來源：中國基金報 

中國基金報  吳娟娟

兩地監管機構計劃將REITs納入互聯互通機制提振市場信心，4月22日至4月26日一週，香港REITs大漲。與此同時，數據顯示，REITs發展較早的美國，最新市場總規模約爲1.345萬億美元。約1.68億美國人或者50%的美國家庭投資了REITs。其中，稅收遞延的養老賬戶是美國投資者持有REITs的主要方式之一。機構人士表示，這給了中國REITs巨大的想象空間。

亞洲最大REIT大漲近10%

數據顯示，截至目前，在港交所交易的REITs有11只。其中市值最大的爲領展旗下的“LINK REIT”。截至4月26日收盤，“LINK REIT”市值爲865.7億港元，本週累計上漲了9.89%。該REIT也是亞洲市場規模最大的。

香港市值位居第二的REIT爲“冠君REIT”，最新市值爲107億港元。本週“冠君REIT”累計上漲17.22%。市值排名第三的置富產業信託，最新市值爲76.9億港元，本週累計上漲12.09%。領展旗下的LINK REIT也是亞洲市場規模最大的REIT。

4月19日，中國證監會推出五條措施以促進內地和香港資本市場互聯互通，助力香港國際金融中心建設。 金融機構關注到REITs納入互聯互通對香港REITs的提振作用。

日前，滙豐研究發表報告稱，預計最快2024年6月，REITs可納入互聯互通。滙豐研究認爲香港REITs中，領展爲主要受益者之一。利好消息之外，滙豐研究亦指出了香港REITs承受的壓力，其中一重壓力來自全球高息環境。此外，由於大部分REITs的組合資產聚焦香港零售業、酒店、寫字樓等傳統資產。在當前的環境下，這類資產面臨一定的挑戰。

來源：香港交易所網站。

事實上， 將REITs納入股票互聯互通機制業內呼籲已久。早在2021年，香港金髮局就撰寫報告提議兩地監管將REITs納入互聯互通。金髮局的報告指出，亞洲規模最大的REIT選擇在香港上市證明了香港市場的吸引力，然而香港REITs市場亦有需改善的地方。

金髮局就香港REITs的發展給出五條政策建議。五條之中，金髮局認爲流動性問題是最迫切需要解決的問題。流動性是決定香港房地產投資信託基金（REITs）市場吸引力的最關鍵因素之一。對於投資者來說，更高的流動性意味着更高的交易效率、更低的交易成本和更小的價格波動性；對於發起人來說，更高的流動性意味着更容易進行資本籌集和更公平的價格估值；對於中介機構來說，更具流動性的市場意味着更多的商機。最重要的是，流動性將市場參與者聯繫在一起，有助於REITs生態中形成良性循環。

數據一定程度上印證了金髮局對於香港REITs流動性的擔憂。根據港交所的數據，即便在成交較爲活躍的4月22日至4月26日這一週，香港REITs仍有不少成交量乏善可陳。例如，4月26日，11只REITs中10只擁有成交數據，其中3只全日成交金額低於100萬港元。

在亞洲，新加坡、日本、中國香港是REITs發展較早的市場。 截至4月26日收盤，香港REITs的總市值爲1258.5億港元。這一市值規模顯著低於新加坡和日本。記者從新加坡房地產信託協會獲悉，截至2023年底，新加坡REITs的總規模約爲744億美元，摺合5811.98億港元。截至2023年底，亞洲最大的REITs市場——日本REITs總規模約摺合6552.24億港元。   

約一半的美國家庭持有REITs

在包括美國在內的部分成熟市場，REITs是普惠金融的重要配置工具。這給了包括中國內地、中國香港在內的亞洲REITs管理人和原始權益人想象空間。

美國房地產投資信託協會（Nareit）的最新研究報告顯示，約1.68億美國人或者50%的美國家庭投資REITs，他們或直接持有REITs或者通過公募基金產品間接持有REITs。

根據美聯儲的消費者財務調查數據，美國家庭通過如下方式持有REITs。首先，在稅收遞延養老賬戶中持有REITs；其次，直接持有REITs；第三，通過集合投資基金持有；最後，通過其它的管理資產方式持有。這些途徑並不是相互獨立的。 綜合統計下來，約58%的家庭至少通過上述四種方式中的一種持有REITs。其中，稅收遞延養老賬戶是美國家庭持有REITs最常用的方式。    

Nareit報告估算稱，在美國，85%的一般股票型基金持有REITs。報告稱，這一估算甚至略顯保守，因爲寬基指數很多含有REITs。此外，REITs也是401（k）賬戶青睞的資產類型。401（k） 之外，養老產品（解決方案）對REITs也多青睞有加。例如，幾乎所有的目標日期基金都投資了REITs。平衡型基金中含REITs的比例可能與一般股票基金類似。

數據顯示，截至2024年3月底，富時羅素Nareit全REITs指數成份股總市值爲1.345萬億美元，指數含194只REITs，其中158只REITs於美國紐交所上市。

香港最高補貼800萬港元吸引REIT在港上市

香港監管機構大力推動REITs發展。日前，香港證券及期貨事務監察委員會（SFC）宣佈政府延長三年的補助計劃，以補貼在香港設立開放式基金公司（OFCs）和房地產投資信託基金（REITs）。

對於在香港設立或遷入香港的OFC，以及在香港聯合交易所上市的SFC授權的REITs，延長的計劃將覆蓋支付給香港本地服務提供商的符合條件費用的70%。公開發行的OFC每家最高補助100萬港元，私募OFC每家最高補助50萬港元，每家REIT最高補助800萬港元。

延長的計劃將於2024年5月10日至2027年5月9日期間開放申請，採用先到先得的原則。REITs方面，SFC授權的房地產投資信託基金（REITs）於2021年5月10日或之後在香港聯合交易所（SEHK）上市，上市時的最低市值爲15億美元（或等值）。

機構人士表示，就REITs納入互聯互通而言，如何讓兩地的投資者瞭解對方市場的REITs是重要問題之一。內地公募REITs起步初期，管理人費盡心思向投資者介紹REITs。例如，不少基金公司邀請投資者走進底層資產，以讓投資者瞭解公募基礎設施REITs到底是什麼。

近年來，中國股票市場顯著波動，投資者逐步認可了REITs這種可帶來相對穩定收益的資產。不過，REITs加入互聯互通之後，投資者會有怎樣的反應，仍待觀察。