本文轉自：解放日報

“賺快錢”時代落幕，房企突出重圍之路何在？

萬科“理想之地”提供轉型樣本

戚穎璞

本報記者 戚穎璞

上海2023年度住宅小區銷售套數和麪積雙料冠軍由一個實驗項目奪得。由行業領軍企業萬科集團設立的新部門——未來城市實驗室，以“未來城市理想單元”爲課題，推動產品研發。如今，首個研究成果“理想之地”項目在上海嘉定新城落地，受到市場熱捧。

經過30多年的高速擴張，房地產行業步入階段性調整期。“賺快錢”時代落幕，昔日意氣風發的房企突出重圍之路何在？

“未來城市理想單元”將在多地試點

在經營承壓之下，實驗項目的成功讓萬科信心倍增。記者獲悉，萬科“未來城市理想單元”今年將在全國多地試點，如廣州“理想花地”有望以完整項目落地，上海中興路板塊“萬科翡翠雅賓利四期”項目和武漢丹水池項目將以部分模塊形式落地。

萬科集團董事會主席鬱亮表示，未來房地產企業實現高質量發展的核心，在於爲市民提供好房子、好社區、好服務。沿着這些方向，萬科未來將聚焦綜合住區開發、物業服務和租賃公寓三大優勢主業，讓公司走上可持續發展軌道，在房地產新發展階段繼續領先領跑。

“未來城市理想單元”是綜合住區的代表，把生產、生活、生態集於一體，這是萬科團隊走訪研究全球50個城市先進社區得出的開發經驗。

據萬科集團聯席總裁、開發經營本部首席執行官張海介紹，“未來城市理想單元”藉助領先規劃實現社區功能高度混合、土地集約集成式利用，不斷引入前沿技術實現節能減排，提高物業服務水平，最終達到活力、低碳和智慧。

好房子不僅要住得方便，還要健康安全

在調研小區住戶需求時，萬科發現，居民眼中的好房子不僅要住得方便，還要健康安全。

單單“理想之地”一個小區就集齊了住宅、市集、商店、辦公、運動館、幼兒園、養老和政務服務；開闢的中軸街區和空中連橋，把配套串聯起來，讓它們穿插鑲嵌在空間裏，方便觸達，也和周邊共享。如此，人們在步行10—15分鐘範圍內，就能享受80%以上的城市服務。

據介紹，小區正在申報業內首個新建低碳和近零碳社區，全地塊設計減碳量達到每年5052噸，相當於25萬棵樹的減碳貢獻，商業溼垃圾實現100%就地處理。配套商業“春熙集”創下一個全國第一，在這裏，光儲直柔技術首次被應用於社區商業，入選科技部“十四五”研發計劃，通過安裝光伏電池板和儲能裝置，實現電力的高效利用和儲存，提高電力供應的穩定性和可靠性，降低商戶和居民的用電成本。

延長服務鏈條，探索社區治理模式

傳統房企在房子賣完後，和消費者的關係就基本結束了。但隨着消費者對居住服務品質要求越來越高，提高服務精細度、拉長服務鏈條，成了當下房企修煉“好服務”的方向。 下轉 7版

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“理想之地”項目的業主羣體多爲高學歷青年，需求“挑剔”，講究細節。“春熙集”商家研製雲南米線口味，萬科運營團隊親自參與、多次試喫，幫助商戶把辣度調整到既有云南風味，又能讓本地人接受的程度，受到居民喜愛，還吸引了許多非小區居民過來打卡。萬科認爲，給居民提供好服務，就是要精細到做好一碗米線。

借鑑日本柏葉新城建設中樞機構——柏葉城市設計中心的共建共治經驗，“理想之地”項目延長服務鏈條，幫助居民探索社區治理模式。小區和社區組織“四葉草堂”探索成立“理想之地共建委員會”，讓居民一起研究制定“社區公約”，爲社區公共議題建言獻策，幫助社區提案落地。在第一次討論中，就有12位居民提出了9個議題，包括居住環境優化、老人關愛、公共空間使用等方面。這些議題將轉化爲不同的行動來滿足社區人羣需求，讓社區居民自發的民間組織實現正向長效運轉。

探索“理想”能否算清經濟賬

“未來的城市應該構建若干個獨立而又能自給自足的‘未來城市理想單元’，每個單元都在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。萬一出現突發事件，系統只有局部會受到影響，而其他大部分單元都可以正常獨立運轉。”張海說。

提供更優質的產品意味着更高昂的研發投入，對房企來說，探索“未來城市理想單元”能否算清經濟賬？

根據測算，“理想之地”項目實現了開發維度的財務可持續，成本可控、收入穩定。企業綜合評估了各項前沿技術成熟度、運營模式可行性。

廚餘垃圾本地處理技術，過去曾有開發商引進到上海的住宅小區，最終因後期運維成本高而閒置。其原因在於，開發商只負責引進而不參與運維，物業方又沒有足夠的資金進行支撐，設備運營商難以盈利，自然沒有動力。

在“理想之地”，開發商團隊破除痛點，參與運營，聘請專業廠家帶設備進場，按期支付垃圾處理費，支付價格高於廠家處理成本，但低於外運至垃圾場處理的成本。業主風險低，廠家能盈利，才能確保技術可持續可推廣。