兩套已拍賣的萬柳書院房源部分內部圖。 截圖來自京東拍賣

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

作爲一種特殊類型的房源，法拍房因爲價格低於市場價的原因，一直以來都很受購房者關注。2月15日，阿里拍賣結束了一場法拍，拍賣的是北京市門頭溝區東老店5號樓5層503室2%的份額。最終，一位孫姓買家以2.62萬元的價格購買了503室2%的份額。

隨後，有相關工作人員回應媒體表示，2%的份額沒有對房子的絕對使用權，但在房本上還是會有體現。如果搬不進去，可以起訴剩餘98%份額的持有者，要求將那部分權益以現金的形式補足，但這需要另訴。

市場上有聲音猜測，競拍者購買503室2%的份額是爲了上學或者落戶。對此，有業內人士對《華夏時報》記者表示，在北京落戶或者上學需要嚴格的資質審查，通過購買2%的份額這一途徑來實現較難。

儘管這種拍賣形式在法拍房中佔比極少，但《華夏時報》記者注意到，法拍房正在不斷靠近“主流購買圈”。數據顯示，2023年，全國法拍房市場熱度明顯上升，且2024年開始同樣延續高熱度。2月24日，北京頂豪萬柳書院成交了兩套房源，成交單價約爲20萬元/平米，相比較2年前每平米價格下調9萬元。業內分析認爲，低於市場價是法拍房“搶手”的主要原因。

2.6萬元買下2%的份額

《華夏時報》記者注意到，503室2%份額的拍賣有3人報名，共有1次出價，但卻收穫了6739次圍觀。最終，503室2%的份額以2.62萬元的價格成交。網絡競價成功確認書顯示，買家姓孫。網絡詢價報告顯示，503室的建築面積爲59.11平米。按照買家2%的份額計算，其享有該套商品住宅1.18平米建築面積的所有權。

503室所處的樓棟。 圖片來自阿里拍賣

2月28日，阿里拍賣平臺上的工作人員對《華夏時報》記者表示：“一般來說，平臺上拍賣的房源都是整套的，像這種拍賣部分份額的房源很少。後續，買家如果想要入住或者處理手中的份額，還是需要和餘下份額的持有者一同協商。”

長期從事北京法拍房研究的林啡（化名）對《華夏時報》記者說：“我也關注到了這場法拍。我自己這麼多年沒有經手過這種房源，但是買家購買可能是出於未來升值或者落戶上學的需求。”

不過，林啡表示，房產落戶應該會比較困難，除了要保證房屋沒有其他人落戶之外，還需要徵得剩餘98%份額持有人的同意。“在北京落戶需要滿足一定的條件。比如說，外地戶口在北京落戶需要滿足社保、特定工作等要求，或者積分落戶等，很複雜，”林啡說。

《華夏時報》記者注意到，購房者普遍對於這種非傳統交易的法拍房源形式還是抱有較強的謹慎態度，這一點在503室2%產權拍賣過程中同樣有所體現。公開資料顯示，在此次成功拍賣之前，503室2%產權已經經過了3次拍賣，首次拍賣的起拍價則爲3.28萬元。不過，儘管有買家在首次拍賣中以起拍價買下，但後續悔拍，而第二次和第三次則是流拍。

頂豪也要降價成交

一直以來，法拍房的身上都貼着“撿漏”的標籤。林啡對《華夏時報》記者說：“現在房地產市場也在調整，這兩年法拍房價格的調整幅度也比較大。”2月24日，京東法拍成交了兩套北京頂豪萬柳書院的房源，引發市場關注。

公開資料顯示。兩套房源的起拍價分別爲2900萬元和2990萬元。值得關注的是，萬柳書言可謂是北京法拍房市場的常客。不過，與以往萬柳書院法拍房幾乎“鮮有人問津”的冷清狀態不同，此次萬柳書院的兩套法拍房源共收穫了31位買家報名。

最終，在經過96次出價和63次出價之後，兩套房源分別爲5365.61萬元和5313.57萬元的價格成交，摺合單價則是分別爲20.60萬元/平米和19.9萬元/平米。“我從側面瞭解到，很多萬柳書院的業主感覺這個成交價格太低了，擔憂會影響萬柳書院房源在市場上的流通價值。”林啡向《華夏時報》記者透露。

2022年5月中旬，萬柳書院也曾成交了兩套法拍房源，成交單價分別爲36.47萬元/平米和29.62萬元/平米。從戶型上來看，兩套房源的戶型相似，僅僅是面積和樓層不同，但成交單價差異極大。後續，記者從業內人士處瞭解到，成交單價超過36萬元/平米的那套房源有一個贈送的較大面積的露臺，其成交單價相比較另一套房源而言市場價格參考度不高。

若以2022年5月份成交單價爲29.62萬元/平米的那套房源作爲參考物，不足兩年的時間，坐擁地理位置和學區雙重優勢的北京頂豪萬柳書院其法拍價格也出現了明顯的震盪。“不過，法拍房源的定價比較複雜，除了要參考市場價之外，還需要考慮到有無佔用等其他因素。”林啡作出提示。

法拍房市場熱度高企

根據中指研究院發佈的數據，2023年，北京法拍房源的掛拍數量在TOP50城中處於中等偏上的位置。數據顯示，2023年，北京法拍房的掛拍數量爲3573套，但成交率僅爲51.1%，成交的折價率則爲83.4%，總成交金額達到了139.4億元。

中指研究院方面對《華夏時報》記者表示，2023年，全國法拍房市場呈現熱度上漲的趨勢，除了新房、二手房之外，法拍房也有向房地產“主流圈”靠近的態勢。數據顯示，截至2023年12月份，全國法拍房市場掛牌各類法拍房源達到79.6萬套，相比較2022年的58.3萬套而言，則是增長了36.7%。成交方面，2023年，全國法拍房源成交總金額爲3004.1億元。

單以北京來看，記者注意到，2023年，北京法拍房的掛拍數量相比2022年也有不小幅度的增長。2024年開年，北京的法拍房市場繼續延續高掛拍量的趨勢，1月份掛拍各類房源達到880套，成交量則爲225套，成交率爲25.57%，總成交金額約爲13.5億元。

林啡對《華夏時報》記者說：“過去的一年，想要入手法拍房源的客戶數量明顯增加，來諮詢的人也很多，大家都是看中了法拍房源的價格低於市場價，想要低價置業。”不過，林啡提醒：“法拍房的水比較深，買之前需要了解清楚房源是否被佔用以及背後的具體糾紛，買法拍房的人不少，但踩雷的同樣也不在少數。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧