中國基金報記者 馮堯

3月15日，萬科一紙公告披露，其第一大股東深鐵集團於近日與中金印力消費REIT的管理人簽署協議，深鐵集團將認購不超過30%份額，認購金額預估可能在10億元左右。

儘管萬科當前面臨一定的償債壓力，但在多家機構看來，其多年發展經營性物業，且抵押比例較低。對於後續資金需求，萬科一方面可通過申請發行REITs方式打通融資通道，另一方面也可通過經營性物業貸款融資。

國資持真金白銀下場

萬科公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額數量爲不超過該基金募集份額總額的30%。

資料顯示，萬科聯營公司印力集團控股有限公司（簡稱“印力集團”）作爲發起人，在去年10月26日向證監會正式申報中金印力消費REIT。而在去年11月26日，中金印力消費REIT獲准註冊。

據悉，中金印力消費REIT爲國內首批獲批的消費基礎設施REITs之一，首次發行擬投資的基礎設施資產爲杭州西溪印象城，該項目是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率達到99.2%，估值爲人民幣39.59億元。

這意味着，深鐵集團認購預估可能在10億元左右。值得注意的是，如最終實際認購達到10億元，這將是截至目前國內國資體系對消費類REITs認購金額最大的一筆投資。

萬科方面表示，深鐵集團擬認購中金印力消費REIT體現了第一大股東對公司的有力支持，也體現了其對中金印力消費REIT投資價值的認可以及對該資產上市平臺長期發展的信心，有助於萬科及印力集團盤活存量商業資產，提升資產管理能力。

早在去年11月6日，在萬科與金融機構的交流會上，深國資曾重磅發聲，表示如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

此外，萬科方面還表示，除深鐵集團外，部分深圳其他國資企業也將參與中金印力消費REIT戰略配售。目前，中金印力消費REIT發行設立工作仍在進行中。    

經營性資產打開融資渠道

實際上，在業內看來，擁有大量優質商業資產的房企，債務壓力將有望得到緩解。東方證券提到，萬科擁有較大體量的經營性資產，可通過資產處置、發行REITs、經營性物業貸款緩解現金流緊張局面。

廣發證券也提到，萬科多年發展經營性物業，且抵押比例較低，後續若有進一步資金需求，可通過申請發行REITs方式打通退出通道，也可通過經營性物業貸款融資。該機構稱，考慮抵押率後，其經營性物業可提供超過400億元的融資支持。

就在2024年1月下旬，央行與金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，規定經營性物業貸款可用於償還房企的公開債務，同時提升貸款額度。對於持有較大體量經營性資產的房企來說，該政策有利於優化債務結構、有效降低公開債違約風險。

就在近日，民營房企龍湖集團率先試水。該公司提前兌付了總規模爲46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS），而提前兌付的資金便來自於其經營性物業貸款。

除了直接出售資產外，萬科的確在積極推進以REITs爲代表的不動產長期股權投資，爲其經營性物業開拓資產增值變現路徑。在中金印力消費REIT去年底獲批後，萬科倉儲物流也走上了REITs的道路。就在3月1日，華夏萬緯REITs也正式進入發行階段。

近期接連償債付息

作爲房企優等生，萬科近期的一舉一動引發了市場高度關注。

近日，市場有消息傳出，以工行爲首的12家銀行正在爲萬科籌集800億元人民幣，以應對未來到期的公開市場債券償付。這12家銀行爲6家股份制銀行和6家國有銀行。不過，針對這一消息，萬科方面並未予以置評。

面對市場擔憂，萬科近日的確作出了償債舉措，償還了多筆境內外債務。針對3月11日到期的美元債，萬科在3月8日披露公告稱，已提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶，以全數償付到期票據本息。

而在3月14日晚間，萬科A還發布了2024年付息公告，涉及其2020年發行的公司債券（第一期）（品種二），簡稱“20萬科02”，上述債券2024年的付息日定於3月18日。此外，在3月初，萬科還曾發佈2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）的2024年付息公告。

編輯：艦長

審覈：許聞