界面新聞記者 | 王婷婷

在傳統的樓市成交旺季“金三銀四”，上海樓市不負衆望開啓了小陽春模式。3月份，無論是新房還是二手房，成交熱度迅速提升，爲市場注入一劑強心劑。

樓市溫度一日比一日高，新房市場不僅誕生多個日光盤，更是出現了全國新盤王，迎來上海樓市近10個月以來的“高光時刻”。其中，綠城沁蘭園、理想之地、中環置地中心·潤府和安高申宸院均獲得開盤即罄的成績，中海順昌玖裏則是創下196.5億的銷售記錄。

二手房市場在經歷了2月份的冷靜後也迎來新一輪活躍期，3月的成交量終於突破1.5萬套的榮枯線。尤其是到3月底，“翹尾”現象明顯，3月30日實現單日網籤達931套。

二手房市場出現季節性反彈

4月7日，據上海中原地產數據顯示，2024年3月上海二手住宅成交1.85萬套，環比增加170.22%。

上海中原地產分析，傳統銷售季到來，上海二手房市場出現活躍走勢。一方面，掛牌動力有所提升，回到原先1.3萬套/周的水平。另一方面，買家入市意願增強，交易節奏加快，3月成交突破1.8萬套，這一水平是自去年4月以來的高點。

從區域分佈來看，浦東成交依然領跑全市，3月共成交3683套，環比增加158%；寶山區成交排名第二，共成交2107套，環比增加177.3%；閔行排名第三，成交2015套，環比增加195.9%。

此外，從環線分佈來看，佔比變動較小，外環以外的佔比波動不到1個百分點。也就是說， 1月對外環外限購政策優化的效果暫時沒有進一步放大的跡象。

上海二手住宅成交套數走勢。圖片來源：上海中原地產

從交易活躍項目來看，成交前五的榜單中，3月主要集中在建築面積80平方米左右的兩居室，而2月份多聚焦在70平方米左右，表明購買戶型的面積略有放大。也可以說明，目前上海二手房市場200萬左右的“上車房”仍是市場交易最爲活躍的房源。

根據上海中原地產公佈的3月二手房成交榜單，成交量排名第一的是位於松江新城的松南城欣暢苑，共計成交116套；第二名位於洞涇板塊的新松嘉園共成交79套。除此之外，新凱城尚櫻苑、宜浩佳園、新凱城銀杏苑分別成交了41、32、29套。

從上海中原地產觀察的數據來看，3月二手房報價指數呈現先上後下的走勢，3月初延續2月向上走勢，在3月上旬出現指數高點後拐頭向下，並且下跌幅度較爲顯著。

這意味着，以價換量趨勢明顯，雖然市場在回暖，但短期的交易量還不足以支撐市場出現反轉行情。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從以往經驗來看，歷來3月是上半年樓市交易的相對高點，如果沒有其他因素干擾，比如再出利好政策等，那麼上半年的高點或就此確定。

而且，從絕對量來看，3月份並沒有達到2萬套的“陽春線”，說明市場依然是相當弱的。目前交易量是以房東願意降價換來的，短期這種預期暫時沒有改變，因此成交價格方面，預計還會繼續走低。

“4月份交易量大概率成交量是走低的，但在以價換量的基礎上，成交量有機會守在1.5萬套水平。”盧文曦預測。

新房成交套均總價超千萬元

新房市場表現更爲樂觀，“量價齊漲”。

4月5日，根據上海鏈家研究院近日發佈的監測數據，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，環比增長299%；成交金額594億元，環比增長440%；套均總價1105萬元/套，環比增長35%；成交均價86050元/平方米，環比增長29%。

受3月供應結構影響，大戶型、高總價的房源在上海的成交量大幅上漲。

從分環線的情況來看，內環以內成交佔比15%，較2月份增加了12個百分點。內環以內高端住宅的集中供應吸引了大量購房者，各項目的認購和去化情況良好，特別是位於新天地核心區域的中海順昌玖裏，共推出500多套房源，當日全部清盤，吸金196.5億。

上海新房單月成交套數及增速。數據來源：上海鏈家

這說明，即使在當前樓市理性的情況下，擁有區位優勢、價格優勢的產品依然受到購房者的青睞。

分環線來看，3月份內環以內成交801套，佔全市總成交量的15%，較2月份增加了12個百分點；中環以外成交佔比開始下降。

上海鏈家數據顯示，2024年一季度，上海內環以內成交佔比9%，較2023年增加了2個百分點，中外環間成交佔比17%，較去年增加了5個百分點。

從成交均價來看，3月份內環以內均價同比增長39%，中外環間均價同比下跌。2024年一季度，內環以內均價同比增長33%，中外環間和郊環以外均價同比下跌。

分區域來看，3月份成交量前三的區域爲浦東、閔行和黃浦，分別成交1090、821、758套，均價爲65293元/平方米、70776元/平方米、163545元/平方米。

具體到各板塊來看，3月成交量前五板塊爲梅隴春申、嘉定新城、南大、南匯新城和唐鎮，分別成交了474、467、427、355、322套。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，近兩批次集中供應中，高端住宅供應呈近年來的井噴狀態，均價超過10萬的項目各有6個，佔比高達30%左右。

3月2日，上海第三批新房集中供應入市，總計供應19個項目，共計5216套房源； 4月1日，第四批次新房集中供應入市，總計供應25個項目，共計5536套房源。在這兩批次集中供應中，高端住宅供應呈近年來的井噴狀態，特別是黃浦區，在完成舊改拆遷後，釋放的豪宅項目今年陸續入市，吸引了較高的關注度。

接下來，隨着上述豪宅項目接連入市開盤，市場熱度預計再度升溫，也將爲“金三銀四”畫上圓滿的句號。