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前百房企权益销售6029.03亿元，头部企业占比近49%

观点指数 “2024年1-3月房地产企业销售表现”研究成果显示，3月份前100房企实现权益总销售金额2803.2亿元，同比下降45.4%，环比上升96.35%。1-3月份，前100房企累计实现权益销售金额6029.03亿元，同比下降48.05%。

公积金相关政策频繁出台，各层次人群需求待满足

根据国家统计局数据，1-2月全国累计商品房销售金额1.0566万亿元，同比下降29%；商品房销售均价为9294元/平方米，同比下降2.14%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

按地区来看，东部地区6201亿元，同比下降31%；中部地区1931元，同比下降28.6%；西部地区2224元，同比下降25.3%；东北地区211元，同比下降25.7%。

1-2月全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

开年前两个月全国房市销售并不理想，甚至比疫情时的2022年同期表现更弱。

观点指数认为，前两月春节淡季叠加季节交替，客户购置房屋的意愿低，成交较少。从供给端来看，开发商放缓项目开盘节奏，不少开发商楼盘的营销中心从业人员提前返乡。开年销售低迷也说明市场信心不足。

然而，市场所期待的3月“小阳春”不如以往同期的表现。如深圳，2024年3月1日-27日新建商品房交易为2188套，去年同期为6276套。

近期不少城市在政策端不断发力，刺激楼市。据观点指数不完全统计，3月多地发布的政策较多涉及公积金、放宽限购、实施购房补贴等。相信随着政策端不断发力，环比情况将有所改善。

数据来源：公开信息，观点指数整理

观点指数进一步观察到，提高公积金贷款额度较多的是多孩家庭，而对于单身人士几乎没有放宽额度。如湖南省《关于调整2024年个贷倍数的通知》自2024年4月1日起，个贷倍数将从16倍调整为14倍，与市直公积金同步。最高贷款额度仍为70万元，生育三孩的家庭最高可贷80万元。

在需求端，很多城市通过购房现金补贴来刺激。期内，大连市对于房交会期间个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展楼盘新建商品房的，政府给予200元/平方米的购房补贴，并且总补贴额不超过买方缴纳的契税总额。长兴岛按照不同购房群体分别给予200元、500元、700元每平方米的购房补贴。

观点指数认为，未来出台各层次各类型购房者需求的政策组合还有很多空间，并且有的城市已经在探索。

3月27日，北京市住建委表示，“离异3年内不得京内购房”的限购政策从今日起被废止。这也意味着，今后离婚后购房不再受离婚年限限制。2021年8月4日，市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中规定，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

观点指数认为，各地楼市政策在调整，很多购房者仍然倾向于观望。当下房地产市场是买方市场，购房者有充分议价权和时间去购买房子。

二手房成交明显增加，改善型需求被引导与释放

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。

观点指数观察到，自1月31日起，上海非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上的，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

观点指数认为，外环以外是上海楼市成交的重要圈层，占全市成交的比例超70%，放松限购是尽可能满足该圈层不同人群的消费需求。

上海一季度 10万元/平方米以上高价产品增加，面积占比环比提高近12个百分点，同比提高近4个百分点。随着高价住宅的入市，市场对此抱有较高的期待值，并在一定程度上提高了上海住宅的销售均价。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

2月份，受去年同期基数相对较高等因素影响，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅均扩大。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海分别上涨1.0%、4.2%，广州、深圳分别下降4.6%、4.8%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.1%和2.7%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二手房价格方面，2月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。

观点指数认为，一线城市二手房价格收窄主要是不少置换的房子区位较好，存在价格韧性。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

2月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降5.1%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数认为，2月二手房价格同比降幅扩大是因为两期形成剪刀差。去年2月底“小阳春”初现，成交量价齐升，而今年春节假期叠加低迷的市场和购房者的观望情绪，整体成交大幅下滑。

正如此前提到，三四线城市房产的保值能力和租金收益水平较低，流动性欠佳，投资价值低，因而在居住需求得到基本满足后，购房热情有所下降。因此观点指数预判，三四线仍然会处于一个较低的成交水平。

需要关注到的是，3月一线城市二手房成交上涨趋势明显。根据广州市房地产中介协会数据，3月全市二手住宅网签量，环比增长92.6%，达到9373宗。花都、增城、黄埔、白云等外来人员较多的区域，环比增幅均超过一倍。截至3月20日，北京全市二手房网签量已达到8217套，超过2月份全月的成交量。

观点指数观察到，现阶段，买家以改善型住房需求为主，“卖一换一”成为了主流的销售模式，一些项目打通新房购置和二手房出售环节，以便加快销售进度。

有地方通过政策引导改善型购房者。山东临沂市《关于优化高品质住宅公积金贷款政策的通知》指出职工符合临沂市住房公积金贷款条件的，购买高品质住宅自住住房贷款额度上限在原有基础上上浮10万元。

今年国常会提到一个新名词“高品质住房”，并且提出“多样化改善性住房需求”。相信在支持改善购房方面，接下来将会有更多的支持政策出台，对于改善群体来说也会有更多利好。

房企到位资金降幅同比扩大，降价促销促回款

房地产开发投资方面，2024年1-2月全国房地产开发投资额1.18万亿元，同比减少9%，其中住宅开发投资累计完成8823亿元，同比减少9.7%。

1-2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%（同比降幅扩大11个百分点）。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到，现在资金对房地产开发投入仍比较严谨。企业认为房企融资从总对总、信用制转向项目制，贷款资金监管严。回流到企业层面的资金减少，企业流动性仍有挑战。

以前房地产融资模式主要为房地产企业、金融机构二者直接对接。该模式的优点是直接高效，缺点是信息不对称，金融机构由于难以获取部分关键信息，无法及时判断房企的信用风险状况。

现在的“白名单”制度，项目获得专项资金支持，降低项目烂尾的风险，保障购房者的权益。但对于开发企业来说，项目层面的资金只能覆盖项目建设，后续的经营造血需要新的项目销售。

因此，很多开发商采取“以价换量”的策略，提高销售端收入，但也产生了一些问题。

开放商让利降价可以促动成交。如深圳新房市场通过“以价换量”的项目不在少数。如珈誉府二区房源备案均价约5.48万元/平方米。开盘折扣约93折，折后均价约5.1万元/平方米。龙华珺奕府折后80平方米3房最低369万元，折合单价仅4.6万元/平方米。还有位于龙华的鸿荣源尚云项目调低了备案价。

市场信息显示，有些刚开盘的新盘项目会开出不等的折扣，并赠送商业购物卡、电器或减免物业费等。一些开盘较久的项目为加速去化，甚至开出85折的优惠力度。

当然开发商降价是利好新业主，而对于老业主来说可能会产生抵制情绪，影响企业口碑。广州黄埔区科学城网红盘翔龙天汇降价引起老业主不满。如140平方米房源备案价是4.6万元/平方米，降价之后折合单价为3.97万元/平方米，降幅约15%。99平方米房源备案价约4.8万元/平方木，降价后折合单价约3.9万元/平方米，降幅约19%。

观点指数认为，在市场机制调节下，企业降价促销是提高企业回款的一条途径，有助于缓解流动性紧张的局面。但可能在制定降价促销策略需要更为全面的考虑。