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观点指数 写字楼项目经营稳健，绿色办公资产开辟融资新渠道 从企业披露的数据来看，去年年底写字楼市场的有效办公需求对比2022年差距不大，同时去年下半年写字楼市场活跃程度明显优于上半年。基于此，观点指数判断，今年写字楼租赁市场有望企稳回升。

凯德投资割让商业资产，友邦人寿斥资百亿投资办公 2023年全年，办公/研发办公资产成交额占比最高，办公资产一直受企业以及投资方的青睐。同时，险资继续活跃在办公资产交易市场，期内最大单的商办资产交易由友邦人寿创造。据了解，友邦人寿已斥资百亿元布局办公资产交易。

上海、广州办公租赁市场回温，IWG计划赴美上市 期内部分办公空间服务商选择继续外拓谋发展，高格办公空间、BEEPLUS、IWG、创富港、创联工场包括在内的5家样本企业有外拓动作。值得一提的是，IWG计划分拆美国业务并在纽约上市。

写字楼项目经营稳健，绿色办公资产开辟融资新渠道

报告期内，包括太古地产、恒隆地产、越秀房托、嘉里建设等多家公司先后披露了2023年的业绩报告。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从已披露运营数据的写字楼项目来看，2023年期末，25个写字楼项目平均出租率同比变动不大，对比2023年6月底提升了1.43%，数值为89.61%。写字楼项目保持稳健经营。

对比上年，2023年年底25个写字楼项目中有52%的出租率数值保持不变或出现上涨，对比2023年6月底的数据，则72%的写字楼项目该指标维持不变或出现上涨。

从城市来看，仅北京、深圳和武汉三城的写字楼项目平均出租率数据对比2022年底出现提升；对比2023年6月底，则包括广州、昆明、上海、深圳、杭州、沈阳、无锡以及武汉在内的多城平均出租率实现上涨。总体来看，深圳、武汉、昆明以及无锡等城市的办公市场正稳步复苏。

上述数据说明，去年年底写字楼市场的有效办公需求对比2022年差距不大，同时去年下半年的市场活跃度明显优于上半年。基于此，观点指数判断，今年写字楼租赁市场有望企稳回升。

同时，在新增供应、办公租金下行等因素影响下，太古地产、越秀房托等企业内地办公的收入出现轻微下滑。写字楼物业估值同样表现欠佳，招商局商业房托持有的新时代广场、科技大厦二期、招商局航华科贸中心物业估值对比2022年同期出现不同程度的下滑。

不过，恒隆地产内地办公物业2023年全年的收入同比上涨4.59%至11.61亿元，主要得益于上海恒隆广场办公楼租金上涨，以及其近年在昆明和武汉落成的办公楼出租率上涨。源于内地资产出租率超预期，嘉里建设内地投资物业的租金收入也上涨2.4%至38.83亿元，其中办公业务是投资物业组合收入中的主要构成。

值得一提的是，办公市场供应量在持续增加，商办运营商正稳步扩大市场占有率。

2月24日，中国海外大厦正式启用，中国海外发展、中海企业发展集团驻深总部已乔迁至该办公物业，中海物业、中海供应链领潮等企业也将陆续入驻新总部大楼。项目位于深圳后海总部基地片区，占地4144平方米，楼高100米，地下5层，地上21层，总建筑面积约6.18万平方米。

大楼于2021年2月开工，由中海系企业合力完成项目投资、设计、建造及运营，实现全产业链建造。项目定位为国内首个5A级近零能耗高层写字楼项目。

除此之外，包括恒隆地产、太古地产、新鸿基地产、招商蛇口等在内的企业，也正稳步推进内地办公市场的布局。

如恒隆地产最新业绩报告透露，今年年底在内地办公楼组合将新增新项目杭州恒隆广场，这将成为恒隆地产长期稳定经营性收入来源之一；太古地产与远洋集团共同发展的北京颐堤港二期项目计划分阶段于2025年和2026年落成；新鸿基地产位于上海徐家汇ITC第三期项目余下部分包括楼高370米的B座办公大楼预计在2025年初竣工；招商蛇口在建及筹开的写字楼项目有10个，总经营建筑面积约81万平方米。

正如最新启用的中国海外大厦定位为国内首个5A级近零能耗高层写字楼项目一样，企业对绿色办公概念的关注度不减，同时低碳、绿色的概念也有助于企业开拓更多的市场化融资渠道。

2月26日，金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划（碳中和）在上海证券交易所成功发行，产品总储架规模100亿元，本期发行规模34.99亿元，种类为CMBS，期限为5+5+5年，票面利率3.20％。本次第三期发行后，金茂100亿碳中和债券发行完毕。

该项目底层资产为上海陆家嘴金茂大厦，建筑面积约29.25万平方米，单期资产组为3-30层办公楼，基准日估值约51.18亿元。项目已获得由美国绿色建筑委员会（USGBC）颁发的“能源与环境先锋奖之既有建筑：运营与维护”（LEED for Building Operation & Maintenance: Existing Buildings）铂金级认证。

同样关注绿色金融的还有新鸿基地产。3月22日，上海国金中心办公楼二期2-8期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目已获上海证券交易所通过，债券发行主体为新沪达贸易（上海）有限公司，计划融资金额70亿元，债券类别为ABS。

同时，新鸿基地产在最新业绩报告中表示将持续提升在环境、社会及管治（ESG）方面的表现，去年12月21日，其首次被纳入道琼斯可持续发展亚太指数(DJSIAsiaPacific)，已跻身亚太区前20%的公司之列。

凯德投资割让商业资产，友邦人寿斥资百亿投资办公

大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生4宗商办资产交易事件，总交易金额为27.51亿元，环比上个报告期，商办资产交易数量及金额均有所提升。

戴德梁行数据显示，2023年全年，办公/研发办公资产成交额占比最高，办公资产一直受到企业以及投资方的青睐。

来源：观点指数不完全统计

城市布局上，4宗商办资产交易标的资产分别位于南京、北京、上海以及武汉四城，买家类型涵盖自用型和投资型。

从资产收购方可以发现，险资继续活跃在办公资产交易市场上，期内最大单的商办资产交易由友邦人寿创造。

据凯德集团官微披露，1月31日，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司。基于该合作，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，交易总对价近24亿元。凯德投资持有剩余5%股权，同时将继续为该合资公司提供资产管理服务，以此获得经常性费用收入。

本次交易标的北京凯德·星贸项目是由博瑞大厦A座改造而来。2022年10月，凯德间接全资持股子公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司通过法拍方式成功竞得博瑞大厦项目，成交价约20.37亿元，是彼时成交价值的7折左右。

2023年3月，凯德正式启动对该项目的升级改造，并于同年9月完成第一阶段资产升级，换新亮相北京办公市场。通过收购、资产升级改造、再退出的流程，仅耗时一年多，凯德在保留部分股权的同时，成功赚取近3亿元的差价，项目后期运营过程中还将持续为凯德带来收入。

对于资产收购方而言，该项目是友邦人寿成立以来在北京首个投资的办公项目，资金主要来源于保险责任准备金。

早在2022年，友邦人寿已有涉足商办资产交易市场。据观点指数统计，友邦人寿参与收购的办公资产项目还包括上海北外滩89街坊地产项目以及上海金创大厦4栋物业组合，其中上海北外滩的项目已于去年年初正式揭牌为友邦金融中心。友邦人寿这三次办公资产收购金额已超百亿元。

香港办公资产交易市场方面，恒基地产、新世界等企业均有出售办公资产的动作。新世界位于香港九龙西全新甲厦南商金融创新中心 (NCB Innovation Centre) ，由Franck Muller以超6300万港元买入高层3伙；恒基地产近期成功出售香港北角港汇东项目和湾仔庄士敦道的208号全幢商厦项目。

上海、广州办公租赁市场回温，IWG计划赴美上市

国家统计局最新披露的数据显示，2024年1月-2月，全国办公楼新开工和竣工面积分别为327万平方米和275万平方米，同比下滑12.2%和14.5%；

新建办公楼销售面积和销售额分别为268万平方米和332亿元，销售面积和销售额均出现同比上涨，涨幅分别为14.9%和9.9%。不过，1-2月办公楼开发投资额有所下滑，金额为579亿元，同比下滑3.2%。

办公物业供给侧，除了上文提到的中国海外大厦正式启用外，期内北投集团总部大楼北投大厦北京正式落成，总建筑规模11万平方米；日本欧力士集团打造的大连交易广场正式开业；友邦金融中心写字楼正式投入使用。

新增办公面积继续放量，但商办企业去化还是面临一定压力。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

租金走势方面，期内（2月）一线城市的上海和广州办公挂牌租金出现环比上涨，其中广州以涨幅1.55%居于首位。而北京和深圳办公挂牌租金环比下滑，跌幅分别为3.2%和4.28%。

不过，对比去年同期，北京、上海和广州的办公挂牌租金均出现了不同程度的改善。

具体来看，观点指数监测的北京、上海、广州以及深圳行政区域中，办公挂牌租金环比下滑的行政区占比分别为20%、20%、22.22%以及42.86%。对比上个报告期，四个城市租金下滑的行政区域数量均有所缩减，不少行政区市场开始回温。

整体来看，对比上月，上海和广州办公租赁市场有所改善，而北京和深圳两城部分重点商务区办公挂牌租金不及上月，办公市场仍未出现明显的回温信号。一般来说，挂牌租金的变动与市场需求有一定关系，随着经济回暖的积极因素逐渐增多，办公市场有效需求有企稳回升迹象，但办公需求是否可持续仍有待观察。

为匹配市场办公需求，部分办公空间服务商继续选择外拓谋发展。

来源：观点指数不完全统计