來源：財經觀潮

作者：餘飛

01 | 倒貼10萬賣房

行情冷卻的年頭裏，什麼怪事都可能見到。

去年，我們見到過很多城市的業主爲了把手中的房子解套，開啓了“免費送房”操作，也即如果你買他的房子，他不要你任何錢，只要你幫他還房貸即可。

這兩天，南京傳來消息，有開發商倒貼賣房，也不整體計算下來，不但不要首付的錢，你還獲得補貼。

根據每日經濟新聞披露：

3月6日，南京市棲霞區一家樓盤從元宵節到3月18日舉行團購返現活動，房價在原有9.5折的基礎上，只要簽約後銀行放款，就能得到公司的返現補貼。

該樓盤在售的94平方米房源，折扣後的房價在2.7萬元/平方米左右，總價爲253.8萬元，最低首付2成爲50.76萬元。

如果選擇1-4樓、11/14/18樓或者頂樓的房源，可以得到9.5折優惠，而且可以獲得返現補貼。一套三房的精裝修房源，在折扣和補貼完之後，總價不到200萬元，每平方米均價大約降低7000元。

該項目的返現補貼最高可達到60萬元，而房源的首付款約50萬元，相當於買房倒送10萬元，這被市場戲稱爲“開發商倒貼賣房”。

中介反饋的消息說，活動推出後效果不錯，週末基本滿座，元宵節至此已經賣出了40套房。

如此大力度讓利之下，銷售不錯也是應該的。

但反過來想，南京的開發商太捲了。爲了搶客，算是下了血本。瘋狂內卷的背後，是大環境迫使，更是南京樓市自身的不斷下行倒逼。

02 | 南京房價仍在下跌

今年1月份的時候，我寫過一篇總結南京樓市的文章《破“3”！南京房價，倒回2017年了！》，在那篇文章中，我介紹過，南京房價在2021年見頂之後，一路下滑，去年南京的房價已經跌破了“3”字頭。

南京我愛我家研究院數據顯示，去年南京二手房均價跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次迴歸3萬大關以內。以這個點做一個平行於橫座標的水平線，可以看到，價格已經回到了2017年年中的水平。

新房均價跌至32049元/㎡，同比下滑7.1%。

進入2024年，量價跌勢同在。

南京我愛我家研究院數據顯示：

2024年2月份，二手房成交了4589套，（含高淳、溧水），環比下滑42.7%，同比也跌了41.2%。

由於2月份是春節月，所以環比（與1月份相比）、同比（與去年2月份相比）都沒有意義，只有與去年的春節月相比，才能看出冷暖。去年的春節月是1月份，南京二手房成交了6674套。

今年春節月南京二手房成交，比去年春節月相比，下跌了31.2%。

而2月份的二手房跌幅很猛，去年的均價29978元/平方米，2月份的均價跌至26549元/平方米。

市場仍在下探。

更關鍵的是，二手房掛牌量增速雖然放緩，但仍在增加。

整個2月份，南京二手房新增掛牌3034套，掛牌均價30490元/平方米。平均成交週期52.9天，環比增加7.1天；房源平均成交週期225.3天，環比增加17.6天。

南京房價爲何一路下跌？其實，現在沒有房價不下跌的城市。

從大範圍來看，南京其實可以視作中國樓市的縮影。在大週期力量之下，無論怎麼託底，也託不起來。

2022年，南京是救市最猛的城市，發佈了十多次救市措施，全國之最。去年也發佈了很多救市措施，但始終無法改變趨勢。

根由在於房價嚴重透支了城市本身的潛力和民衆的購買力。

在上一輪牛市中，南京房價開啓了跳躍式增長，與廈門、蘇州、合肥一起並稱爲樓市四小龍。

到如今，這些城市都在瘋狂擠泡沫。

南京下跌，還有自身的一些特定因素，比如人口競爭力偏弱。

相比於南京，杭州其實炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在強二線城市中，南京市場的房價跌幅比它們都大，只比武漢好一些。

武漢是因爲庫存太大，位居全國第二。

南京則有人口增量不夠顯著、產業中規中矩的原因。

在中心城市瘋狂增長的年代裏，深圳、廣州都是每年都是五六十萬人口增量，成都、杭州、西安、武漢等城市都是三四十萬的人口增量。

而南京，過去十年，沒有哪一年的增量超過20萬。過去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21萬，大多數年份增量都只有幾萬人。

數據：南京市統計局

所謂沒有對比，就沒有傷害。在全國人口增量創新低的2021年，南京常住人口增加了10.34萬人，增量位居內地第11位。

在2022年全國人口見頂減少85萬的背景下，南京增加了6.77萬人，增量位居第14位。

排名沒有很壞，當然更沒有很好。

2023南京的常住人口數據尚未公佈。不過江蘇省已經公佈，江蘇省2023年常住人口8526萬人，較2022年增加了11萬人，增量較去年有所增加，不知道南京增量是否有所增加。

數據：各省市自治區統計局

如此中規中矩的人口增量，和有強省會戰略支撐的成都、武漢、長沙、鄭州、西安、合肥沒法比。

另一方面，產業競爭力中規中矩。

南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。6個千億產業總營收達到了10337.8億元。高於成都、鄭州、杭州。

數據：南京2023年統計年鑑

然而，雖然有6個千億產業，卻沒有特別能打的產業、特別冒尖的產業。沒有一個產業的產值突破3000億元。

從產業實力來說，南京的當家產業是計算機、通信和其他電子設備製造業，2022年該產業營業收入2318.6億元，位居南京第一。

然而，就是這個位居第一的當家產業，其他城市比起來，不值一提。由於大多數城市只公佈了2021年數據，所以統一用2021年數據對比。

數據：各城市統計局

在這一產業上的霸主，是深圳。2021年深圳的計算機、通信和其他電子設備製造業產值24361億元，位居全國第一。其次是蘇州（12096億元），東莞第三（11037億元）。

南京的IT產業僅排名第16位。

此外南京另一個千億產業汽車製造業，相比於其他汽車大城，也是不值一提。

同樣以2021年數據來看，南京位居第15位。

數據：各城市統計局

汽車製造業的霸主是上海，2021年的總產值爲7553億元。

03 | 買房賣房建議

在給出買房建議之前，先給出我對行情的粗淺判斷。

我認爲今年的小陽春很可能泡湯，即便不泡湯，力度也不會太強。在昨天的文章中，這個觀點我已經說了。

而且，不止我一個人這麼說，專家也這麼說。

昨天就有粉絲評論反駁說最近香港、深圳、杭州、蘇州等城市新房售樓部爆滿。

對此，我只能付之一笑。

正如我強調的，新年伊始，大地回春，楊柳扶蘇，人的心情和季節、天氣有直接關係，再加上冷場了很久的樓市，一批有實力買房的人的確在等着抄底，只是不知道何時何處是底，所以很多人都在看，但絕大多數人都只是看，並不買。

我之所以這麼判斷，是因爲，儘管進入2024年上至中央下至地方救市力度和頻率都在加快，連一向矜持的北上廣深四大一線城市都集體出動了。

但是：

一方面，這些擠牙膏式的利好，市場早就產生了免疫力，波瀾不驚，是市場的回應。

另一方面，相比於這些蠅頭微利，利空數據作用會更大。

最大的利空，就是人口通縮在加速。

國家統計局數據顯示，2023年全國新生兒人口902萬人，相比於2022年減少了54萬人。

數據：國家統計局

新生兒人口持續下降帶來了兩個直接結果：

第一，人口通縮速度加快。

出生人口繼續低於死亡人口。去年全國死亡人口1110萬人。最終導致全國人口通縮提速，減少208萬人。

第二，幼兒園在園人數和幼兒園數量不斷減少。

幼兒園關閉潮，正在加速。而且，這種影響已經延伸到了小學。

樓市短期看政策、中期看土地、長期看人口，但其實人口不僅影響長期，更影響短中期，它對短中期的影響，是通過影響信心和預期。

我一直在強調一件事，人口是樓市的基石，人口持續通縮，大多數城市的樓市無法避免晃動。更何況，目前絕大多數城市都供大於求。

所以，我還是那個觀點：

對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價繼續回調是必然選項。

區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。

那麼在這種情況下，如何賣房買房？

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

第三，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買，做好心理預期即可。沒有硬需求的人，不用急。