又一家央企地產商虧了

文/樂居財經 李奕和

幾天前，電建地產在北京山谷召開了一場內部會議。

在這個密雲向東10公里、由電建地產集團自己打造的度假目的地，電建地產的董事會、戰略與投資委員會、審計與風險管理委員會成員都來了。

由電建地產董事長王海波、總經理李端領銜，會議談到最多的，是公司預算資金安排、風險防控、盤活存量、做優增量等內容。

作爲《財富》世界500強電建集團旗下房地產開發業務的唯一平臺，電建地產有着很高的定位。

它給自己的目標，是“致力於成爲國內一流的城市發展運營商”。

爲了實現這個目標，自2021年通過資產置換成爲電建集團直接持股的子公司後，電建地產首先在組織人事方面，開啓了頻繁的調整。

2021年11月，電建地產董事長由夏進變更爲王海波，原董事會的一衆董事也經歷換防。

2022年5月，電建地產的總經理也被換掉了，因工作變動，李端取代薛志勇成爲電建地產的總經理。

短短半年時間，電建地產董事長、總經理都實現了更替。

王海波曾在河南電力安裝公司、河南第二火力建設公司、中國電建集團河南工程有限公司等多有任職。而李端也是電建系統老兵，在系統內多個領域工作過，且有着地產開發的工作經歷。

如今，王海波和李端到位電建地產，時間最短的，也有兩年了。

這是房地產深度調整的兩年。

從現有業績來看，即便經歷了人事換防，以及內部重組擺脫了同業競爭的問題，但電建地產在持續下行的行業環境下，仍面臨不小的挑戰。

2023年，電建地產實現營業收入173.66億元，同比2022年的377.78億元“腰斬”，下降了54.03%。實現的淨利潤-12.45億元，歸母淨利潤-6.71億元，由盈轉虧。2022年，電建地產淨利潤9.47億元，歸母淨利潤1.51億元。

2024年一季度，該公司營業收入5.52億元，同比又下降了43.03%；歸母淨利潤-5.13億元，虧損同比繼續擴大。

分業務來看，去年由於房地產行業轉結收入的週期性，報告期達到結利條件的項目及結利金額較上年同期減少，住宅板塊收入163.07億元，下降了41.67%。

同時，上年同期南國置業並表的南京、深圳、重慶的房地產項目交房結利，本期房地產結利項目減少，導致其商業板塊收入僅10.59億元，下降了89.22%。

營收出下較大幅度的下滑，電建地產的盈利能力也備受挑戰。

2023年，電建地產的整體毛利率僅有1.85%，比2022年的11.31%由下降了不少。當中，住宅板塊的毛利率5.54%，商業板塊則是-55.03%。

究其原因，與衆多同行一樣，低迷的市場環境下，通過對項目進行降價從而加快存貨去化、回籠資金，也成爲了電建地產無奈的選擇。

以電建地產武漢瀧悅長安項目爲例，據媒體報道，今年4月，該項目就曾因降價問題導致已購房業主怒砸售樓部而引發熱議。

在曾經對外的宣傳中，瀧悅長安還被稱爲是電建地產爲武漢帶來的首個未來社區項目，其作爲電建地產在武漢打造的最高端產品“瀧悅系”代表作，被寄託厚望。

2022年9月，武漢瀧悅長安項目首批次預售證亮相，達2.6萬元/平方米，但市場反應冷淡。隨後項目進行封盤調整，取消了精裝修，並在2023年7月將開盤價調至毛坯折後均價約1.8萬元/平方米。

而項目最近的活動價更降至1.45萬-1.5萬元/平方米，同時還贈送車位。項目的大幅降價，最終導致了一部分業主的不滿。

除了盈利能力的下滑，電建地產的虧損與其存在的較大額應收賬款及其他應收款也有關。

合併資產負債表一項，2023年，電建地產的應收賬款12.11億元，比2022年的3.39億元增長了257%。其他應收款209.92億元，同比上一年雖有所下降，但規模較大。

期內，該公司計提了應收賬款的壞賬準備3268.22萬元，計提了其他應收款項的壞賬準備15.75億元。

這最終導致了電建地產的合併利潤表錄得6.81億元的信用減值損失。而這個數字，已經超過了其歸母淨利潤的絕對值。

在具體的信用減值損失一項，該公司其他應收款項的壞賬損失就達5.83億元。

去年，電建地產還錄得公允價值變動損失1.26億元，資產減值損失3.56億元，疊加信用減值損失所造成的影響，很大程度地拖累了其淨利潤的表現。

一方面是營收下滑、淨利虧損，另方面，電建地產期內的債務壓力也有所增大。去年，電建地產的總體薪酬有所下降，爲8.85億元。而2022年爲9.44億元，整體下降了6.25%。

2023年，該公司包括短期借款、應收票據、1年內到期的長期借款及應付債券在內的短期有息負債合計86.16億元，同比2022年增長了30%。其中1年內到期的應付債券增幅最大，達到493%。

這使得電建地產的現金短債比，也從2022年的1.25下降至1.15。若把時間線拉長，電建地產2022年的資產負債率爲71.68%，2023年增長至74.39%。2024年一季度，其資產負債率進一步增至75.12%。

責任編輯：劉萬里 SF014