轉自：金融界

本文源自:時代週報

本文來源：時代週報 作者：林欣禾

時代正在犒賞長期主義者。2023年，房地產市場繼續下探，中海走出獨立行情。

3月28日，中海發佈2023年財報並召開業績發佈會。市場疲軟，中海的銷售、營收、利潤、投資均實現逆勢增長。“我相信，這張成績單的含金量是比較高的，也是來之不易的。”中海董事局主席顏建國表示。

中海管理團隊出席業績發佈會，企業供圖

報告期內，中海實現物業銷售額3098.1億元，同比增長5.1%，權益銷售額排名上升至行業第二；實現營業收入2025.2億元，同比增長12.3%，股東應占溢利256.1億元，同比增長10.1%。

業績向好，中海董事局大方宣派末期股息每股港元45仙，連同中期股息每股港元35仙，全年合計派發股息每股港元80仙，股息回報率達到7.8%。最近五年，中海累計派息549億港元。

平安證券認爲，中海作爲央企龍頭，長期堅持高質量發展與精細化管理，隨着行業優勝劣汰，中海憑藉運營、品牌及信用等優勢，有望把握逆勢擴張機遇。中金公司、國金證券、國泰君安等多家機構給予中海“買入”、“推薦”等積極反饋。

截至3月29日收盤，中海報收11.26港元/股，漲超6%。

六邊形戰士

2023年，房地產市場經歷短暫小陽春後持續下行，市場疲弱，全國商品房銷售額11.66萬億元，進一步下降6.5%，較2021年行業高點下降近四成，房企的銷售規模與盈利能力均面臨衝擊。

行業低潮中，“六邊形戰士”中海，長期聚焦主流城市、主流地段、主流產品的經營策略，營收、利潤、銷售、運營、投資、財務等均有亮眼表現。

報告期內，中海實現營業收入2025.2億元，同比增長12.3%；股東應占溢利256.1億元，同比增長10.1%。兩項關鍵指標均實現超預期增長，反映了中海穩健的經營狀況、持續的增長勢頭，以及持續在線的盈利能力。

打開來看。

住宅銷售規模逆勢增長。2023年，中海合約物業銷售額增長5.1%至3098.1億元，銷售面積1336萬平方米，同比下降 3.7%，權益銷售額排名上升至行業第二，市場佔有率提升0.29個百分點至2.66%。北京、上海、廣州、深圳、天津等城市銷售回款超過100億元。

商業板塊表現突出。商業物業實現收入63.6億元，同比增長20.9%，年內新增12個商業物業投入運營，爲業績增長注入新動能。

新增土地投資規模、質量行業領先。2023年中海累計獲取43宗土地，北上廣深四個一線城市權益購地金額佔比約60%，貨量結構優勢更加突出，權益購地金額1226.6億元，同比增長42%，對應貨值約2205億元。

中指研究院統計數據顯示，2023年中海在公開市場拿地銷售金額比位居50強房企第二位，新增權益、全口徑土地貨值均位居行業首位。

財務方面，一以貫之的健康。在大手筆拿地的背景下，中海依然實現經營性現金流淨流入352.8億元，並提前償還俱樂部貸款300億港元。截至2023年年末，中海資產負債率爲57.5%，淨借貸比率爲38.7%，同比下降4.2個百分點，在手現金1056.3億元，保持行業領先水平。

商業運營起勢

商業運營業務的培育，爲中海財報貢獻了濃墨重彩一筆，也爲其慢慢建立起進入新週期的能力。

中國海外發展副總裁王林林表示，“中海作爲一家45年穩健運營的企業，穩健發展讓我們更加堅定，商業運營業務持續深耕城市運營平臺的定位，深化核心資產佈局，提升全業態大資管能力，爲公司高質量發展持續注入動能。”

2023年，中海商業物業實現收入63.6億元，同比增長20.9%。其中，寫字樓收入爲34.3億元，購物中心收入16.8億元，長租公寓收入1.9億元，酒店及其他商業物業收入10.6億元。

年內，中海新增12個商業物業投入運營，包括四座寫字樓、五座購物中心、三棟長租公寓。其中，位於上海核心區的真如環宇城MAX於2023年12月正式開業，開業以來持續保持大衆點評上海購物中心熱門榜TOP 1，榮獲“Shanghai WOW! 最佳新商場”。

截至2023年年末，中海運營管理商業物業規模881萬平方米，超70%位於一線和新一線城市的核心地段。寫字樓成熟項目出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上。購物中心銷售額同比增長66%，推動租金收入提升40%。長租公寓聚焦高能高潛的13個城市，在手1.3萬間房，一年以上出租率爲94.5%。酒店業務搶抓消費回升機遇，入住率提升23個百分點至63%。

報告期內，中海商業運營業務實現上海徐匯西岸、深圳灣超級總部基地等一線核心資產納入，將持續帶動商業收入有質量的快速增長。

顏建國透露，近兩年中海的商業項目加速入市，持有型物業的收入快速增長，在去年增長20.9%的基礎上，今年商業收入有望繼續實現25%的增長目標。

更長遠來看，中海將繼續錨定“十四五”規劃商業收入過百億目標。

把握行業機會

對於房地產行業的未來，中海管理團隊難得地傳遞了樂觀信號。

顏建國認爲，房地產市場仍處於上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，也不可避免地要經歷波動與調整。“挑戰與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。我們以積極的心態看待‘危中之機’，對公司在行業大變局之下的競爭優勢充滿信心。”

中海的信心源於宏觀、中觀、微觀層面的向好因素都在增強、增多。

宏觀層面。經濟長期向好的趨勢沒有改變。中央政府工作報告明確，積極的財政政策要適度加力，穩健的貨幣政策要靈活適度，爲房地產市場企穩向好提供支撐。

中觀層面。房地產行業企穩向好的積極因素增多。調控政策逐步退出，金融支持力度持續加大，刺激市場需求，提振市場信心。

微觀層面。經歷一輪深度洗牌，行業集中度進一步提升，經營穩健的頭部房企的市場佔有率持續提升，各類資源進一步向頭部房企匯聚，中海的比較優勢明顯增強。

中海已經做好準備迎接市場復甦，在香港、上海等高能級城市的銷售已強勢回暖。

2月28日，香港特區政府宣佈全面“撤辣”，樓市即時升溫。中國海外發展董事局副主席羅亮介紹，“撤辣”前，香港每週大約成交一手房9套，“撤辣”後上升至140多套。“中海香港啓德1號過去一個月時間，賣了200多套，成交額超過30億港元，價格也維持了較好的水平，維持在每尺2.5萬港元。”

上海項目中海·順昌玖裏的熱銷，更爲市場注入強心劑。

3月28日，位於上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖裏開盤，首開512套房，去化98%，收金196.5億元，刷線全國單盤單日銷售紀錄。可供對比的是，196.5億元的銷售金額，能夠排在百強房企的第67位。

今年，中海在上海可售資源豐富，即將面市的還有徐匯濱江板塊的中海西岸數智中心，同樣是上海灘燙金地段項目，僅住宅貨值就接近300億元。業內預測，以目前14.2萬元/平方米的住宅聯動價來看，中海西岸數智中心大概率會“日光”。

在深圳，中海同樣儲備有優質項目。位於深圳灣超級總部基地的深灣胤府，是中海於2023年6月競得的“百億地”，計劃今年入市，推售產品均爲目前市面上頗受歡迎的大戶型單位，銷售限價13.3萬元/平方米。

多個儲備熱盤集中入市，將爲中海今年的業績兌現貢獻確定性。“2023年本集團購地金額行業領先，2024年的可售貨值行業領先，貨量結構優異，合約物業銷售額有望實現穩中有升。”顏建國說。

中國海外發展行政總裁張智超表示，作爲龍頭公司，未來中海的市佔率還會有很大的提升空間。“公司的投資和銷售都相對聚焦於4個一線城市、14個強二線城市和十來個機會型城市，主力佈局市場大約有5.5-6萬億的容量。我們對標了成熟發達市場，美國和英國TOP 3住宅開發商的市佔率，可達到22-23%，國內的市場格局可能也是這個趨勢。目前國內TOP 3的市佔率還不到10%。”

張智超同時強調，中海一直不以銷售規模爲第一目標，更加追求高質量發展，將價值創造與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質的有效提升。“我們將會做好風險防控，積極主動地把握好行業調整期的機會。”