3月是樓市傳統的“小陽春”，伴隨着2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場復甦明顯，3月份的成交量雙雙突破當地“榮枯線”，而深圳二手房銷售已超去年同期。

中指院統計，截至3月31日，重點城市二手房成交套數已連續6周環比增長，上週（3.25-3.31）成交量更是達到了2023年下半年以來周度最高水平。另據貝殼研究院監測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復，部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

相較而言，新房市場則仍顯清冷，據開源證券監測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

多位受訪人士認爲，受惠於各地優化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場出現成交上漲，但這多是由以價換量推動，並不意味着當下入市信心已完全恢復。

新房、二手房兩重天

步入3月份，不少城市的二手房市場活躍度提升明顯。

一線城市中，深圳的二手房市場在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據深房中協統計，3月全市二手房網籤達5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，突破了5000套行業榮枯線。這也是時隔3年，深圳月度網籤量再次突破5000套。

北京、上海的復甦態勢也有所顯現。據北京市住建委官網數據統計，3月二手房網籤量14280套，環比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，並創下了近一年來的最高點；上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的“榮枯線”，市場回暖跡象明顯。

據克而瑞監測，在武漢，2024年第8周-第10週二手房成交節節攀升，其中第10週週成交套數高達1322套，與2023年第10周成交量基本持平；在天津，今年第8周-第11週二手房成交走高，其中第11週週成交套數達到1092套，基本已達去年二季度以來周度高點。

整體來看，重點城市二手房市場大多呈現出了“小陽春”的跡象。

據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第13周，重點10城二手房成交量約爲1.98萬套，環比上漲6.94%，總體成交量延續平穩上行態勢，實現“六連漲”，且成交量還創下了自去年5月份以來周度新高。整個3月份，重點10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。

二手房市場相對良好的表現由多重因素促成。中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，一是春節後部分城市二手房掛牌量提升，部分業主降價帶動，二手房活躍度相對較高，同時，隨着二手房掛牌量增加，部分優質戶型、更高性價比的二手房項目入市，也在一定程度帶動需求入市。

此外，二手房作爲現房，購房者所見即所得，也縮短了購房者的入住時間，購房者偏好度相對更高；春節過後爲小學入學辦理時間，爲滿足孩子上學需求，部分購房者集中入市，也推動了二手房市場活躍度提升。

將時間線拉長可以發現，今年以來的二手房市場整體上表現出較好的修復態勢。貝殼研究院二手房市場監測數據顯示，2024年春節過後，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復；儘管由於去年特殊的高基數，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5%。

在3月前兩週，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州等多個城市的貝殼二手房成交量超越去年同期。“今年看房客戶數量與去年相當，但新增房源有所減少，有利於後續市場供求關係改善。”貝殼研究院表示。

二手房與新房市場是高度相關的。儘管目前我國的住房供需總體基本平衡，但當下的住房需求絕大多數是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求，而在房屋總價處於高位的現階段，改善置業的資金門檻頗高，賣掉舊房成爲置換的關鍵環節。

在一二線城市，房地產市場已經形成了“賣一買一”的置換鏈條，二手房市場的賣家往往會成爲新房市場的購房者，並且也會通過出售二手房獲得購房資金。於是，二手房市場活躍起來之後，也就有助於置換鏈條重啓、增加市場活力，新房銷售也將得到有效恢復。

新房存滯後效應

目前，二手房市場的熱度並未能帶動新房成交，多位受訪業內人士認爲，現下二手房市場儘管有所修復，但成交量還不夠多，並不意味着當下入市信心已完全恢復，不足以拉動新房市場。

58安居客研究院院長張波向記者表示，目前一線城市老舊二手房的成交還未出現明顯抬頭跡象，這與一線城市限購依然偏嚴有關。“例如上海放鬆了外環外單身的限購，但大量外環內老破小的目標客戶正是單身人士，由於外環內老舊二手房成交未能快速提升，大量的置換需求就被卡在賣房這個環節。”

事實上，許多城市當前二手房市場的熱鬧、部分城市的成交改善，多是以價換量所致，市場並未真正進入景氣的態勢。

在南京，3月份二手房整體成交均價約爲26245元/平方米，環比則下滑4.9%，房價回落至2.7萬大關以內，且逐月走低。在天津，業主掛牌預期已大幅降低，房價持續下降，據克而瑞監測，天津新房和二手房價差在2023年下半年以來明顯走闊，截至2024年2月末，天津新房成交均價爲17926元/平方米，二手房則爲10136元/平方米，價差近8000元/平方米。

即便是一線城市北京，二手房價也在持續走低。據國家統計局數據，2023年9月至2024年2月，北京二手房價格已經連續五個月環比、同比都在下跌。克而瑞認爲，若二手房價格繼續下調，未來可能會傳導至新房端。

房地產市場當下的形勢也延緩了部分購房者入市的進度。陳文靜認爲，部分置換需求在二手房賣出後持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時部分購房者仍觀望後續政策出臺落地，等待更適合的時間入場。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

值得一提的是，二手房持續以價換量的另一個結果，是讓新房逐漸喪失價格優勢，形成競爭關係。

張波表示，目前很多一二線城市的二手房其實是在搶一手房客源，而非熱度傳導。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛，“打新”人羣看中的是新盤的價格優勢，而2023年二季度開始，二手房價下調幅度加快，不少板塊的一二手倒掛已經消失，這就導致新盤的價格優勢不在，由於二手房中存在不少急售的“筍盤”，次新二手房價格甚至低於新盤價格，加之二手房“所見即所得”的優勢，導致更多人羣願意選擇優質次新二手房。

上述房企市場負責人也認爲，之前房地產行業發展高峯期超供的新房，如今會轉化成二手房，蠶食新房市場的空間，因此“市場成交總量會較早恢復，但是新房市場需要更長時間”。

不過，業內認爲，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利於提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。