慶恆解釋，基金持倉主要以美國REITs爲主，在行業配置方面超配了數據中心REITs以及生命科學實驗室REITs，同時低配了零售和公寓板塊。

正如QDII基金產品已出現專門覆蓋REITs資產的賽道類產品，業內人士認爲，未來不排除國內FOF產品亦出現類似以REITs資產爲核心倉位的基金。

德邦證券近期在研報中表示，當前REITs市場上的標的出現資產運營情況分化，以及二級市場換手率較低、做市商佔比較大等情況。有關部門正在促進FOF、社保基金、保險資金等多方面資金主體放開投資REITs的限制。隨着新的投資者羣體如公募基金、社保年金和海外投資者的加入，將爲REITs市場帶來新的活力和資金流，這不僅擴大了市場的參與者基礎，還將提高市場的流動性和深度。