轉自：金融界

本文源自:觀點網

前百房企權益銷售6029.03億元，頭部企業佔比近49%

觀點指數 “2024年1-3月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，3月份前100房企實現權益總銷售金額2803.2億元，同比下降45.4%，環比上升96.35%。1-3月份，前100房企累計實現權益銷售金額6029.03億元，同比下降48.05%。

公積金相關政策頻繁出臺，各層次人羣需求待滿足

根據國家統計局數據，1-2月全國累計商品房銷售金額1.0566萬億元，同比下降29%；商品房銷售均價爲9294元/平方米，同比下降2.14%。

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按地區來看，東部地區6201億元，同比下降31%；中部地區1931元，同比下降28.6%；西部地區2224元，同比下降25.3%；東北地區211元，同比下降25.7%。

1-2月全國新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

開年前兩個月全國房市銷售並不理想，甚至比疫情時的2022年同期表現更弱。

觀點指數認爲，前兩月春節淡季疊加季節交替，客戶購置房屋的意願低，成交較少。從供給端來看，開發商放緩項目開盤節奏，不少開發商樓盤的營銷中心從業人員提前返鄉。開年銷售低迷也說明市場信心不足。

然而，市場所期待的3月“小陽春”不如以往同期的表現。如深圳，2024年3月1日-27日新建商品房交易爲2188套，去年同期爲6276套。

近期不少城市在政策端不斷髮力，刺激樓市。據觀點指數不完全統計，3月多地發佈的政策較多涉及公積金、放寬限購、實施購房補貼等。相信隨着政策端不斷髮力，環比情況將有所改善。

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觀點指數進一步觀察到，提高公積金貸款額度較多的是多孩家庭，而對於單身人士幾乎沒有放寬額度。如湖南省《關於調整2024年個貸倍數的通知》自2024年4月1日起，個貸倍數將從16倍調整爲14倍，與市直公積金同步。最高貸款額度仍爲70萬元，生育三孩的家庭最高可貸80萬元。

在需求端，很多城市通過購房現金補貼來刺激。期內，大連市對於房交會期間個人購買中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區參展樓盤新建商品房的，政府給予200元/平方米的購房補貼，並且總補貼額不超過買方繳納的契稅總額。長興島按照不同購房羣體分別給予200元、500元、700元每平方米的購房補貼。

觀點指數認爲，未來出臺各層次各類型購房者需求的政策組合還有很多空間，並且有的城市已經在探索。

3月27日，北京市住建委表示，“離異3年內不得京內購房”的限購政策從今日起被廢止。這也意味着，今後離婚後購房不再受離婚年限限制。2021年8月4日，市住建委發佈《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中規定，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

觀點指數認爲，各地樓市政策在調整，很多購房者仍然傾向於觀望。當下房地產市場是買方市場，購房者有充分議價權和時間去購買房子。

二手房成交明顯增加，改善型需求被引導與釋放

國家統計局數據顯示，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。

觀點指數觀察到，自1月31日起，上海非本市戶籍居民如在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿5年及以上的，將有權在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。

觀點指數認爲，外環以外是上海樓市成交的重要圈層，佔全市成交的比例超70%，放鬆限購是儘可能滿足該圈層不同人羣的消費需求。

上海一季度 10萬元/平方米以上高價產品增加，面積佔比環比提高近12個百分點，同比提高近4個百分點。隨着高價住宅的入市，市場對此抱有較高的期待值，並在一定程度上提高了上海住宅的銷售均價。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

2月份，受去年同期基數相對較高等因素影響，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅均擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海分別上漲1.0%、4.2%，廣州、深圳分別下降4.6%、4.8%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降1.1%和2.7%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。

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二手房價格方面，2月份一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。

觀點指數認爲，一線城市二手房價格收窄主要是不少置換的房子區位較好，存在價格韌性。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

2月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%，降幅比上月擴大1.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比均下降5.1%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認爲，2月二手房價格同比降幅擴大是因爲兩期形成剪刀差。去年2月底“小陽春”初現，成交量價齊升，而今年春節假期疊加低迷的市場和購房者的觀望情緒，整體成交大幅下滑。

正如此前提到，三四線城市房產的保值能力和租金收益水平較低，流動性欠佳，投資價值低，因而在居住需求得到基本滿足後，購房熱情有所下降。因此觀點指數預判，三四線仍然會處於一個較低的成交水平。

需要關注到的是，3月一線城市二手房成交上漲趨勢明顯。根據廣州市房地產中介協會數據，3月全市二手住宅網籤量，環比增長92.6%，達到9373宗。花都、增城、黃埔、白雲等外來人員較多的區域，環比增幅均超過一倍。截至3月20日，北京全市二手房網籤量已達到8217套，超過2月份全月的成交量。

觀點指數觀察到，現階段，買家以改善型住房需求爲主，“賣一換一”成爲了主流的銷售模式，一些項目打通新房購置和二手房出售環節，以便加快銷售進度。

有地方通過政策引導改善型購房者。山東臨沂市《關於優化高品質住宅公積金貸款政策的通知》指出職工符合臨沂市住房公積金貸款條件的，購買高品質住宅自住住房貸款額度上限在原有基礎上上浮10萬元。

今年國常會提到一個新名詞“高品質住房”，並且提出“多樣化改善性住房需求”。相信在支持改善購房方面，接下來將會有更多的支持政策出臺，對於改善羣體來說也會有更多利好。

房企到位資金降幅同比擴大，降價促銷促回款

房地產開發投資方面，2024年1-2月全國房地產開發投資額1.18萬億元，同比減少9%，其中住宅開發投資累計完成8823億元，同比減少9.7%。

1-2月份，房地產開發企業到位資金16193億元，同比下降24.1%（同比降幅擴大11個百分點）。其中，國內貸款3144億元，下降10.3%；利用外資5億元，增長7.4%；自籌資金5374億元，下降15.2%；定金及預收款4630億元，下降34.8%；個人按揭貸款2214億元，下降36.6%。

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觀點指數觀察到，現在資金對房地產開發投入仍比較嚴謹。企業認爲房企融資從總對總、信用制轉向項目制，貸款資金監管嚴。迴流到企業層面的資金減少，企業流動性仍有挑戰。

以前房地產融資模式主要爲房地產企業、金融機構二者直接對接。該模式的優點是直接高效，缺點是信息不對稱，金融機構由於難以獲取部分關鍵信息，無法及時判斷房企的信用風險狀況。

現在的“白名單”制度，項目獲得專項資金支持，降低項目爛尾的風險，保障購房者的權益。但對於開發企業來說，項目層面的資金只能覆蓋項目建設，後續的經營造血需要新的項目銷售。

因此，很多開發商採取“以價換量”的策略，提高銷售端收入，但也產生了一些問題。

開放商讓利降價可以促動成交。如深圳新房市場通過“以價換量”的項目不在少數。如珈譽府二區房源備案均價約5.48萬元/平方米。開盤折扣約93折，折後均價約5.1萬元/平方米。龍華珺奕府折後80平方米3房最低369萬元，摺合單價僅4.6萬元/平方米。還有位於龍華的鴻榮源尚雲項目調低了備案價。

市場信息顯示，有些剛開盤的新盤項目會開出不等的折扣，並贈送商業購物卡、電器或減免物業費等。一些開盤較久的項目爲加速去化，甚至開出85折的優惠力度。

當然開發商降價是利好新業主，而對於老業主來說可能會產生抵制情緒，影響企業口碑。廣州黃埔區科學城網紅盤翔龍天匯降價引起老業主不滿。如140平方米房源備案價是4.6萬元/平方米，降價之後摺合單價爲3.97萬元/平方米，降幅約15%。99平方米房源備案價約4.8萬元/平方木，降價後摺合單價約3.9萬元/平方米，降幅約19%。

觀點指數認爲，在市場機制調節下，企業降價促銷是提高企業回款的一條途徑，有助於緩解流動性緊張的局面。但可能在制定降價促銷策略需要更爲全面的考慮。