樂居財經 徐迪 3月28日，中國海外發展（0688.HK)舉行2023年度財報業績溝通會，董事局主席顏建國，副主席羅亮，行政總裁張智超，副總裁郭光輝出席。

2023年實現收入2025.2億元，同比上升12.3%；公司股東應占溢利256.1億元，同比上升10.1%。期內，實現合約物業銷售額3098.1億元，同比上升5.1%。

Q：管理層對市場判斷和公司經營計劃方面，怎麼看今年未來一段時間市場走勢？第二，中海後續對利潤率方面趨勢有沒有進一步指引？

張智超：市場當前仍處於下行調整期，我們也觀察到市場的積極因素正在增多。從國家經濟與政策導向上，GDP指引給出5%增長目標，財政政策要適度加力、提質增效，貨幣政策要靈活適度、精準有效。行業政策上，明確要求防範行業風險、加大金融政策支持。各地因城施策，一城一策、因地制宜出臺相關的支持房地產的政策。總體來說，各個層面的政策都在支持房地產平穩健康發展，總體來說市場還是朝着穩信心、穩預期、穩市場的角度去發展。我們的判斷後續政策支持將會更加積極和有力。

國家正在推進三大工程建設，特別是城中村改造，這些改造聚焦於國內經濟比較強的15個城市，這些城市一方面老的市中心需要做城市面貌、城市功能提升。另外一方面，重大項目推進能有效拉動投資，對刺激住房需求有比較大的好處。此外，2023年土地成交和新開工情況與高峯期時的2020年和2019年相比，下降了60%左右，今年新增供應量會顯著減少。從數據來看，市場無形之手正在積極發揮作用，未來市場總的供需關係會進一步修復，將會促進市場信心企穩。

在這些綜合因素影響下，今年的市場會逐步往企穩方向走。我們一直聚焦於核心城市、核心地段的優質改善型項目，這些項目的確定性更強，銷售去化與回報都非常理想。

郭光輝：中海一直以來對淨利潤率特別看重，也是研判投資的核心指標。2023年公司整體淨利潤率達到13.4%。這個水平，從目前披露的企業來看，應該是名列前茅的，這也得益於我們過往一貫的堅持。主要是三個方面。

第一、我們堅守主流城市、主流地段、主流產品的投資理念，堅守投資刻度。這使得我們在市場下行轉折期更加穩健，結算毛利率、結算淨利潤率都名列前茅，淨利潤率水平也很高。

第二個方面，我們努力塑造產品力，持續打造適應客戶需求的好產品。下半場競爭中，無論從設計、產品打造、科技應用等方面，我們都儲備了很強的能力，將不斷提升產品力，打造消費者青睞的產品。

第三個，做好自身長板，強化競爭優勢。2023年，通過中海領潮供應鏈公司集中採購的優勢發揮，公司全年的材料採購成本下降13%；行政銷售費用佔比3.4%，費用控制在行業首屈一指。去年平均融資成本3.55%，融資成本處於行業最低區間，還是在境外加息的情況下。在成本費用管控優勢、運營效率、精細化管理方面，公司將會持續發力，爲股東創造價值。

Q：管理層說銷售有所回暖，但市場還是會擔心後續市場不好，公司怎麼應對呢？中海也是香港市場的大開發商，怎麼看待香港市場走勢？

郭光輝：公司始終堅持高質量發展，堅持有現金的收入和有現金的利潤，現金流管理一直是中海經營管理的重中之重。具體怎麼做：

首先我們從源頭管起，就是土地投資端，投主流城市、主流地段，做主流產品。這使得我們即便在下行週期也能更加穩健，回報更優。其次，我們加強銷售與回款管理，2023年整個回款率達到99%。第三，我們一直強化成本費用管控，建安成本支出、費用支出全面實施信息化管理。2023年實現經營淨現金流入352.8億。

此外，在公司經營理念上，我們時刻堅持審慎理財的底線思維，中海經歷過97年金融風暴、08年金融海嘯以及目前又在經歷的房地產深度調整，公司始終把現金流管理放在重中之重的首要地位，安全運營和籌劃發展並行。我們經常做壓力測試。包括您假設的全市場銷售下跌50%的極端情況，中海也做過測試，也沒有問題。

2024年基於公司優質的土地儲備，優質的貨量推出，在當前可預見的市場情況下，我們依然有信心實現銷售穩中有升，也必然會帶來穩定充裕的現金流。

羅亮：2023年香港的樓市處在調整期，今年2月末撤銷所有辣招以來，市場銷售比較火爆。在撤辣之前，香港每週大概有9夥一手樓成交，撤了後到了140多夥。中海香港啓德1號過去一個月左右的時間，成交額超過30億港元，價格也維持了較好的水平，維持在2.5萬元每尺。整體來講，公司對香港當前的市場表現以及後市的發展都有信心。

Q：關於資金使用在拿地跟股票回購這邊怎麼考量？管理層怎麼看待市值管理？比起行業8-9萬億的規模，公司未來銷售規模的空間大概有多少？

郭光輝：市值受公司的內在價值、行業週期、市場看法、資金供求，甚至是投資者的風險偏好等等諸多因素的影響。從公司本身來講，內在價值是非常好，基本面非常紮實，發展動能非常充足，穿越週期的能力是強的，換句話講，目前的估值也是不合理的，是被低估的。市值管理，靠公司挖掘，也要靠投資者挖掘，內在價值、外在價格才能統一起來。從公司角度來講，我們信心是篤定的，公司內在價值沒有任何問題，可以韌性致遠。對投資者關係方面，我們也會及時溝通、披露信息、挖掘價值點、傳遞價值點，同時吸收投資者有益的意見，與投資者共同成爲長期主義者，我們相伴相隨，一起做時間的朋友。

公司上市以來，股息複合增長率超過10%，近五年派息549億港幣。目前2023年80港仙，股息回報率達到7.8%。我們一直在踐行着股東價值回報的工作。

張智超：關於市佔率，我們有相關研究和判斷。目前來看，整個不動產開發銷售是處於一個下降的過程中。同時，我們密切關注市場分化和行業分化兩個重要的因素。

從公司佈局來說，公司的投資和銷售都相對聚焦於4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規模將穩定在5萬億元左右的水平，而且穩定性比其他城市更強。另外我們也佈局了十來個機會型城市，這些城市的市場容量將穩定在1萬億左右的水平。公司主力佈局的市場大約有5.5萬億到6萬億的市場容量。

我們對標了成熟發達市場，美國和英國TOP3住宅開發商的市佔率，可達到22-23%水平，國內的市場格局可能也是這個趨勢。

目前國內TOP3的市佔率還不到10%。作爲龍頭公司，中海的市佔率還會有很大的提升空間。

中海一直不以銷售規模爲第一目標，我們更加追求高質量發展，將價值創造與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質的有效提升。我們將會做好行業調整期的風險防控，積極主動地把握好行業調整期的機會。

Q：未來公司在商業和開發物業這兩端佔比大概會是什麼樣的分佈？

王林林：中海作爲一家45年穩健運營的企業，穩健發展也讓我們更加堅定，商業運營業務持續深耕城市運營平臺的定位，深化核心資產佈局，提升全業態大資管能力，爲公司高質量發展持續注入動能。2023年商業新增運營項目有13個，目前總的運營管理規模有881萬平方米，超70%面積是佈局在一線和新一線核心地段，這部分資產去年對應的收入66.3億，也爲公司貢獻了長期穩定的租金收入。我們在經營策略上更加專注全業態、大資管，持續提升經營能力。

寫字樓方面，2023年寫字樓業務在弱週期下籤約93萬平方米，成熟項目的出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上，經營保持穩健。購物中心方面，2023年購物中心銷售額同比增長了66%，同店同比增長22%，也推動了購物中心租金收入大幅提升40%，坪效提升了16%，這裏面成熟項目出租率在98%以上。

去年，環宇城MAX在上海成功亮相。長租公寓方面，踐行租售並舉，聚焦高能高潛的13個城市，目前在手有13000間房間，一年以上出租率水平有94.5%。酒店方面，去年抓住消費回升的機遇，入住率大幅提升23個百分點，達到63%，也推動酒店收入顯著增長。

去年依託集團穩健經營和篤定商業戰略，新增投資實現了上海徐匯西岸和深圳超級總部基地一線核心資產納入，將會繼續帶動商業收入有質量的快速增長。

此外，2023年公司輕資產管理輸出的商業項目佔整體經營規模的17%，未來我們也將繼續發揮中海多產業集羣，利用好公司全業態、大資管能力，整合頂層中海領潮供應鏈，中海管理、中海科技等資源，深耕城市運營，開拓城市更新，擴大管理服務輸出。2024年我們商業還是會堅持穩中求進，以進促穩，努力實現2024年商業收入增長25%的目標，也會繼續錨定公司十四五規劃商業收入過百億目標，多措並舉，再邁新臺階，爲股東創造更多回報。