◎記者 張欣然

2022年9月19日，由臨港集團發起的全國首單以標準廠房爲基礎資產的產業園公募REITs——“國泰君安臨港創新智造產業園REIT”（簡稱“臨港創新產業園REIT”）正式發售。該產品是上海市屬國企、臨港新片區第一單獲批的公募REITs，爲臨港新片區塑造特殊經濟功能增添了創新實踐案例。

近日，上海證券報記者帶着對其底層資產、流動性表現，以及未來發展等方面的疑問，實探了臨港產業園區。

優質的底層資產

產業鏈掛鉤集聚穩定

“臨港創新產業園REIT”以優質高標準廠房作爲底層資產，這些廠房分別爲臨港奉賢智造園一期和三期。

這兩處資產均位於臨港新片區核心區，交通及區位優勢明顯，園區集聚了高新材料、汽車裝備與精密器械領域的知名智能製造產業項目，契合臨港新片區“智能新能源汽車和高端裝備製造”兩大先發產業集羣的戰略定位。

上海臨港經濟發展（集團）有限公司首席財務官楊菁介紹，打造產業鏈掛鉤集聚穩定是“臨港創新產業園REIT”出租率穩定、客戶黏性強的重要原因之一。

據記者瞭解，產業鏈掛鉤集聚穩定是指通過產業鏈上下游企業的緊密合作和集聚，形成穩定的產業集羣，從而提高整個產業鏈的競爭力、創新能力和抗風險能力。

產業鏈掛鉤集聚穩定的核心在於產業集羣的形成。產業集羣是指在某一特定區域內，相互關聯的企業、機構和組織集中分佈，形成具有競爭優勢的產業集合體。這種集聚可以帶來規模經濟、範圍經濟和協同效應，從而提高整個產業鏈在健康發展過程中的有效穩固。

據瞭解，特斯拉超級工廠距離該產業園區很近。日趨激烈的產業競爭環境對供應鏈上下游的響應速度及庫存管理提出了更高的要求。因此，產業鏈趨於在物理空間上形成集聚，鏈主企業的落地對產業鏈集聚和穩定起到關鍵作用。

關於未來擴募計劃，楊菁表示，在監管機構的指導與支持下，臨港集團正積極結合高質量可持續發展的工作目標與實踐，制定成熟完善的擴募工作戰略規劃，並在有計劃按節奏推進實施。

楊菁表示，一方面，臨港創新產業園REIT的擴募工作首先考慮聚焦資產質量穩定，運營管理成熟的平臺，以及生態環境良好的行政區域，統一調度資源形成內部招商協同與激勵機制，集中資源構建臨港集團的REITs高地，將來在合適的時間再由點及面拓展更多的擴募區域。

另一方面，臨港集團將持續關注臨港創新產業園REIT二級市場價格穩定性，結合擴募工作進度，通過投資人溝通、提高信息披露水平等手段，維持臨港創新產業園REIT價格平穩，爲未來擴募形成價格支撐。

楊菁表示，臨港集團將全力建設REITs戰略實施的生態環境，建立資產入庫機制，對存量資產按照REITs標準以及經營管理要求進行優化篩選，對增量資產建立項目評審標籤機制，優先安排可按REITs方式經營管理的資產投入，從源頭提升管理要求，持續提高資產運營質量。

重視投資者關係管理

提升市場流動性表現

臨港創新產業園REIT除擁有優質底層資產和較強的運營管理能力外，在REITs市場也有良好的市場流動性表現。

REITs的流動性主要體現在其在二級市場的交易活躍度。流動性好的REITs能夠在二級市場上快速買賣，且價格波動較小，這有助於投資者在需要時能夠迅速進出市場。掛牌上市以來，臨港創新產業園REIT的日均換手率高達4.58%，遠高於產權類REITs的日均換手率。

楊菁表示，臨港創新產業園REIT優良的市場流動性表現得益於臨港集團長期重視投資者關係管理：一是積極保持與投資人的日常溝通，提升投資人對該類資產的認知；二是誠信溝通增強信息披露的市場意識，及時主動向基金管理人提供經營信息，並確保所提供信息的真實、準確、完整。

楊菁認爲，要做好投資者管理，REITs發起人或原始權益人應在內部建立與市場相匹配的資本市場管理職能。一方面與基金管理人做好協同，以業績說明會、路演、調研等日常溝通形式以及定期信息披露等手段增強與投資人交流，形成一批具有產業園區投資理念與價值邏輯的戰略投資人；另一方面，建立價值管理的生態體系，通過做好投資者管理提高資產定價的能力，形成價值認同下的合理價格預期。

“REITs的投資者關係管理與其資產運營管理能力密切相關。良好的資產運營管理能夠提升REITs的收益穩定性和吸引力，從而吸引更多的投資者參與交易，加強與投資人的交流，形成多元化合作模式，也是提高產業園區REITs流動性的一種方式。”楊菁說。

呼籲長期資金進入REITs市場

不過，目前REITs市場仍存在長期資產配置的屬性與機構行爲和考覈短期化的矛盾，還需進一步引導長期資金入市、擴大投資人羣體、改善市場整體流動性水平。

此前，REITs吸引了多種類型的投資者參與，包括原始權益人及其關聯方、券商自營、保險資金、銀行理財、信託計劃、私募基金和資管計劃等。這些不同類型的投資者因其風險偏好、投資目標和策略的不同，對REITs的投資行爲和市場影響也有所差異。

楊菁表示，國內REITs市場的流動性仍有提升空間。當前，部分REITs的日均成交額相對較低，可能與機構投資者對該產品特性的不熟悉和觀望態度有關。提高市場流動性需要更多的機構投資者參與和更完善的市場機制。