本文轉自：經濟參考報

滬市保租房REITs表現亮眼

2024年開局延續穩中向好態勢

滬市保障性租賃住房公募REITs集體業績說明會近日召開。可以看到，2023年度，滬市保租房REITs產品經營業績良好，包括華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT在內的三單產品均保持了較高的業績達成率。分析人士認爲，着眼於中長期存量資產的盤活，保租房REITs的推出有助於提高租賃房源市場供給規模，引導更多主體參與投資。在政策趨勢催化以及產品自帶韌性的加持下，保障性租賃住房公募REITs未來發展值得期待。

2023年業績達成率較高

在我國住房保障體系建設加快推進的大背景下，滬市保障性租賃住房公募REITs用一組組真實數據向投資人交出了一份亮眼的“成績單”。

具體來看，華夏北京保障房REIT運營韌性持續凸顯，各項核心經營指標均超發行預測，全年實現可供分配金額5505萬元，累計完成率達到111%，年化現金流分派率達4.39%，較發行預測值提升44個基點。

中金廈門安居REIT的底層資產運營表現穩中向好，全年實現可供分配金額5742萬元，累計完成率爲109%，年化現金流分派率爲4.42%。

華夏基金華潤有巢REIT同樣運營穩健，現金流生產和可持續分派能力優秀。2023年可供分配金額達6076萬元，完成了2023年預測值的125%，實現了5.03%的分派率。

作爲保障新市民等羣體滿足住房需求的重要途徑之一，有數據顯示，“十四五”時期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），市場規模之大可見一斑。

“眼下，全國各地都在加快推進保障性租賃住房建設。”一位業內人士告訴記者，“由此，大力發展公募REITs可謂正逢其時。保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續，更是助力房地產行業向新發展模式轉型的重要抓手。”

值得一提的是，自首單項目上市開始，保障性租賃住房REITs就憑藉其穩健、出色的運營表現，成爲公募REITs市場中的一道“風景線”。

根據公開資料，2023年，在滬上市的三隻保障性租賃住房REITs的大部分底層資產出租率維持在較高水平，這爲其穩定的業績表現提供了有力支撐，當期可供分配金額完成率均超同期預測，彰顯出了較強的抗週期屬性。

2024年一季度實現良好開局

在近日舉行的滬市保障性租賃住房公募REITs集體業績說明會上，三隻保租房REITs產品的負責人分別介紹了其2024年一季度的經營業績。總體來看，各只產品延續穩定表現，實現“開門紅”。

尤以華夏北京保障房REIT爲例，其所屬底層資產運營平穩，出租率和收繳率均維持高位。截至2024年3月底，底層基礎設施項目合計出租率爲94.95%，一季度的租金收繳率達96.73%。

再就中金廈門安居REIT來看，該產品所屬項目出租率繼續維持高位。其中，園博公寓的出租率達99.53%，珩琦公寓的出租率爲99.24%。2024年一季度，該基金實現收入1954萬元，同比增長3.10%；實現可供分配金額1425萬元，同比增長1.67%。

至於華夏基金華潤有巢REIT，該產品旗下兩家基礎設施項目公司整體運營情況穩定，有巢泗涇項目公寓出租率爲94.38%，有巢東部經開區項目公寓出租率爲94.29%。2024年一季度基金層面實現收入1961.75萬元，同比提升1.84%。

加強運營管理勢在必行

無可否認，在已上市項目優異業績的背後，離不開保障性租賃住房REITs基金管理人及運管機構的積極施爲。基金持續平穩的業績表現，源自各市場參與主體於信息披露機制、治理機制、激勵約束機制、二級市場交易機制、投資者關係管理機制和持續擴募機制等多方面的積極探索和深入踐行。

記者在採訪中發現，滬市三隻保租房REITs的運營管理特點突出，且各具特色。

“北京保障房項目秉持‘職住平衡’的理念，主要在‘住更宜居’的領域持續開展工作，旨在提升租戶的滿意度和生活質量。”華夏北京保障房REIT的相關負責人告訴記者，“尤其在提升租戶滿意度方面，運營管理機構團隊充分落實了小區綠化提升、環境整治、房屋修繕等工作，在小區公共區域增加了居民活動與便利化設施，朝着建設‘五個社區’，踐行‘小居大家’，打造‘理想社區’的目標努力。”

廈門安居項目的運營管理團隊則從租戶體驗入手，持續開展有意義的社羣活動，提升租戶居住幸福感和參與感。

“2023年，廈門安居項目共計開展了5次主題爲‘以社羣搭建橋樑’的社區活動。”據中金廈門安居REIT的相關負責人介紹，“運營管理團隊力求持續爲租戶提供高品質居住生活服務，成爲有溫度的美好生活空間提供者，積極發揮國有企業在保障性租賃住房市場中的引領作用。”

再就華夏基金華潤有巢REIT來看，其兩處基礎設施項目均位於上海市交通便捷、配套完備的區位，租賃需求旺盛。依託華潤置地的資源稟賦和持有型不動產的運營基因，華潤有巢正着力打造綠色健康、安全舒適，兼具健身、學習、社交、娛樂、休憩等功能的租賃住房產品。通過智能管理系統和高品質的市場化運營，項目過往五個季度的經營表現不俗，顯示出了較強的韌性。

現階段，管理層對住房租賃市場發展定位的頂層設計推動了相關支持政策的加速出臺，也助力住房租賃市場逐步進入了高質量發展階段。

來自中金公司的研究觀點指出，保租房未來必然會成爲中國租房市場供給增量的重要構成部分，其市場份額有望穩步提升，保障性租賃產品在租賃市場中的佔比也將獲得進一步提升。

多位投資人向記者表示，就二級市場表現看，保租房板塊是我國REITs市場中相對最具穩定性的板塊之一，顯現出了較強的抗週期屬性。展望後續，鑑於上述三單REITs的底層資產與周邊市場相比具有較強競爭力，經營穩定性向好，因此各機構仍可持續關注，並把握介入機會。