這家國資房企“虧本”賣房

來源：地產K線

前些年，北京大興機場落位和京津冀大都市圈興起，“河北廊坊”這座距離首都北京最近的城市，在城市競爭中一時間風光無限。

2019年，金融街首入廊坊，帶來了旗下精品住宅“金悅系”產品，項目被命名爲“金悅郡”，總建築面積10.8萬平方米。

在這個項目中，金融街的權益比例80%。項目在2019年就已開工，於2020年6月開盤，目前已竣工，累計投資15.3億元，預計總投資金額15.96億元。

賣了3年，去化並不理想。截至2023年末，廊坊金悅郡累計銷售面積4.89萬平方米，2023年實現銷售額3.04億元，累計可售面積7.02萬平方米。

開盤的時候價格是11450元/㎡起。據最新信息，金悅郡的均價爲9500元/㎡，起價8000元/㎡。

因銷售價格達不到預期，2023年，金融街對金悅郡的存貨跌價準備增加了2.19億元。

整體來看，市場銷售持續低迷，金融街在期內對多個項目增加計提了存貨跌價準備，包括其在廊坊、佛山、天津、無錫、武漢、北京、重慶、上海八個城市的共11個項目，計提總額4.29億元。

其中，佛山金悅郡計提0.73億元，天津武清金悅府計提0.56億元，加上廊坊金悅郡項目的2.19億元，三處項目計提的存貨跌價準備金額就達3.48億元。

計提減值的增加直接加劇了金融街的虧損。

期內，金融街實現營業收入125.71億元，同比減少38.7%；歸母淨利潤虧損19.46億元，同比下降329.88%。

2022年度，金融街在蘇州、無錫、成都、重慶、佛山等區域共11個項目計提存貨跌價減值，當期計提存貨跌價準備金額爲3.70億元，對其淨利潤的影響金額爲-2.88億元，對母淨利潤的影響爲-2.65億元。

實際上，在2023年之前，金融街的歸母淨利潤已經連續3年下滑，從2020-2022年分別爲24.98億元、16.43億元、8.46億元，下滑幅度分別爲27.41%、34.25%、38.48%。

從業務類型來看，金融街有房產開發、物業出租、物業經營以及其他收入四個板塊。在2023年，房產開發是唯一營業收入、毛利率雙下滑的業務板塊。報告期內，房產開發業務營業收入100.74億元，同比減少45.49%；毛利率爲-8.38%， 同比下降18.70個百分點。

物業出租是金融街毛利率最高的板塊。金融街持有大量寫字樓、商業、酒店等物業，位於北京、上海、天津、重慶、武漢等城市。從業態結構看，其持有項目主要集中於寫字樓和商業業態。

期內，金融街的多個項目出租率並不理想，寫字樓項目中，上海的金融街海倫中心出租率75%，北京金融街（月壇）中心部分（不含金融集）出租率66%，北京金融街（月壇）中心-金融集出租率42%，天津環球金融中心出租率57%。商業業態中，北京門頭溝融悅中心出租率56%，北京金熙匯出租率22%，武漢融御濱江出租率42%。

在2023年報發佈之前，金融街控股股東大家人壽保險通過集中競價方式累計減持股份3013.3萬股，佔金融街總股本的1.01%。本次股份轉讓完成後，大家人壽保險持有金融街2.72億股，持股比例爲9.10%，仍爲第三大股東。