“2023年，龍湖的五個航道業務全部實現經營性現金流爲正，這也證明龍湖內生性發展動力增強，同時，龍湖經營性業務的利潤佔比已經過半，增強了龍湖穿越週期底氣。”3月22日，在年度業績會上，龍湖集團管理層表示。

龍湖集團當天發佈的財報顯示，2023年，其全年實現地產開發合同銷售1734.9億元，營業收入1807.4億元，股東應占溢利128.5億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達113.5億元。

經營性現金流全面爲正

值得關注的是，2023年，龍湖集團實現正向經營性現金流，全集團合計淨流入35億元。同時，龍湖集團主動壓降有息負債規模。截至2023年末，龍湖集團的綜合借貸總額爲1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本爲4.24%，淨負債率爲55.9%，剔除預收款的資產負債率60.4%。

在當天的業績會上，龍湖集團管理層表示：“有序壓降負債規模，以正現金流驅動發展，這是未來龍湖轉型和發展的思路。”

降負債、正現金流，這兩者是內在聯動的。去年，龍湖所有業務都實現了經營現金流爲正，形成內生式發展動力模式，同時，有息負債規模持續下降。在龍湖管理層看來，這不是負債規模被動地大幅度下降，而是依靠正現金流的穩步主動下降。

對於是否有還債壓力，龍湖管理層在業績會上回復新京報記者稱：“境外債方面，在2026年底前，龍湖境外已無到期公開債券；境內債方面，今年將有60億信用債到期，最近的一筆是5月份的15億元境內債。目前，龍湖已經做好了資金準備，後續到期的債務也會提前做好資金鋪排。同時，龍湖的債務結構比較清爽，主要爲銀行開發貸、經營性物業貸、境外銀團，並不涉及信託、永續債等非標融資。”

經營性利潤佔比超60%

2023年，龍湖集團非住宅開發即經營性業務的穩增，成爲其業績的另外一大看點。

根據財報顯示，2023年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%；期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到60%以上，這也是龍湖全年經營性利潤佔比首次過半。

具體來看，商業投資在2023年租金收入同比增長9%，至102.8億元；長租公寓業務租金收入同比增長6%，至25.5億元；以物業管理、智慧營造爲主的服務業務不含稅收入爲119.4億元，同比增長2.4%。

可以看出，2023年對於龍湖集團來說是具有轉型意義的一年。非住宅業務的利潤貢獻佔比超過60%，不僅成爲龍湖在行業調整期保持利潤規模的壓艙石，更是未來拉動利潤增長的新勢力。

龍湖管理層表示，“當前，龍湖集團以商業、長租公寓構成的運營業務的毛利率已經達到75%，服務業務中，物業管理、龍湖龍智造未來也將維持30%的毛利率水平。隨着開發業務的毛利率修復，加上運營和服務高毛利的驅動，相信龍湖集團的整體利潤將會迎來企穩回升。”

房地產發展新模式的“龍湖答案”

在房地產市場供求關係發生變化的大環境下，以“三高”（高週轉、高負債、高槓杆）爲特徵的發展舊模式難以爲繼，那麼，“房地產發展新模式”對於房企來說如何落地？

尤其是對民營房企來講，探索新發展模式迫在眉睫。在當天的業績會上，龍湖管理層也表示：“過去，房地產開發企業的發展，依靠銷售規模和負債規模強掛鉤的舊模式，當市場環境改變時，剛性負債下，一旦資產無法變現，企業就會面臨困境。2022年，龍湖提出高質量發展轉型，在高質量發展模式下，龍湖新模式有三個特徵，包括經營性現金流爲正、有息負債規模穩步下降和經營性收入及利潤的增長。”

由此可以看出，低槓桿、低成本、強運營、正現金流，正在成爲龍湖集團的轉型方向。