只剩毛坯框架的“豪宅”憑何以60%溢價率成交？專家稱買家看中地皮的稀缺性。

3月7日，昔日“地產金融大佬”戴志康名下的九間堂別墅被成功拍賣，這套只剩下毛坯框架、殘垣斷壁的獨立花園住宅，就連物業費都欠費超過50萬元，竟然拍出了1.44億元高價，溢價率達到60%，比市場評估價多出了1700萬元。

根據阿里拍賣平臺信息，這套戴志康名下的別墅位於上海浦東新區芳甸路599弄15號，建築面積爲681.11平方米，房屋類型爲花園住宅，起拍價9000萬元，評估價1.27億元，由上海市第一中級人民法院司法拍賣。

結合平臺的描述與法院提供的圖片，這套別墅的現狀較差，部分外牆已拆除，門窗全部缺失，看起來只剩殘垣斷壁。拍賣平臺稱，該房屋結構變化較大，有違建登記。

這套房的原主人戴志康1964年出生於江蘇海門，本科畢業於中國人民大學國際金融專業，曾於1992年組建中國第一家公募基金公司——富島基金公司，此後他收購海南證大上海分公司，以上海證大爲平臺，大舉進軍房地產業，開發了聯洋社區、證大家園、水清木華等住宅項目，後續又開發了大拇指廣場、九間堂別墅、喜馬拉雅中心等知名地產項目。2007年，戴志康在胡潤百富榜排第65位，身家100億元。

2019年，在涉足互聯網金融後，“證大系”危機爆發，戴志康向警方投案自首。2022年12月30日上午，上海市第一中級人民法院依法一審公開宣判戴志康等7人非法吸收公衆存款、集資詐騙一案，對戴志康決定執行有期徒刑十九年。在這之後，戴志康名下資產被拿出來法拍。

這樣一套房子，吸引5位參拍人激烈競價110多輪，最終以60%的高溢價成交。根據競價結果確認書，姓名爲“劉潤傑”的買家通過競買號V2125以1.44億元的價格成功競拍，房屋摺合單價高達21.14萬元/平方米。

在房價之外，最終的買受人還要承擔不少其他支出。拍賣公告顯示，買受人須於收到拍賣成交執行裁定書之日起三個月內，按相關部門要求將標的物恢復原狀並至不動產登記中心消除違建登記，拆除違建及恢復房屋原狀的費用由買受人自行承擔。

此外，這套住宅還有高額的物業欠費，該小區物業收費標準爲14元/平方米，而標的物自2019年10月1日起就未繳納物業管理費，按其建築面積來算，這套房一個月物業費就超過9000元，一年物業費高達11.44萬元，目前已欠費超50萬元。

九間堂位於浦東聯洋板塊，這裏毗鄰世紀公園，距離陸家嘴約6公里。一直以來，該板塊非常受陸家嘴金融從業者親睞，購房門檻較高，板塊內普通公寓式住宅均價在13萬元/平方米左右，兩房總價1500萬元以上、三房2000萬元以上是普遍行情。

2020年，聯洋板塊曾領漲上海樓市，知名的仁恆河濱城小區成交價一度達到18萬元/平方米。不過從2023年起，聯洋板塊房價略有下滑，目前以10萬-12萬/平方米的價格就能撿漏還不錯的房源。

“貝殼找房”App的歷史成交記錄顯示，九間堂小區2020年4月曾有一套789.19平方米豪宅成交，成交價爲1億元，摺合單價12.66萬元/平方米；2019年2月曾有一套828.64平方米住宅成交，價格爲1.40億元，成交單價16.90萬元/平方米。

對比板塊均價以及九間堂小區歷史成交價，這套原戴志康名下別墅的拍賣，最終成交價偏高。

不過也有專家認爲成交價格合理。“從買家的心態來說，主要看中是地皮，這套花園別墅佔地兩畝，房子的情況雖然不好，但是對買家來說，即便重建一遍、重新裝修，花費也不過每平方米萬元，而浦東內環內這個地皮已經是絕版了。”上海中原地產資深分析師盧文曦對記者表示。

他舉例稱，目前上海市中心在售的新房中，歷史風貌區別墅類項目最高價已經突破24萬元/平方米。

“在頂級豪宅法拍中，買家關注的就是一些比較特殊的東西，他們未必看房子的狀態、性價比這些，像地段的稀缺性、是不是絕版的產品等因素，對他們來說是比較重要的。”盧文曦表示。