中国基金报记者 冯尧

3月15日，万科一纸公告披露，其第一大股东深铁集团于近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%份额，认购金额预估可能在10亿元左右。

尽管万科当前面临一定的偿债压力，但在多家机构看来，其多年发展经营性物业，且抵押比例较低。对于后续资金需求，万科一方面可通过申请发行REITs方式打通融资通道，另一方面也可通过经营性物业贷款融资。

国资持真金白银下场

万科公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%。

资料显示，万科联营公司印力集团控股有限公司（简称“印力集团”）作为发起人，在去年10月26日向证监会正式申报中金印力消费REIT。而在去年11月26日，中金印力消费REIT获准注册。

据悉，中金印力消费REIT为国内首批获批的消费基础设施REITs之一，首次发行拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，该项目是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率达到99.2%，估值为人民币39.59亿元。

这意味着，深铁集团认购预估可能在10亿元左右。值得注意的是，如最终实际认购达到10亿元，这将是截至目前国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

万科方面表示，深铁集团拟认购中金印力消费REIT体现了第一大股东对公司的有力支持，也体现了其对中金印力消费REIT投资价值的认可以及对该资产上市平台长期发展的信心，有助于万科及印力集团盘活存量商业资产，提升资产管理能力。

早在去年11月6日，在万科与金融机构的交流会上，深国资曾重磅发声，表示如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

此外，万科方面还表示，除深铁集团外，部分深圳其他国资企业也将参与中金印力消费REIT战略配售。目前，中金印力消费REIT发行设立工作仍在进行中。    

经营性资产打开融资渠道

实际上，在业内看来，拥有大量优质商业资产的房企，债务压力将有望得到缓解。东方证券提到，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张局面。

广发证券也提到，万科多年发展经营性物业，且抵押比例较低，后续若有进一步资金需求，可通过申请发行REITs方式打通退出通道，也可通过经营性物业贷款融资。该机构称，考虑抵押率后，其经营性物业可提供超过400亿元的融资支持。

就在2024年1月下旬，央行与金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，规定经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债务，同时提升贷款额度。对于持有较大体量经营性资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

就在近日，民营房企龙湖集团率先试水。该公司提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS），而提前兑付的资金便来自于其经营性物业贷款。

除了直接出售资产外，万科的确在积极推进以REITs为代表的不动产长期股权投资，为其经营性物业开拓资产增值变现路径。在中金印力消费REIT去年底获批后，万科仓储物流也走上了REITs的道路。就在3月1日，华夏万纬REITs也正式进入发行阶段。

近期接连偿债付息

作为房企优等生，万科近期的一举一动引发了市场高度关注。

近日，市场有消息传出，以工行为首的12家银行正在为万科筹集800亿元人民币，以应对未来到期的公开市场债券偿付。这12家银行为6家股份制银行和6家国有银行。不过，针对这一消息，万科方面并未予以置评。

面对市场担忧，万科近日的确作出了偿债举措，偿还了多笔境内外债务。针对3月11日到期的美元债，万科在3月8日披露公告称，已提前将本金及累计至到期日的利息共计约6.47亿美元存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

而在3月14日晚间，万科A还发布了2024年付息公告，涉及其2020年发行的公司债券（第一期）（品种二），简称“20万科02”，上述债券2024年的付息日定于3月18日。此外，在3月初，万科还曾发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的2024年付息公告。

编辑：舰长

审核：许闻