◎記者 何漪

4月8日，印力集團帶着中金印力消費REIT正式發售，轉型資產管理平臺，開啓新的征程。

日前，上海證券報記者走進深圳香蜜湖片區的印力中心，一顆碩大的“捲心菜”闖入眼簾。廣場上，胡蘿蔔、生菜等蔬菜培育菜場的佈置，讓人感受到濃濃的生機。這些趣味化展品的背後，是印力集團設置的主題式氛圍體驗館：在“卷出天際”的環境裏，給城市居民留下一片自由田。

二十餘年前，印力集團董事長丁力業從這裏起步，帶着深圳“敢爲先”的基因創立印力，走上了獨特的商業之路。印力集團是中國較早接觸國際資本、受外資青睞的商業運營公司，早期藉助與摩根士丹利、凱德、西蒙等資本巨頭合作，探索出“開發+商業+金融”的經營模式，這爲印力集團專注於商業賽道打下了堅實的基礎。

印力集團開疆拓土，在商業地產領域留下深刻的“印記”。截至2023年9月末，印力集團共運營管理項目165個，全口徑管理面積超過1200萬平方米，資產估值規模超過1000億元。目前，丁力業帶領印力集團搭建基礎設施REITs平臺，向資產管理平臺積極轉型。

“杭州西溪印象城只是印力搭建REITs平臺的一個開端。”丁力業說，印力集團有非常豐富的消費基礎設施底層資產，未來會通過REITs擴募，讓更多、更優秀的商業項目走向公共市場。

研究附近三公里的客羣

在丁力業的帶領下，印力集團猶如一團火，所到之處，點燃了消費經濟的熱情。

2003年4月，爲配合沃爾瑪在中國市場的發展，深國投商用置業（印力集團前身）成立。基於當時的政策規定，外資零售公司進入中國市場必須與中國公司合作。有了深國投的加持，沃爾瑪在中國的版圖迅速增長，而深國投商用置業從深圳出發，一路向北開展業務。

2004年至2006年三年間，印力集團在全國範圍內拓展了60多個項目。“印力成立之初得益於在深圳，得益於有一些好的外資合作伙伴。”丁力業坦言。

拉長時間，做商業，運營纔是根本。這些年，印力集團從過去研究競爭對手，逐步轉向修煉內功，在人多的地方做好細分市場，堅持當地文化，講好本土故事，研究項目周邊三公里的客羣需求。“這是真正要做的事情。”丁力業說。

今年4月，印力集團旗下深圳睿印中心開門迎客。起初，項目團隊在想，深圳人會因什麼而驕傲？年輕、務實的深圳人，會用什麼樣的生活方式展現自己的風采？最終，睿印中心以深圳爲“超級主角”，把車水馬龍、山海自然、城市人文、科技未來等深圳標籤元素融入購物中心。

印力集團項目運營經驗豐富，作爲印力集團首進包頭的城市商業綜合體，包頭印象城在去年末開門迎客，開業三天客流量達到34.5萬人次，總銷售額達到1768.4萬元。“這是包頭近年來開張的首個大型購物中心。印象城的開張，促進了包頭新區消費。”包頭市民老張感到非常興奮。

順應商業發展新趨勢

消費對拉動經濟增長越來越重要，線下消費場景正在快速復甦。用丁力業的話說，遍地荊棘，也處處是機遇。

在印力中心，香港居民隨處可見，他們一家老小結伴出行，揹着書包、拖着行李箱購物、娛樂。在香港居民北上深圳“反向購物熱潮”中，山姆超市、用餐體驗、電影娛樂……深受歡迎。丁力業介紹，印力集團在福田口岸開通了商超巴士，接送香港居民前來消費購物。

國潮流行趨勢下，國內商業尋根而上，也在持續探索屬於自己的路。印力集團位於福州煙臺山的項目，一度成爲網紅打卡點。據悉，該項目保留了倉前九里46棟古厝和13條漫步街區，還原萬國建築博物館的歷史質感。

乘着文旅復甦的東風，福州煙臺山項目在去年10月開街首日，亮相了超80個品牌，吸引了20萬人次的客流量。整個國慶節假期，客流量達到66.6萬人次，銷售額達到2133萬元。

丁力業表示：“做好商業，需要保持長期主義。隨着中國市場走向成熟，企業發展的目標不只是快高長大了，成熟意味着需要融入更廣闊的世界，走得更遠。”

打通商業地產循環的關鍵一步

多年來，印力集團投資、融資、運營，日復一日，堅定向前。截至2023年9月末，印力集團共運營管理項目165個，遍佈全國53個城市，管理規模位居行業前列。其中，印力集團自持項目共59個，總建築面積合計超過640萬平方米，自持及輸出管理的項目整體出租率超過90%。

丁力業表示，公募REITs帶來了資本循環的一大步。只要做好經營，這門生意就可以持續、健康地發展。“我們很早就開始學習成熟市場的模式。”

從國際市場看，以REITs爲代表的資產證券化，對不動產開發運營企業的資本循環模式革新，對推動企業商業模式轉型，起到關鍵作用。新加坡的凱德、亞太區最大不動產管理公司ESR……一些企業都有此變化歷程。

去年3月底，國家發展改革委、中國證監會同步發文，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。這一消息提振了企業信心，印力等企業積極行動起來，尋找基礎設施REITs上市方案。

丁力業迅速地捕捉到積極信號，帶領團隊組建專項小組，馬不停蹄地篩選底層項目。丁力業說，回想起來，目標很明確，過程很艱辛。

經過多方論證，印力集團最終確定了杭州西溪印象城項目，爲首批消費基礎設施REITs的底層資產。據介紹，西溪印象城開業十年以來，經歷了電商平臺發展等一系列外部環境衝擊，很好地順應了消費趨勢。西溪印象城無論是出租率還是租金，都穩定地維持在高位，具備穿越週期的運營能力。

“對印力來說，這確實是歷史性的機遇，公募REITs是商業地產循環最關鍵的一步，讓我們能夠真正打通投、募、管、退商業環節。”丁力業說，未來將通過REITs擴募，讓更多、更優秀的商業項目走向公共市場。