“近幾年房地產市場是一個築底階段，我們會厚積薄發，等待未來的時機。”3月28日召開的2023年業績會上，美的置業副總裁王全輝在展望未來時如此說道，與之一同出席的還有總裁郝恆樂、首席財務官林戈。

這是一個頗爲熟悉的組合。近幾年的市場動盪中，房企業績會上的面孔總有更新，但美的置業一直沒變，它也是截至目前爲數不多守住了違約底線的民營房企，韌性顯著。

會上，郝恆樂再次強調，美的置地絕對要保障的一個目標是，確保企業在負債規模、新融資流入及存量融資的償還上不會出現任何問題，“這一點是我們非常有底氣的”。他說美的置業已經走過了一個週期，有得有失，有經驗有教訓，2024年是非常關鍵的新起點，公司要在蟄伏中尋找一些結構性機會，爲未來的發展奠定基礎。

“我們也有新的願景，做一個以房地產開發、資產運營、房地產科技三大模塊相互協同、相互發展、良性互動的協同平臺，做一個嶄新的美的置業。”王全輝介紹道。

預計銷售目標550億元

“換倉”是美的置業近年來的主線任務之一。據王全輝所言，美的置業在2019年就提出了“換倉”策略，整體佈局從三四線城市轉向一二線城市，整個過程持續了5年，有兩個路徑，即新增和存量。

新增投資來看，2023年，美的置業新增5宗地，分別位於廣州、長沙、佛山等城市，投入成本22.4億元，新增貨值約70億元，新增土儲面積66萬平方米，其中核心城市核心區域佔比81%。從去化來看，這5宗地都達到了管理層的預期，毛利率也在20%以上，“2023年達到了‘調倉’的目的”。

存量項目方面，2021年開始，美的置業陸續與合作方通過股權歸邊（即收購或清退合作項目）方式“換倉”。其中收購21個項目，新增權益貨值98.4億元，這之中二線及以上城市權益貨值增加94億元，佔比96%；退出24個項目，減少權益貨值32.7億元，三四線城市佔比爲88%。

截至2023年末，美的置業已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家莊、泰州等城市，未來的投資佈局將聚焦在廣州、佛山、上海、杭州、蘇州、南京、合肥、成都、武漢、長沙等核心城市。

對於目前的土儲質量及庫存結構，王全輝直言，這些存量項目的去化目前沒有達到管理層預期，未來會在各個方面制定策略，加快土儲結構的優化。

數據顯示，截至2023年，美的置業擁有總土儲面積2591萬平方米，權益比爲71%，涉及327個物業開發項目；二線及以上城市的土儲面積爲1735萬平方米，佔比67%；長三角和大灣區的面積爲1333萬平方米，佔比51%。

2024年，美的置業會繼續堅定執行“換倉”策略，根據市場情況及在手現金把握節奏，“2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往後放。”

但強調現金流安全的王全輝還是透露了一些規劃指標，比如預計2024年銷售目標在550億元左右，貨值鋪排上有400億至500億元的新增貨值，加上接近700億元的庫存，整體供貨約1100億至1200億元。

嚴守資金底線

這一銷售目標較2023年的銷售規模有所下降。去年，美的置業實現合同銷售總額658.5億元，同期營收735.6億元，核心淨利潤22.6億元。

王全輝稱，從2023年四季度的同比銷售數據來看，市場還在持續下行，今年前兩個月也還在下降，結合來看房地產市場整體還處築底過程，包括一些優秀房企近期也出現了一些問題，說明市場已經非常嚴峻，當下對規模的追求已經不是重點。

郝恆樂也表示，當前的市場預期仍然相對較弱，但同時也能看到一些有利因素，比如政策的不斷鬆綁、金融機構對穩健型房企的支持等，這意味着房地產一定還可以回到良性健康的軌道發展，而企業要做的是在這個過程中安全地活下來，不至於出局，“美的置業在蟄伏”。

民營房企中，美的置業的融資相對通暢許多。2023年，其成爲首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設信用風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，年度累計發行五期共計46.2億元中期票據；2024年1月又成功發行本年首期中期票據，規模14.4億元，票面利率4.96%。

金融機構外，大股東也給予了美的置業不少支持。

林戈介紹稱，過去兩年的派息中，美的置業大股東選擇了以股代息，有約20億港元的分紅留在公司主體支持運營；其二是在融資端口，直接融資方面，大股東提供了70億元的反擔保，“行業非常困難，美的置業能夠堅挺地走下來離不開股東的鼓舞”。

截至報告期末，美的置業淨負債率僅爲35.8%，同比下降8.1個百分點，爲歷年以來最低，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔；同期有息負債人規模爲380.7億元，同比下降21.4%。

林戈在會上直言，在行業尚未進入下行期時，美的置業就一直在做資金預警，從12個月到18個月再到24個月，2021年行業挑戰出現後，資金預警進一步加強，這一舉措保障了項目資金的安全，也保障了公司主體的資金安全。

截至2023年末，美的置業擁有現金總量201億元，尚未動用的授信額度爲1198億元；同期擁有一年內到期的有息負債爲122億元，相當於每個月10億元左右，對比當下每個月30億至40億元的回款來看，壓力不大。

另外，該公司2024年到期的債務規模共62.5億元，截至2024年3月，已如期兌付了19.5億元，剩餘43億元待到期兌付。“我們未來要兌付的這些資金都做好了預留，也相信行業不會更差，但就算還有挑戰，美的置業也做好了準備。”林戈說道。