房貸利率鎖定效應並不會阻礙富裕買家，因爲他們往往全現金入場。

上週，每週更新的美國30年房屋抵押貸款利率仍保持在6.74%，這讓許多想要買房的美國人望而卻步。但這個數字，卻與美國豪宅市場的買家無關。

美國道格拉斯-埃利曼地產公司和米勒-塞繆爾房地產公司發佈的報告顯示，2023年，曼哈頓聯排別墅市場銷售價格中位數在四年內第三次創下新紀錄，上漲了4.5%，達到580萬美元，比疫情前的水平高出20.8%，自2014年以來上漲了41.4%。

“豪宅市場上主要是現金買家，不受利率影響。”伯克希爾-哈撒韋房產服務公司（BHHS）紐約經紀人本特（SoniaBendt）接受第一財經記者採訪時表示。

本特認爲，近年來，有錢人購買聯排別墅的興趣正在增加。據其提供的數據，從2000年到2020年，美國曼哈頓平均每年有81座聯排別墅售出。但2021~2022年，售出了256座，需求大幅增長。“這部分是因爲疫情後人們提高了對隱私的需求，但另一方面也說明人們正意識到相比新公寓，聯排別墅具有的價值。”她說。

2024年，美國豪宅市場還將繼續上漲嗎？

低庫存與稀缺性支撐賣價

本特表示，自2000年以來，紐約房地產一直蓬勃發展。她透露，自己目前經手掛牌出售的一套紐約豪宅標價2499萬美元（約合1.8億元人民幣），是化妝品牌羽西創始人靳羽西在曼哈頓薩頓廣場持有的一幢聯排別墅。如果成交，相比33年前550萬美元的買入價，年增長率大概在4.7%。

本特稱，這一掛牌價明顯高於紐約聯排別墅的平均價格，但這往往是由房源稀缺性本身決定的。“在紐約，面向景觀的聯排別墅非常罕見，大多數房子都是面朝其他樓房的。”她稱，街對面的另一套房去年8月以2600萬美元成交給了一對退休夫婦，而同一區域僅有14套房屋，聯合國祕書長的官邸就在其中。

根據房地產經紀機構紅鰭（Redfin）今年初的報告，2023年底，美國豪宅價格的上漲速度是非豪宅的兩倍，稀缺性和低庫存是推動價格上漲的主要因素。豪宅的供應量遠低於2020年前的水平，這導致富裕買家爲爭奪有限的房源而展開競爭。

米勒-塞繆爾的報告顯示，曼哈頓聯排別墅的掛牌房源存量在2023年降至325套，是三年來的首次下降，比2019年的總量減少了11.4%，而平均銷售價格則比疫情前水平高出18.1%，達到762.3萬美元（約合5485萬元人民幣）。

從價格走勢來看，從2017年至2019年，曼哈頓聯排別墅的平均售價逐漸降低，在2020年出現大幅反彈。米勒-塞繆爾總裁米勒（JonathanMiller）對第一財經記者解釋稱，2018年，美國聯邦開徵了一項州和地方稅（SALT），該稅種嚴格限制了房產稅以及州稅和地方稅的扣除，這在2019年前對房價的走軟起到了一定的作用。

米勒稱，從2020年起，市場上成交的房屋中，較貴的房子所佔的比例更大，這意味着購買力較強的買家在市場上更活躍。“購房者越富裕，流動性越大，他們在住房上的花費也就越多。由於2023年的上市存量仍然非常有限，整個城市屋市場的平均銷售價格和中位數都創下了歷史新高。”他稱。

道格拉斯-埃利曼公司總裁兼首席執行官杜金（ScottDurkin）也稱，當新建築的頂層三層的房子一出現在市場上，由於非常特別，很快就會被搶購一空。而這樣的房子標價往往爲上千萬美元。

“現金爲王”

相比中等收入買家，房貸利率鎖定效應並不會阻礙富裕買家，因爲他們往往全現金入場。Redfin報告稱，美國豪宅的全現金購買比例創歷史新高，去年第四季度近一半（46.5%）的豪宅購買以現金支付，高於2022年同期的40%。

Redfin房地產運營高級副總裁阿萊姆（JasonAleem）表示：“富裕的購房者擁有更多的工具來抵禦高抵押貸款利率帶來的風暴。他們中的許多人都有能力用現金支付，這意味着他們可以完全避開高房貸利率。富裕的美國人仍在大手大腳地消費，這在很大程度上是由於鉅額的儲蓄以及住房和股票價值的彈性。”

米勒告訴第一財經記者，儘管目前抵押貸款利率低於去年秋季，而且預計在2024年下半年還會下降，但當前的水平也並不能算“低”，只是低於去年。“雖然大部分豪華聯排別墅都是用現金購買的，但這些買家也會受到金融市場的影響，而金融市場又會受到美聯儲政策的影響。我認爲，當美聯儲在今年晚些時候降低利率時，金融市場可能會進一步上漲，這可能會推動對豪華聯排別墅的需求。”他預測。

道格拉斯-埃利曼和萊坊的年度《財富報告》也預測，2024年紐約豪宅市場售價將增長2%，租金將增長5%。“利率的逐步降低給了人們重返市場的信心。”杜金說。

另外，外國購房者對曼哈頓也重新產生了興趣。房地產項目開發商CorcoranSunshine公司稱，去年8月時，潛在購房者羣體中的外國買家佔比達到32%，重回2019年第三季度以來的最高水平。“有些人在尋找價格低於100萬美元的住宅，而另一些人則在考慮2500萬美元以上的選擇。”該公司總裁麥珂（KellyKennedyMack）稱。

總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集團聯合創始人兼CEO安薩里（KashifAnsari）也對第一財經表示，2023年中國買家和海外華人買家通過居外網對紐約房產的詢盤量全年呈上升趨勢，第四季度詢盤量比第一季度增加了161%，雖然絕對詢盤量尚未達到疫情前水平，但關注度在迅速增長。