房贷利率锁定效应并不会阻碍富裕买家，因为他们往往全现金入场。

上周，每周更新的美国30年房屋抵押贷款利率仍保持在6.74%，这让许多想要买房的美国人望而却步。但这个数字，却与美国豪宅市场的买家无关。

美国道格拉斯-埃利曼地产公司和米勒-塞缪尔房地产公司发布的报告显示，2023年，曼哈顿联排别墅市场销售价格中位数在四年内第三次创下新纪录，上涨了4.5%，达到580万美元，比疫情前的水平高出20.8%，自2014年以来上涨了41.4%。

“豪宅市场上主要是现金买家，不受利率影响。”伯克希尔-哈撒韦房产服务公司（BHHS）纽约经纪人本特（SoniaBendt）接受第一财经记者采访时表示。

本特认为，近年来，有钱人购买联排别墅的兴趣正在增加。据其提供的数据，从2000年到2020年，美国曼哈顿平均每年有81座联排别墅售出。但2021~2022年，售出了256座，需求大幅增长。“这部分是因为疫情后人们提高了对隐私的需求，但另一方面也说明人们正意识到相比新公寓，联排别墅具有的价值。”她说。

2024年，美国豪宅市场还将继续上涨吗？

低库存与稀缺性支撑卖价

本特表示，自2000年以来，纽约房地产一直蓬勃发展。她透露，自己目前经手挂牌出售的一套纽约豪宅标价2499万美元（约合1.8亿元人民币），是化妆品牌羽西创始人靳羽西在曼哈顿萨顿广场持有的一幢联排别墅。如果成交，相比33年前550万美元的买入价，年增长率大概在4.7%。

本特称，这一挂牌价明显高于纽约联排别墅的平均价格，但这往往是由房源稀缺性本身决定的。“在纽约，面向景观的联排别墅非常罕见，大多数房子都是面朝其他楼房的。”她称，街对面的另一套房去年8月以2600万美元成交给了一对退休夫妇，而同一区域仅有14套房屋，联合国秘书长的官邸就在其中。

根据房地产经纪机构红鳍（Redfin）今年初的报告，2023年底，美国豪宅价格的上涨速度是非豪宅的两倍，稀缺性和低库存是推动价格上涨的主要因素。豪宅的供应量远低于2020年前的水平，这导致富裕买家为争夺有限的房源而展开竞争。

米勒-塞缪尔的报告显示，曼哈顿联排别墅的挂牌房源存量在2023年降至325套，是三年来的首次下降，比2019年的总量减少了11.4%，而平均销售价格则比疫情前水平高出18.1%，达到762.3万美元（约合5485万元人民币）。

从价格走势来看，从2017年至2019年，曼哈顿联排别墅的平均售价逐渐降低，在2020年出现大幅反弹。米勒-塞缪尔总裁米勒（JonathanMiller）对第一财经记者解释称，2018年，美国联邦开征了一项州和地方税（SALT），该税种严格限制了房产税以及州税和地方税的扣除，这在2019年前对房价的走软起到了一定的作用。

米勒称，从2020年起，市场上成交的房屋中，较贵的房子所占的比例更大，这意味着购买力较强的买家在市场上更活跃。“购房者越富裕，流动性越大，他们在住房上的花费也就越多。由于2023年的上市存量仍然非常有限，整个城市屋市场的平均销售价格和中位数都创下了历史新高。”他称。

道格拉斯-埃利曼公司总裁兼首席执行官杜金（ScottDurkin）也称，当新建筑的顶层三层的房子一出现在市场上，由于非常特别，很快就会被抢购一空。而这样的房子标价往往为上千万美元。

“现金为王”

相比中等收入买家，房贷利率锁定效应并不会阻碍富裕买家，因为他们往往全现金入场。Redfin报告称，美国豪宅的全现金购买比例创历史新高，去年第四季度近一半（46.5%）的豪宅购买以现金支付，高于2022年同期的40%。

Redfin房地产运营高级副总裁阿莱姆（JasonAleem）表示：“富裕的购房者拥有更多的工具来抵御高抵押贷款利率带来的风暴。他们中的许多人都有能力用现金支付，这意味着他们可以完全避开高房贷利率。富裕的美国人仍在大手大脚地消费，这在很大程度上是由于巨额的储蓄以及住房和股票价值的弹性。”

米勒告诉第一财经记者，尽管目前抵押贷款利率低于去年秋季，而且预计在2024年下半年还会下降，但当前的水平也并不能算“低”，只是低于去年。“虽然大部分豪华联排别墅都是用现金购买的，但这些买家也会受到金融市场的影响，而金融市场又会受到美联储政策的影响。我认为，当美联储在今年晚些时候降低利率时，金融市场可能会进一步上涨，这可能会推动对豪华联排别墅的需求。”他预测。

道格拉斯-埃利曼和莱坊的年度《财富报告》也预测，2024年纽约豪宅市场售价将增长2%，租金将增长5%。“利率的逐步降低给了人们重返市场的信心。”杜金说。

另外，外国购房者对曼哈顿也重新产生了兴趣。房地产项目开发商CorcoranSunshine公司称，去年8月时，潜在购房者群体中的外国买家占比达到32%，重回2019年第三季度以来的最高水平。“有些人在寻找价格低于100万美元的住宅，而另一些人则在考虑2500万美元以上的选择。”该公司总裁麦珂（KellyKennedyMack）称。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集团联合创始人兼CEO安萨里（KashifAnsari）也对第一财经表示，2023年中国买家和海外华人买家通过居外网对纽约房产的询盘量全年呈上升趋势，第四季度询盘量比第一季度增加了161%，虽然绝对询盘量尚未达到疫情前水平，但关注度在迅速增长。