来源：财经观潮

作者：余飞

01 | 倒贴10万卖房

行情冷却的年头里，什么怪事都可能见到。

去年，我们见到过很多城市的业主为了把手中的房子解套，开启了“免费送房”操作，也即如果你买他的房子，他不要你任何钱，只要你帮他还房贷即可。

这两天，南京传来消息，有开发商倒贴卖房，也不整体计算下来，不但不要首付的钱，你还获得补贴。

根据每日经济新闻披露：

3月6日，南京市栖霞区一家楼盘从元宵节到3月18日举行团购返现活动，房价在原有9.5折的基础上，只要签约后银行放款，就能得到公司的返现补贴。

该楼盘在售的94平方米房源，折扣后的房价在2.7万元/平方米左右，总价为253.8万元，最低首付2成为50.76万元。

如果选择1-4楼、11/14/18楼或者顶楼的房源，可以得到9.5折优惠，而且可以获得返现补贴。一套三房的精装修房源，在折扣和补贴完之后，总价不到200万元，每平方米均价大约降低7000元。

该项目的返现补贴最高可达到60万元，而房源的首付款约50万元，相当于买房倒送10万元，这被市场戏称为“开发商倒贴卖房”。

中介反馈的消息说，活动推出后效果不错，周末基本满座，元宵节至此已经卖出了40套房。

如此大力度让利之下，销售不错也是应该的。

但反过来想，南京的开发商太卷了。为了抢客，算是下了血本。疯狂内卷的背后，是大环境迫使，更是南京楼市自身的不断下行倒逼。

02 | 南京房价仍在下跌

今年1月份的时候，我写过一篇总结南京楼市的文章《破“3”！南京房价，倒回2017年了！》，在那篇文章中，我介绍过，南京房价在2021年见顶之后，一路下滑，去年南京的房价已经跌破了“3”字头。

南京我爱我家研究院数据显示，去年南京二手房均价跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线，可以看到，价格已经回到了2017年年中的水平。

新房均价跌至32049元/㎡，同比下滑7.1%。

进入2024年，量价跌势同在。

南京我爱我家研究院数据显示：

2024年2月份，二手房成交了4589套，（含高淳、溧水），环比下滑42.7%，同比也跌了41.2%。

由于2月份是春节月，所以环比（与1月份相比）、同比（与去年2月份相比）都没有意义，只有与去年的春节月相比，才能看出冷暖。去年的春节月是1月份，南京二手房成交了6674套。

今年春节月南京二手房成交，比去年春节月相比，下跌了31.2%。

而2月份的二手房跌幅很猛，去年的均价29978元/平方米，2月份的均价跌至26549元/平方米。

市场仍在下探。

更关键的是，二手房挂牌量增速虽然放缓，但仍在增加。

整个2月份，南京二手房新增挂牌3034套，挂牌均价30490元/平方米。平均成交周期52.9天，环比增加7.1天；房源平均成交周期225.3天，环比增加17.6天。

南京房价为何一路下跌？其实，现在没有房价不下跌的城市。

从大范围来看，南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下，无论怎么托底，也托不起来。

2022年，南京是救市最猛的城市，发布了十多次救市措施，全国之最。去年也发布了很多救市措施，但始终无法改变趋势。

根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在疯狂挤泡沫。

南京下跌，还有自身的一些特定因素，比如人口竞争力偏弱。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

排名没有很坏，当然更没有很好。

2023南京的常住人口数据尚未公布。不过江苏省已经公布，江苏省2023年常住人口8526万人，较2022年增加了11万人，增量较去年有所增加，不知道南京增量是否有所增加。

数据：各省市自治区统计局

如此中规中矩的人口增量，和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。

另一方面，产业竞争力中规中矩。

南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。

数据：南京2023年统计年鉴

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据，所以统一用2021年数据对比。

数据：各城市统计局

在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。

南京的IT产业仅排名第16位。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。

同样以2021年数据来看，南京位居第15位。

数据：各城市统计局

汽车制造业的霸主是上海，2021年的总产值为7553亿元。

03 | 买房卖房建议

在给出买房建议之前，先给出我对行情的粗浅判断。

我认为今年的小阳春很可能泡汤，即便不泡汤，力度也不会太强。在昨天的文章中，这个观点我已经说了。

而且，不止我一个人这么说，专家也这么说。

昨天就有粉丝评论反驳说最近香港、深圳、杭州、苏州等城市新房售楼部爆满。

对此，我只能付之一笑。

正如我强调的，新年伊始，大地回春，杨柳扶苏，人的心情和季节、天气有直接关系，再加上冷场了很久的楼市，一批有实力买房的人的确在等着抄底，只是不知道何时何处是底，所以很多人都在看，但绝大多数人都只是看，并不买。

我之所以这么判断，是因为，尽管进入2024年上至中央下至地方救市力度和频率都在加快，连一向矜持的北上广深四大一线城市都集体出动了。

但是：

一方面，这些挤牙膏式的利好，市场早就产生了免疫力，波澜不惊，是市场的回应。

另一方面，相比于这些蝇头微利，利空数据作用会更大。

最大的利空，就是人口通缩在加速。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，相比于2022年减少了54万人。

数据：国家统计局

新生儿人口持续下降带来了两个直接结果：

第一，人口通缩速度加快。

出生人口继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速，减少208万人。

第二，幼儿园在园人数和幼儿园数量不断减少。

幼儿园关闭潮，正在加速。而且，这种影响已经延伸到了小学。

楼市短期看政策、中期看土地、长期看人口，但其实人口不仅影响长期，更影响短中期，它对短中期的影响，是通过影响信心和预期。

我一直在强调一件事，人口是楼市的基石，人口持续通缩，大多数城市的楼市无法避免晃动。更何况，目前绝大多数城市都供大于求。

所以，我还是那个观点：

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价继续回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

那么在这种情况下，如何卖房买房？

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买，做好心理预期即可。没有硬需求的人，不用急。