上海后面会出什么政策。

其实我不知道。

包括上海后面会不会出政策，其实我也没有答案。

但是可以从上海最近颁布政策的趋势和方向，窥视出整体的政策变化的脉络和轨迹。

从而给自己多一个心眼。

关于未来政策会什么导向，集中在哪些领域什么维度有可能产生。

这个是作为一个普通个体可以试着了解的内容。

今天这篇文章也是基于这个脉络产生。

再次申明，非常非常非常主观的个人意见。

对了就是运气好，错了也是非常的正常。

最近其实有两个小新闻其实值得我们注意。

都是关于7090的。

一个是年初的时候上海土拍在土拍细则上大家发现。

最近对于土地出让90平米小户型的配比没有了要求，转而调整为120平米。

另一个是最近深圳传闻，取消对于小户型的面积要求。

这两则新闻放在一起，让很多人感觉小户型为主的时代要过去了。

当然消息归消息。

但是在消息背后，上海楼市未来的侧重点中心是什么，这是我今天想和大家表达的。

01

不管是取消7090还是弱化7090，我们首先得知道为什么上海在之前制定7090政策。

那时制定的核心背景是：

当整个行业市场快速上行，但是整体供应量跟不上的时候，通过政策阶段强行确定压缩单套户型面积的方式。

从而增加每块地的整体套数供应量。

从而实现整体市场套数供应量的稳定。

所以7090政策的背后话术，各位可以理解为：让尽可能多的人买到房子。

那现在为什么放松？

首先我们需要，这是一个在土地端的TO B的政策，所以政策的目的本身不是为了刺激楼市。

更多的倾向于影响整个房地产产业结构的变化。

而放松7090的逻辑其实也很容易理解：

就是在保证完整土地出让面积的同时，可以降低市场整体的套数量，从而增加市场改善房源的数量。

各位可以感受下前后语境和背景的不同了么？

换句话来说，也就是整体土地面积和土地出让金不大变化的同时，可以让市场套数降低，单套面积上升。

所以这一次调整的本质就在于，更好的保一手市场。

保一手的目的有很多，因为一手市场在舆论端更加敏感，一手市场背后也牵扯到土地市场，同时也是整个行业的信号源。

但是，我觉得还不止于此。

02

这背后的切中点是什么？

一句话：开发商的信心。

其实这本质上是很长以来的客户反映。

在市场普遍需要三房类产品但是又卡着90平米的时候，这十来年行业里产出了大量的90平米小三房产品。

伴随着这样的产品越来越多的交付，出现严重同质化的同时，客户反噬也越发的明显。

就是过于紧凑的户型没办法满足生活的需求。

并且一个标准层如果全是小户型对于整个空间布局也产生了影响，直接决定了社区品质。

换句话来说，小户型没办法实现真改善。

所以对于7090政策的调整其实也就意味着，开发商可以更加市场化的做产品。

因为当下市场不是没有购买力，而是所有购买力都集中去到了置换。

包括最近不知道各位有没有发现，预售证的价格也开始逐步放开。

这也就意味着决定品质的成本空间和面积空间都给到足够的尺度，从而激活真正满足市场需求的产品。

这是行业内的本质性变化。

而且肉眼可见的，未来整个土地市场出让的土地区位也会越来越好。

所以这金三角的结合下，未来3年整个上海的楼市项目产品力段位会快速提升。

这是整个城市需要的，也是未来行业希望引导的。

所以这样的TO B政策对于上海来说，很明显就是要对外发出一个强烈信号：

行业会创造一个更好的营商环境，希望更多的房企参与上海城市开发。

这件事会形成雪球效应吗？

我目前来看会是如此，一来目前全国其他城市的楼市普遍不如上海健康，二来当下参与上海项目开发的房企都能稳健运营，也赚到钱了。

所以现在是不是在上海买房最好的时候我不知道。

但是现在一定是在上海买地的最好时候。

各位金主们可以认真考虑下这个话题，有兴趣来拿地的可以来找我。

03

而创造好的营商环境背后，上海这个城市的诉求是什么？

其实也是希望能够招商引资，吸引足够好产品力的企业。

包括大家看到这两年对于绿建三星，对于装配式住宅，对于历史保护建筑，对于持有开发等等模块都有政策支持。

本质上也是希望等到那些真正有好品质的房企。

而这背后，我个人认为是真正为了完成供给侧的改革。

就像当年7090政策的目的是为了让大家尽可能的买到房子。

未来整个TO B政策的目的就是让整个供应量完成结构性转变。

这个转变不仅仅在于调整面积段，也是调整品质段，更是调整品牌段。

产品同质化不是一个简单的数学题，更是对于整个行业信心的底层影响，所以需要系统化解决。

而这里面的深藏含义，其实也是为了解决资产流通问题。

各位是否认真的想过这个问题，当整体房价不再快速上涨的背景下，未来我们的家庭资产如何更好的流通。

以及，

过去那些小户型以及标准化的产品，是否能够对应市场的变化。

我觉得上海有在认真的思考这个话题。

这两个月我都在全国各个地方调研，各位知道我看到什么吗‍？

从广州、武汉、成都、杭州、苏州……每一个城市的当地顶尖楼盘都在吸纳上海购买力前往。

而且惊奇的是，全都吸引成功了。

而这背后正是他们在供应足够好的产品，从而弥补上海楼市过去5年高端产品力的空缺。

这背后的原因我按下不表，但是很明显对于上海楼市而言，此时想要试图扭转这个局面。

04

对于上海来说，未来整体的政策市场也会进入双轨制模式。

就是TOB政策和TOC政策双向发力。

TOC为了更好的激活需求，TOB是为了完成供给侧改革。

以此为发力点，从而在供需两侧对于整个行业进行改变，并且这件事正在同时发生。

人人都说行业在转型，这背后也同样会有政策的力量。

当然这二者也有区别，TO C政策会越来越明牌，让每一个普通个体都清晰知道，但是TO B政策会相对低调内敛。

这背后也是希望那些真正的实干企业得利，而不是成为投机企业的钻空子。

当然如果你还想知道怎么办。

我想了一下别无他法，

而作为一个普通个体，如何避免让自己掉入行业转换的缝隙里。

其实也没有什么办法，只有跟着时代走。

在上一个楼市时代，其实只要敢买，就是踩对红利趋势。

那么未来20年呢，希望各位记得几件事。

1、敢卖，敢于把上个时代的房子卖了，敢于把多余的房子卖了

2、置换到符合下一个时代的产品

3、买到这个城市真正稀缺的面积段

以上三件事有先后顺序，各位量力而行。

当未来家庭资产不再有强烈的供需不对等关系下，所有的流通背后都是对于当下需求的某种满足。

这件事至关重要。

05

今年开始，我在行业内反复高调的强调单盘主义。

这才不是所谓的情怀匠心，而是未来行业内真正趋势化的现象。

一个对的项目可以改变一家企业，一个对的项目也可以改变一个个体。

一定要多问问自己这是不是当下对的项目。

所有忽视这个趋势的从业者都会为此付出惨痛的代价。

好了，今天的文字我就写到这里，我们改天再见。

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